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名家論壇》徐佳馨/升息後買賣策略

台南房市配圖
▲中央銀行22日宣布升息半碼,是今年以來的第三次升息,雖然幅度不大,卻已經讓許多屋主人心惶惶。(圖/NOWnews資料照片)

這幾天接到了許多長輩的電話,張媽媽的反應最讓人心疼,她好不容易在去年底下定決心買間房子抗通膨,卻遇到連續升息,她又不禁回想起剛出社會工作時的10%以上房貸利率,怕到晚上覺都睡不好。

張媽媽的事情並非個案,中央銀行22日宣布升息半碼,是今年以來的第三次升息,雖然幅度不大,卻已經讓許多屋主人心惶惶,到處諮詢賣屋與否的建議,在此同時,見獵心喜的買方也開始觀望,準備在最佳時機擇優進場。

以目前市況,市場房貸利率地板價從1.685%,升高半碼至1.81%,即便部分行庫既有房貸調幅超過半碼,考量市場競爭力,某些行庫還是能給新承作房貸1.81%的地板價,一般房貸雖在年底破2%,真正要到信心崩潰的3%,仍有一段距離。以目前利率水準試算千萬的房貸金額,經過今年累計升息2碼過後,20年與30年期的房貸,每個月分別多繳2,313元與2,419元,不可不謂有感。

到底應不應該賣?

在討論這一題的前提是,當事人要建立在已經有地方居住,或是生活不得已下的選擇,因為接下來租金勢必上揚,賣房轉租屋很有可能兩頭空。評估賣不賣,也就三個主客觀標準,其一是區域中長期有沒有發展?其二是購買標的有沒有競爭力,區域賣壓大不大?其三是賣了房子之後資金有沒有去處?

如果都沒有答案,那問題並不在賣屋,而是在自己對投資掌握度不足的心魔發威,在目前市場上,出售的賣方多是已經有獲利,出售只是擔心後市不穩,想要先落袋為安的思維,對價格還是有堅持,可是買方早就已經居高思危。換言之,想要落袋為安,除非產品具有很強競爭力,先別說想賣高,光是想賣掉都需要一段時間。

那麼買方呢?

準備要買的購屋人,多看屋增加經驗值總沒錯,想要下手前,銀行態度更為重要,給不給貸?銀行鑑價多少?放款成數多少?變數都比以前多,事前評估不可少。既然利率上揚已經是事實,那就在銀行在意的條件中,如首購、房地產區位、信用紀錄和個人收支比、負債狀態等尋求平衡,盡量追求優惠利率空間,會比成天等房價下跌務實多了。

至於已經買房的民眾,利率總會起起伏伏,可是通膨趨勢是確定的,既然買了房子,眼下又沒有更好的投資選擇,還付得起的,就繼續繳;唯一要注意的是,有沒有誠實面對自己的財務狀況,趁著自己還能付得起的時候,檢視日常消費習慣,降低非必要支出。同時利用網路上的試算軟體,預算當利率達到3%時,每月房貸是否能夠負擔?如果還在可以負擔範圍內,就安心度日;如果不行,可以預先透過局部還本金、延長還款期限等方式,以策略度過危機。

這波「暴力」升息是十多年來首次,也宣示了暫時告別低利時代;對於長年處在資金寬鬆,低利環境下的你我,縱然過程苦不堪言,往好處想,這時不僅是心念的訓練,更考驗了過往的投資理論,也是所有投資標的回歸基本面的重要測試,記下這次的經驗,這將成為重要的生命養分。

來得快,去得快,黎明不遠,大家加油。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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