「惡鄰條款」怎麼用？　掌握反制四步驟

根據報載，有位民眾因不滿社區隔音效果差，長期以橡膠槌敲擊地板或大聲播放音樂，持續一年半，嚴重干擾鄰居生活，……

文／林明忠　圖／PEXELS

最終，法院依強制罪判處其有期徒刑4個月。不過，4個月的有期徒刑可以聲請易科罰金，但如果民眾依然故我，可以強制這樣的鄰居搬家嗎？為什麼有些惡鄰居可以走司法途徑解決？有些卻沒效呢？傳說中的可以強迫惡鄰搬家的「惡鄰條款」又該怎麼使用呢？

什麼是「惡鄰條款」

上述的「惡鄰條款」就是公寓大廈管理條例第二十二條。住戶有下列三種情形時，管理負責人或管理委員可以促請其改善，此時最好以存證信函催告其改善。勸導後3個月內仍未改善的話，可以在區分所有權人會議提出。若是經過會議決議通過，管理負責人或是管理委員可以訴請法院強制其遷離。

惡鄰條例適用範圍一

積欠管理費

積欠公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，也就是指管理費。然而，因為違反這條的效果是強制驅離，所以法條設了較嚴格的條件，需要經強制執行後，再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，才能強制驅離。

而此處所稱的區分所有權總價，其實並不是指「市價」，依據公寓大廈管理條例施行細則第六條：「本條例第二十二條第一項第一款所稱區分所有權總價，指管理負責人或管理委員會促請該區分所有權人或住戶改善時，建築物之評定標準價格及當期土地公告現值之和。」是以稅務的評定價格為主。

一開始積欠管理費時，管委會需要先以「存證信函」催告，催告後仍不繳納管理費後，向法院聲請強制執行。執行後，如果再次欠繳管理費，才可以訴請法院強制驅離。

惡鄰條例適用範圍二

噪音、擅自改裝房屋、占用公共設施

常見惡鄰的行為例如持續噪音、擅自改裝房屋、占用公共設施等，都有機會使用公寓大廈管理條例第四十七、四十九條等規定。需要先請主管機關認定檢舉事由成立而處罰，經處罰不聽後，才可以動用強制搬遷條款。

惡鄰條例適用範圍三

違反法令情節重大者

依據公寓大廈管理條例二十二條規定：如果惡鄰有其他違反法令或規約情節重大者，經管理負責人或管理委員會促請改善；於3個月內仍不改善時，則管委會經區分所有權人會議之決議，可以向法院提出訴訟，要求惡鄰搬家。

如果惡鄰有區分所有權人的身份，甚至有可能要求惡鄰強制把房子賣掉，以解決問題。實務上曾經訴請強制遷離成功的事由，除了噪音外，例如住戶養多隻狗，但長期任由自己的寵物在社區隨地便溺、吠叫，或是有住戶經常往樓下丟棄垃圾、磚塊、玻璃瓶等對公共安全產生很大危害、或是把私家垃圾堆積在公共區域、甚至隨地大小便，都可能可以適用惡鄰條款。

四步驟打擊惡鄰

依上述例子來看，如果遇到惡鄰居，且惡鄰行為符合公寓大廈管理條例第四十七條或四十九條所定應予處罰的行為，如果經溝通仍無法改善，建議按照以下步驟進行：

步驟一：蒐集證據並反映

先收集證據，並向管理委員會反映，請管委會居中協調改善。

步驟二：寄送存證信函要求改善

若是仍不成，請管委會以存證信函向其要求改善。另外要注意的是，有些管委會會非常心急，想要先提告之後，用起訴程序來促請住戶改善，但實務上曾有法院認為管委會的三個月催告改善、程序無法用起訴程序來替代，因此這段時間的等待還是必須的。

步驟三：向房屋所在地的直轄市或縣市政府檢舉

若是仍未改善，可以向房屋所在地的直轄市或縣市政府檢舉。如果惡鄰居的行為確實屬於公寓大廈管理條例第四十七條或四十九條規定所定應予處罰的行為，通常政府會行文管委會要求管委會先查處調查。若惡鄰行為持續，政府就會對惡鄰課予罰鍰。

步驟四：請社區管理委員會召開該區權人會議

若是以上步驟都成效不大，可以請求社區管理委員會召開該區權人會議，決議是否以惡鄰條款請求強制遷離。

區權人會議依照公寓大廈管理條例第三十一條規定，除非規約有特別約定較低決議門檻，不然通過決議需要達到三分之二人數出席，出席人數四分之三的同意，並不容易，所以並不是每一個狀況都可以達到門檻。如果僅影響社區少數人，有可能不會達到區權人會議決議通過門檻。所以是否能適用惡鄰條款，實務上還是需個案判斷，建議住戶主張惡鄰條款前，可與律師討論如何蒐證會較有效率。

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