名家論壇》徐佳馨／升息後買賣策略
這幾天接到了許多長輩的電話，張媽媽的反應最讓人心疼，她好不容易在去年底下定決心買間房子抗通膨，卻遇到連續升息，她又不禁回想起剛出社會工作時的10%以上房貸利率，怕到晚上覺都睡不好。
張媽媽的事情並非個案，中央銀行22日宣布升息半碼，是今年以來的第三次升息，雖然幅度不大，卻已經讓許多屋主人心惶惶，到處諮詢賣屋與否的建議，在此同時，見獵心喜的買方也開始觀望，準備在最佳時機擇優進場。
以目前市況，市場房貸利率地板價從1.685%，升高半碼至1.81%，即便部分行庫既有房貸調幅超過半碼，考量市場競爭力，某些行庫還是能給新承作房貸1.81%的地板價，一般房貸雖在年底破2%，真正要到信心崩潰的3%，仍有一段距離。以目前利率水準試算千萬的房貸金額，經過今年累計升息2碼過後，20年與30年期的房貸，每個月分別多繳2,313元與2,419元，不可不謂有感。
到底應不應該賣？
在討論這一題的前提是，當事人要建立在已經有地方居住，或是生活不得已下的選擇，因為接下來租金勢必上揚，賣房轉租屋很有可能兩頭空。評估賣不賣，也就三個主客觀標準，其一是區域中長期有沒有發展？其二是購買標的有沒有競爭力，區域賣壓大不大？其三是賣了房子之後資金有沒有去處？
如果都沒有答案，那問題並不在賣屋，而是在自己對投資掌握度不足的心魔發威，在目前市場上，出售的賣方多是已經有獲利，出售只是擔心後市不穩，想要先落袋為安的思維，對價格還是有堅持，可是買方早就已經居高思危。換言之，想要落袋為安，除非產品具有很強競爭力，先別說想賣高，光是想賣掉都需要一段時間。
那麼買方呢?
準備要買的購屋人，多看屋增加經驗值總沒錯，想要下手前，銀行態度更為重要，給不給貸?銀行鑑價多少?放款成數多少?變數都比以前多，事前評估不可少。既然利率上揚已經是事實，那就在銀行在意的條件中，如首購、房地產區位、信用紀錄和個人收支比、負債狀態等尋求平衡，盡量追求優惠利率空間，會比成天等房價下跌務實多了。
至於已經買房的民眾，利率總會起起伏伏，可是通膨趨勢是確定的，既然買了房子，眼下又沒有更好的投資選擇，還付得起的，就繼續繳；唯一要注意的是，有沒有誠實面對自己的財務狀況，趁著自己還能付得起的時候，檢視日常消費習慣，降低非必要支出。同時利用網路上的試算軟體，預算當利率達到3%時，每月房貸是否能夠負擔？如果還在可以負擔範圍內，就安心度日；如果不行，可以預先透過局部還本金、延長還款期限等方式，以策略度過危機。
這波「暴力」升息是十多年來首次，也宣示了暫時告別低利時代；對於長年處在資金寬鬆，低利環境下的你我，縱然過程苦不堪言，往好處想，這時不僅是心念的訓練，更考驗了過往的投資理論，也是所有投資標的回歸基本面的重要測試，記下這次的經驗，這將成為重要的生命養分。
來得快，去得快，黎明不遠，大家加油。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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