老後退休只剩下房，申請「以房養老」好嗎？不動產逆向抵押貸款該注意什麼？

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Q之前你在演講中有提到「以房養老」是退休金的抽屜之一，想詢問什麼是以房養老？以房養老到最後，房子是不是會變成銀行的？期間自己能保有房產使用權和所有權嗎？（網友　退休教師）

Ａ所謂「以房養老」，指的就是把自己名下的不動產設定抵押給銀行，銀行會針對申請人房產的屋齡、屋況等進行價值鑑定，同時評估申請人可貸款的金額與年限等。在契約存續期間，銀行會以按月給付的方式發放金錢給申請人作為養老金，而申請人在貸款期間仍可以保有房產的使用權與所有權。

簡單來說，以房養老就是申請人拿自己的房產向銀行借款、把房子「變現」，每月會得到一筆錢來支付生活所需。實質上這種模式亦屬於房屋貸款的一種，但因為與一般房貸的資金流向相反，故又有個正式名稱叫「不動產逆向抵押貸款」。而以房養老能貸到的金額，取決於不動產的價值——價值愈高，通常能貸到的金額也會愈高。

以房養老最常見的情況是子女反對，反對主因是認為以房養老是將房產白白送給銀行，但這說法並不正確。因為子女只要向銀行償還長輩以房養老期間的借款，還是能保有房產的所有權；即便不選擇一次性償還、交由銀行法拍的方式做清償，最後清償的餘款也會全數交還給子女。

另外有些人會擔心，升息的情況下，以房養老每月能領到的錢會變少，因此有些銀行提供「利息可掛帳」服務，也就是利息在貸款期間可免繳，待貸款期限到期時再一次收取，好處是這樣申請人每月可領到較固定的金額，也能降低利率變動所帶來的影響。

我認為以房養老是增加退休收入的一項來源。若你評估後覺得以房養老適合自己的話，請務必和子女做好溝通、達成共識；同時以房養老還有個優點是，退休後可以不必向子女拿錢、減輕子女負擔。最後，申辦前可多方比較、挑選最合適方案，退休會更安穩。

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作者簡介_夏韻芬

◎學歷︰政治大學EMBA、輔仁大學社會學系
◎經歷︰非凡財經台《當代理財王》節目主持人、董氏基金會健康雜誌總編輯、《工商時報》、《中時晚報》撰述委員
◎現職︰中廣《理財生活通》節目主持人、三立《HOLD住財富好韻來》節目主持人

作者簡介_Smart 智富月刊

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