【理財最前線】低總價小宅正夯 4重點聰明購屋
**翻開最近的房市新聞，頻繁出現的關鍵字是：低總價、小坪數；走進各大代銷中心，詢問度最高、最快完銷的是：2房與2＋1房的房型。小宅當道，究竟要如何挑，才能買得便宜，又住得安心呢？
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「我瞄準總價千萬元以內的建案，房貸較能負擔。」37歲的黃先生，想尋覓人生中第一間房，他鎖定桃園市龜山重劃區，一來離工作地點近，二來因為該區推出大量低總價小宅建案，符合需求。最後黃先生挑中27坪、2房1廳格局的房子，躋身有殼一族。
與黃先生年紀相仿的7、8年級生，是近年買房主力，他們可能是單身貴族、新婚夫妻或不生小孩的頂客族，決定搬離原生家庭，但又受限薪水或所需空間不用太大，因此帶起一波低總價小宅熱。低總價小宅泛指千萬元以下、坪數20至30坪的物件，甚至還出現20坪以下的迷你小宅。
*打房延燒 夯到小坪數 *
大家房屋企劃研究室郎美囡主任指出，這股風潮可從2014年政府打房說起，當時投資客紛紛縮手、豪宅銷量減少，「首購族冒出頭，但又不滿足只住套房，建商順勢推出小2房、小3房的物件。而且從南到北都有這樣的趨勢。」中南部以往較多大坪數物件，但台南15至20坪的小宅銷量逐年增加，台中也開始流行千萬元以下的中小坪數物件，顯見全台住宅需求坪數，有越來越小的趨勢。
根據屋比房屋比價平台統計，國人購買25坪內住宅的比率，由2009年的22.9％，上升至2018年的41％；而其中又以台北市與新北市最為盛行，去年25坪以下買賣交易量，皆占總銷量的5成。
依房市研究機構住展雜誌統計，2018年北台灣都會區有74個完銷建案，其中高達9成都是中小坪數的房型。像是土城暫緩重劃區建案「金城舞２—都心花園」，最熱銷的就是19至21坪的2房房型，搭配788萬元起的低總價、近捷運等便利性，吸引不少首購族下單。
「今年的新建案，過半都是主打小宅。」屋比房屋比價平台創辦人葉國華表示，像台北市的北投、中山、文山區，或新北市的新店央北重劃區、板橋江翠北側重劃區，皆有單價低、坪數小的建案。
然而，想要挑出優質的低總價小宅，可是大有學問，包括低總價的實質內涵，及小坪數的空間運用是否合宜。
重點一：搞清楚單價與地目
「首購族經驗不足，但買房絕對不是只看價錢。」房產專家Sway提醒，民眾常用總金額來判斷房價高低，卻忽略了「每坪單價」才是衡量房屋行情的關鍵，「應該先找出附近的成交單價，再來回推想買的房屋總價，殺價是要一坪一坪地砍。」
Sway指出，買小宅時更要嚴選建商品牌及施工品質，不然後續若發生漏水、偷工減料等情形，維修費用恐怕會讓人叫苦連天。
另外，也得注意土地使用分區的規範。有些小坪數建案看似便宜，卻是蓋在工商混合區上，根據法規只能當作辦公室使用，不可用來自住。「像是之前在新北市新店的建案『陽光PARK』，就有引起爭議。」郎美囡說，土地分區會影響到貸款，也有被檢舉的風險，因此一定要仔細閱讀廣告文宣，買成屋則要注意屋況說明書中的謄本資料。
重點二：近捷運站較易增值
葉國華指出，挑選低總價小宅時，首重周圍的交通機能，「鄰近捷運站是很大的優勢。」一來通勤較為方便，二來對無購車需求的首購族來說，也不需要多花一筆錢買車位，「只要交通方便，以後想換房或出租，都有增值潛力。」
預計今年底通車的環狀線，因途經人口密集的行政區，更串聯大台北7條捷運路線，周邊房市頗受期待。「不過，像淡水輕軌，對區域交通便利性改善度較小，因此周邊房價並沒有特別被帶動起來。」屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴提醒，下手購屋前須多方評估。
另外，附近有學校、大型公園的房屋物件，環境機能相對較佳，更有公共空間、公有停車場等加分條件，也是民眾選房時可注意的重點。
「而對重劃區建案有興趣的民眾，更要重視周圍建設。」郎美囡舉淡海新市鎮為例，該處建案遍地開花，但目前僅新市國小附近接近完銷，「這邊人口密度高了之後，機能也會較快建構好。」相反的，若是買在大型重劃區外圍，房價可能更親民，但要承擔未來點燈率低、機能不足等問題。
重點三：公設比勿逾33％
選擇小坪數物件時，公設比至關重要，33％左右是現今常態，再高就有點多了。葉國華舉例，以33％的公設比計算，原本20坪的2房產品，扣掉雨遮面積，約只剩12坪能使用。
有些基地小的建案，公設比上看40、50％，不僅住起來有「籠居感」，也可能影響到貸款條件。郎美囡指出，室內面積若不足15坪，有些銀行就認定是套房，可能面臨貸款成數低、利息高等情況，甚至無法貸款，「不過，也有銀行會針對小於15坪，但距離捷運站1,000公尺以內的案件，提供不錯的貸款方案，民眾簽約前可多加比較。」
重點四：留意格局採光通風
「因為坪數小，所以格局跟空間利用更重要。」葉國華說，市面上的建案常有大坪數在兩側，小宅夾中間的情形，可能會導致整體房型為長方形，或只有單面採光。
此外，建商通常會以多隔間規劃的小宅來吸引消費者，但就有暗房、暗廳的疑慮，也影響到空間配置，「比如廚房與廁所位處格局中間，通風便成問題。」郎美囡建議，若想買預售屋，一定要實際走訪樣品屋，想像入住後的狀況，也多加比較各建案的格局。