只用十個月就展店達100間的「永義房屋」，打破過去新品牌展店百間需要7～8年時間，是現年72歲永慶房產集團董事長孫慶餘再創業最新代表作，讓集團連鎖門市挺進1446家，登上全台最大房仲集團。
多年沒以專訪形式曝光的孫慶餘，在《遠見》邀約受訪時，一開頭就提到台灣是「炒房之島」，炒房就是賺差價。
根據內政部資料，2021年因短期交易課徵45％房地合一稅率的房屋，交易件數高達1萬9188戶，課徵稅金約50億元，比起2019年的8.2億元及2020年的11億元，成長了4.5～6倍之多。言下之意，房市投機氛圍不但方興未艾，甚至回推一算，50億的稅金，意味著市場上最少有109億元的差價利潤。
投機客、黑心仲介亂房市
對此，身為台灣房仲大老的孫慶餘竟不諱言：「是投機客加上黑心仲介賺走了！」
孫慶餘分析，以去年這些被課短期交易稅的1萬9188戶來計算，約占總交易戶數1∕8，也就是說有1∕8是炒作房，而在這些投機客點火下，房價就飆升不止。
市場上很多穿西裝、打領帶、開店頭、標榜自己也是新式仲介、遵循《不動產仲介經紀業管理條理》，表面上是這樣講，私底下不是這樣做。「這樣的新式仲介，跟我（孫慶餘）創業時引進的新式仲介理念完全不一樣。」
孫慶餘表示，當年引進在美國已經有90年歷史，在日本也發展了70年的新式仲介，規範第一條就是要顧客滿意。他認為，仲介是一門專業，仲介經紀人要有專業證照資格、市場要有被規範的公開遊戲規則，並且，交易要透明化，不可以球員兼裁判，仲介的角色很清楚，就是「居間代理」，不賺差價，只收固定的服務費。
孫慶餘亮出底牌、義正辭嚴説：「永慶房屋並不反對長期持有的投資客，但做投機客眼線，用手段壓低價格買進，再抬高價格賣出得到，賺二次服務費，甚至自己也下海當起投機客，我不允許。」
永慶房屋導入VR等創新技術賞屋，又有科技房仲之稱。黃菁慧攝
訂內規、建資料庫，封殺投機客
為了拒絕自家房仲「炒房」，永慶從內規著手，白紙黑字規定員工及其二等親內，購屋必須通報，且兩年內不得轉售，主管則是延長到三年時間。絕對不能因為掌握房價資訊，而「球員兼裁判」傷害消費者權益。
從基層做起，至今已是永慶房屋集團業務總經理的葉凌棋表示，永慶對炒房這件事是「零容忍」。
葉凌棋透露，曾有位永慶的店長幫一位老伯伯以3000多萬元賣掉房子，沒多久這房子又以4000萬元轉手賣出，公司發現店長的哥哥是中間的白手套，但沒有通報，於是就將店長開除了。
除了對內部員工的規範，孫慶餘也著手建立「投機客資料庫」。1998年，早《不動產仲介經紀業管理條理》通過前的一年，就針對一年內短期且頻繁交易的客戶建立一份投機客名單，拒絕跟這些人合作。至今，這份資料庫已累積7000多筆名單。
根據永慶房屋的統計，每月至少拒絕70、80件服務案件，若以雙北市每戶平均成交約1800萬元計算，每年拒絕的總價就多達6億元，至今拒收總額早已逾百億。
彭華勝整理
推動實價登錄功不可沒
孫慶餘認為，年輕人不買房、不結婚、不生子，可說根本是國安問題！所以，打擊炒房，政府責無旁貸。為讓消費者了解市場行情，避免黑心仲介坑殺，台灣有了實價登錄出台，整體而言，「實價登錄1.0」提升台灣房市資訊的透明度，全球排名優於韓國、馬來西亞、中國等地。而上路八年多來，買賣、租賃、預售屋等申報登錄案件可供查詢資料已有306.2萬件，網站累積查詢人數已達1.64億人次，顯見，民眾對不動產交易價格的資訊需求，多麼渴求。
而實價登錄的成形，孫慶餘的極力推動功不可沒，為此，內政部還在2014年特別頒發第19屆地政貢獻獎給孫慶餘。但他認為，實價登錄1.0仍有可優化之處，例如，為避免侵犯隱私，實價登錄以30個門牌號碼為區間，區段化與去識別化的呈現方式，反而讓消費者難以鑑別個案實況，「就像走到最後一哩路，卻仍看不清前面目標。」孫慶餘說，畢竟房價為個案各自表述，就算在同一棟樓，仍會因為個案的樓層、面向、座向、景觀，失之毫釐，差之千里。
在左營眷村長大、父母是陸軍官校教授的孫慶餘，自小就因寡言安靜、拘謹內斂，像個早熟少年，也常表現出沉思狀態，而被稱為是小老頭，老成持重的樣貌與眷村愛玩小孩模樣相比，讓人印象深刻。至今，溫文儒雅的外表，仍常被說不像是生意人，倒比較像學者。
「保守」不是孫慶餘的特質
他成長的年代，房屋仲介是被稱為「牽猴子」（台語）的行業，什麼人都可以做，牽猴子的「中人」主要是靠著資訊不透明的方式賺價差獲取暴利，正是因為看到房仲產業還不成氣候，機會就在不成氣候的未來裡面。
隨著年紀增長逐漸展現敢衝、敢拚的孫慶餘，大學就讀逢甲土木工程系，畢業後就加入中華工程公司遠赴沙烏地阿拉伯參與建設外交。對此，不少人避之唯恐不及，他自認是異地磨練的大好機會，自許「我還年輕，喜歡開疆闢土。」
結縭40年的另一半，夫人林淑貞觀察，他跟許多專業經理人一樣，是謀定而後動，「他事業上很積極努力，眼光很前衛，不斷的創新，要提升競爭力與服務。」話鋒一轉，「如果他『保守』，怎麼會成為全國最多連鎖店的房仲網。」
現任台灣科技大學管理學院資管系特聘教授盧希鵬，在他眼中，孫慶餘是位科技狂熱分子，分析原因是要建立信任的基礎，就是資訊透明，而資訊透明與網路共享，就是網路科技的本質，他做的是從後天看明天。
孫慶餘表示，永慶從創業開始，先以直營做出仲介楷模，再吸引有相同理念的同路人加盟，一步一步打造品牌，靠得是母雞帶小雞的方式。2021年推出新品牌——永義房屋，只用十個月時間就達到100間店的規模，代表永慶一直以來強調的誠實精神，獲得市場與消費者認同，正是這樣的精神，才能突破這兩年疫情肆虐及通膨經濟影響。
永慶房產集團
成立時間：1988年
董事長：孫慶餘
品牌： 永慶房屋、永慶不動產、 永義房屋、有巢氏房屋、 台慶不動產 員工數：約2萬2000名
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