「豪宅一哥」江韋侖繼續玩豪宅！還能變出什麼新花招？

去年，人稱「豪宅一哥」的聯聚建設董事長江韋侖，因豪宅市場前景不明，宣稱不再玩豪宅了，預計往商場、豪華商辦領域發展。但一年過去了，沒想到他還繼續在台中七期蓋豪宅。

為何江韋侖還沒有離開豪宅市場？

每年房地產的329檔期，都是觀察市場走勢的重要指標。今年初估北中南都會區合計推案爆出近2800億的大量、較去年成長超過三成。

其中，又以大台中推案量最為驚人。329檔期在超級大案領軍下，總銷金額來到700億元，不僅較去年同期多出3.38倍，也是近20年來329檔期推案量的新高。

儘管329檔期北中南都開出紅盤，可別以為房地產真的迎來春燕，這也正是江韋侖還在豪宅市場的原因之一。

根據建商分析指出，去年底房市似乎有築底跡象，加上今年底是選舉年，許多推案刻意避開時程，不約而同集中於3、4月，才會帶動今年329檔期的推案量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析指出，台灣的房地產僅是浮出水面，剛剛從冷凍庫退冰而已，不能說復甦，各界普遍認為房價很難漲起來了。

其實，去年江韋侖就說過台灣房市五年內不會好，今年他的看法依舊沒有改變。

向來敢言的他坦承，大小環境均不利於房地產。大環境就是兩岸關係，目前還看不到解決方案，只要兩岸關係沒改善，市場很難好起來。而小環境則是推案量過多，導致供過於求，三至五年內不會好，就算有人認為市場已落底，感覺好像有好一點，但似乎還沒有看到底，「台灣有什麼條件可以讓房價上來，講利多是違心之論，」他反問。

而觀察豪宅市場是否回溫，大坪數商品是指標，如果大坪數豪宅能順利去化，表示景氣好轉，但這兩年豪宅卻開始縮水，從大坪數變成中坪數再變成小坪數，豪宅已不是豪宅，豪宅的定義都亂了，正意味著市場前景不明，才會出現「偽豪宅」。

江韋侖說，台北豪宅是全國的先行指標，目前狀況並不好，所以我無法樂觀，豪宅市場仍有相當的壓力。

如果現在有建商說他的案子業績銷售很好，他直言，現在跟我說賣得好都是騙人的，應該是2、3年前的預售案（當時市場還不錯，銷售不會太差），並不是現在真正賣出去的業績。

目前台中的豪宅市場剩下三種建商。第一種是早期取得便宜土地、陸續推案，目前手上已無土地庫存，獲利了結後，天天打高爾夫球、出國度假、遊山玩水，這種建商大概有4至5成。

第二種是早期進場，累積財力、實力，目前手上仍有土地者。這種建商並不缺錢，但基於還要承擔貸款利息與高昂房屋稅，即便推案不見得會賺大錢，也會想辦法製造區隔推出新品。這種建商大概在2成至2.5成。

第三種是最倒楣的建商，堪稱是「最後一隻老鼠」，約六、七年前進場，土地取得成本高，很多案子才剛完工，餘屋壓力沈重，大概也有2.5至3成。

而聯聚可歸類為第二種建商，實力雄厚，且名列七期豪宅一級品牌。所以這兩年儘管市場不景氣，但江韋侖還是按部就班推出新案子。

「每個案子完工後，江先生都要求團隊找出100個缺點，都已完工12棟大樓了，真的很難找到，」一位幕僚苦惱地說，例如「泰和大廈」大門轉角矗立的是德國第一名駒Acatenango的藝術雕像，停車場入口採用金炫紅銅、牌奕室擺放Gucci的麻將、Hermes撲克牌，8K的劇院設備還搭配奧斯卡專業評審音響，還能推出什麼新花招呢？

（圖／聯聚泰和大廈大門轉角矗立的是，德國「第一名駒」Acatenango的藝術雕像。聯聚建設提供。） 

（圖／聯聚泰和大廈的停車場入口，採用金炫紅銅以及飛梭門，大門開啟速度僅需兩秒。聯聚建設提供。） 

沒想到江韋侖靈機一動，他要改寫豪宅的「安全」標準。

其實，台灣的建築技術規則在921大地震前，台中地區耐震設計要求僅為0.23G，震後依基地和斷層帶距離加乘係數，七期新市政中心區域耐震設計規定為0.288G，多年前，聯聚就主動做到0.33G，大幅提昇建案的安全係數。

其中，預計將於2019年、2021年落成的高樓層中雍大廈、瑞和大廈，這兩棟大廈的耐震設計要求甚至提高到0.409G，還超出法規42％，耐震度可達七級以上，估算建築成本至少比同業貴50％以上。

以消費者較容易理解的鋼筋來說，瑞和大廈每坪使用1100公斤的鋼筋，一般僅為600、700公斤，連中雍（純鋼骨結構的辦公大樓）每坪都還用到900公斤的鋼筋，超過台灣同等產品大樓的五成以上。

結構技師楊榮坤表示，聯聚採用的建材與搭配的廠商皆是最高規格等級，所能承受的耐震等級也是同區域最高，老實說市場上很難找到這樣的級數。

令外界不可思議的是，江韋侖還免費幫舊客戶加強外牆安全。2009年交屋的聯聚信義大廈，是江韋侖早期的作品，當初他想要蓋全國最好的房子，不惜成本首創新古典建築，外觀的簷版全部採用進口原石加以雕刻。

但原石十分沈重，加上近年台灣地區地震、風災頻仍，聯聚為更長遠的居住安全考量，主動與住戶聯繫外牆健檢與進化工程，採用先進技術讓外牆裝修輕量化。原定預算3000萬，但江韋侖堅持做好品質，慢工出細活，最後竟追加到5000萬元，所有經費均由聯聚支付。

對江韋侖來說，聯聚最寶貴的資產就是品牌力，愈不景氣愈要彰顯品牌的價值，今年他更大幅提升建案的安全係數，為豪宅界立下新指標。

由於江韋侖要求嚴格，聯聚的推案速度很慢，每個案子從土地取得到交屋至少要七年，甚至十年的時間。例如泰和、中雍與瑞和大廈都是幾年前的預售案，所以業績銷售並未受到市場衝擊，目前泰和僅剩9戶，中雍預售也達到五成。

至於何時才會真正往商埸、商辦領域發展？江韋侖變得較為保守，他說，聯聚已有5年沒有買地，這幾年都有案子會陸續完工，例如今年的泰和大廈、明年的中雍大廈，還有2021年的瑞和大廈。待案子全完工後，會謹慎評估商埸、商辦發展的各種可能性。