《DJ在線》紡織股土地資產豐，台商回流見商機

MoneyDJ新聞 2019-05-30 11:40:31 記者 林昕潔 報導

台商回流讓土地資產增溫，加上美中貿易大戰下資產股成為新的資金避風港，其中，紡織類股由於早期布建廠房，購置大量土地，隨著產業外移，台灣部分廠區停止營運後，空出來的土地廠房資產雄厚。
而觀察紡織廠商，不少將土地資產出售、出租活化，取得營運資金，挹注本業生產、開發，例如：宜進(1457)集團、加工絲廠光明(4420)、棉紡廠大東(1441)等；亦有將土地拿來開發，轉而從事營建業或商場，例如：廣豐(1416)、大魯閣(1432)、立益(1443)、大將(1453)等。
目前仍手握豐厚土地資產的紡織廠不在少數，在台商回流土地稀缺的市況下，這些紡織廠的資產活化動態，備受注目。
紡織廠北南大地主，遠東新、新纖、南紡可觀

透過圖卡可看出，遠東新(1402)可說是北台灣大地主，擁有57萬坪土地，市場預估潛在價值高達1200~1500億元；此外，新纖(1409)亦是北台灣大地主，擁有14.5萬土地，主要分布在桃園中壢、觀音、新屋等主要工業區，以目前桃園平均工業區土地單坪價格約在20-30萬元，預估潛在價值超過300億元。
而新紡(1419)士林舊廠現有土地1.4萬坪，該廠緊鄰新光醫院的黃金地段，目前該地單坪價格達200萬計算，潛在利益達300億元。而南台灣大地主則首推南紡(1440)，在桃園、台南等地共擁有22萬坪土地，估值超過300億元。

活化資產目的一：處分土地、擴充本業營運資金
近年不少台灣紡織廠商，開始積極活化資產，主要的目的可分為兩大類，其一處分土地是為擴充公司營運資金，以增進本業成長動能。
例如：宜進集團，旗下包含光明及宏洲(1413)兩家上市櫃公司，近二年也積極處分資產，包含：2017年2月，出售台南土地，合計獲利2.2億元。2017年12月，出售大陸杭州廠，合計獲利5.12億元。2018年2月，出售彰化土地，合計獲利3.8億元。此外，宜進公司成立大宜國際開發負責不動產事業，積極購地及房地產，包括南港成功路土地、南軟一期房產、太平洋商業大樓、台中振興路土地、及汐止遠雄U-TOWN房產等。
擴充的資金，則挹注宜進本業車用織帶的研發及擴展，而子公司宏洲出租閒置廠房，獲得的資金轉型深耕POY；光明去年11月處分桃園觀音廠部分土地，處分利益5.13億元今年第一季入帳，光明並收掉布廠，將該廠區改出租，使營運專注於加工絲產業的研發及生產。 
而棉紡廠大東2018年將台中市東區振興路段土地及建築物，以總價19億元出售，處分利益達11億元，公司表示，台灣紡織公司多是永續經營，永續就要創新，無論是把既有業務做得更好、或是轉做其他業務，土地資產是後盾，台中土地的處分利益，即用來投資越南，在當地生產特殊紗，就近供應遠東新、儒鴻(1476)、旭寬等大廠。
宏和(1446)今年在營建方面的銷售重點為新板特區所興建兩棟商業大樓，市場推估，可望貢獻淨利達41~50億元，可望挹注本業營運拓展。而宏和的主要業務區分為三塊，平織布約占營收70%、成衣20%、營建10%。平織的主要客戶包括SOJITZ、LA CASA、TEIJIN。成衣的客戶則有PATAGONIA、ADIDAS、REEBOK等。
此外，宏和在桃園附近尚有2810坪的工業用土地，目前單坪市價約20萬元，政府要吸引企業回台投資，台灣工業區土地價格欲小不易，該地目前閒置且出租中。

活化資產目的二：徹底轉型，走商場經營、營建管理

不過，在土地愈來愈稀少的條件下，這些荒廢許久的資產搖身一變成為黃金，使不少老牌紡織公司因此轉型為營建管理公司。
例如：廣豐即轉型為資產開發及營建公司，主要土地資產雖在桃園八德為主；在商場經營上，廣豐投資30億打造的八德「廣豐新天地」複合式生活廣場在2017年初開幕，一期已經滿租，二期增建計畫正在進行中，目前在環差審查中。而廣豐今年活化資產的項目之一，就是委託商仲標售台北市大安區「僑福花園廣場」建案。
此外，大魯閣就徹底轉型為商場開發，經營草衙道、台中新時代購物中心等；立益因廠區靠近桃園機場，在結束台灣紡紗業務後從事國際物流；大將則從事營建業，在台北市、新北市做都更，並已改掛營建類股。

而南紡則較特別，採雙頭並進，除了持續發展紡紗本業外，並拓展觸角，往商場經營、資產開發領域，其中南紡台南購物中心共分三期，一期南紡購物中心已在2014年開幕營運，投資20億元的二期商場也在2018年3月動土，規畫2019年第4季完工 、2020年4月試營運。不僅如此，南紡目前尚在規畫將仁德區近三萬六千坪的土地開發成「科學園區」，只租不賣，還能為南紡貢獻穩健的租金收入。 
台商回流潮，紡織廠手握豐厚土地可望開發
有些廠商帳上的土地資產雖不如遠東新、新纖、南紡等的能名列南北大地主，但相較於其多為自己開發或是本業營運使用，有些廠商利用閒置土地，創造了更高的開發價值。

像是紡紗廠－東和(1446)，在台南仁德交流道附近，擁有約3.5萬坪土地，目前出租給量販店業者如家樂福、特力屋、統一精工加油站等；而其在台南麻豆6萬多坪土地，除了2萬坪自用外，尚餘4萬多坪閒置中，目前正積極安排出租；而其新市廠占地4.1萬坪，鄰近南科，占地利之便，公司已積極轉入土地開發。 
此外，南染(1410)在桃園機場捷運通車後，是最具有地利之便的紡纖股，其蘆竹廠近1.7萬坪土地因距機場捷運出口僅300公尺，備受注目，以目前該地單坪價格約10萬，潛在利益達17億元，而在三重並有4900坪土地，單坪價格約200萬，保守僅以工業用地價格計算，南染光是持有三重及蘆竹二廠，價值就高達30~40億元。
而宏和(1446)在桃園還擁有2810坪的閒置工業用地；利華(1423)手上資產包括忠孝東路有358坪資產，六堵工業區則有8,940坪土地，目前單坪價格約20萬，估值達17.9億元，且在新屋省道旁有16,018坪土地，單坪價格達20-30萬元，估值達32-48億元，潛在利益都受到關注。 資料來源-MoneyDJ理財網