央行緊盯房貸水位 帶動民間資金湧入不動產市場

房產中心/綜合報導

近期中央銀行針對房市的關注持續升溫，特別是對於房貸餘額增速與不動產信用風險的控制，再度成為金融市場焦點。根據最新統計，截至 2025 年 4 月底，全體銀行購屋貸款（房貸）餘額達新台幣 11 兆 2,169 億元，創歷史新高，雖然年增率降至 8.8%，為近一年來低點，但資金水位依舊偏高，引發市場持續關注。同時間，市場卻觀察到一個看似矛盾的現象–雖然央行釋出緊縮訊號、交易量降溫，但民間資金卻未退場，反而有愈來愈多高資產族群加快將資金布局至不動產領域。只是，這波資金流動已不再僅限於「買房」本身，而是更趨向多元化、不動產周邊相關市場的延伸操作。

央行關切：不動產貸款占比仍偏高

根據《金融統計月報》，截至 2025 年 4 月底，全體銀行對不動產的放款佔總放款比率為 36.94%，雖較前期高點微幅下降，但仍處於歷史偏高區間。央行長期關注資金過度集中房地產可能衍生的金融風險，已連續多年推動選擇性信用管制措施，並呼籲銀行加強授信自律，避免系統性風險擴大。

房市量縮、房貸承作降溫 但資金未退潮

根據財政部及六都地政局統計，2025 年 4 月六都買賣移轉棟數僅 16,876 棟，年減 26.3%，創下近七年同期新低。五大銀行新增房貸金額亦回落至 627 億元，利率則持續走高至 2.282%，顯示買氣明顯保守，市場觀望氣氛濃厚。 但與此同時，來自民間的資金動能仍舊活絡。尤其在金融市場震盪與股市高點回調背景下，不少投資人開始尋求具有實體支撐、抗通膨能力的不動產資產作為「資金避風港」。但這波資金的流向已明顯不同於過去。

資金配置更趨多元，轉向「不動產周邊市場」為趨勢

對於這樣的市場趨勢，蜂巢金服市場分析部指出，表面上房市交易量萎縮，實際上卻有大量民間資金轉向不動產週邊結構化的金融操作，如資產借貸、代墊、債權收購等，這些市場在外界看來仍屬於「房地產投資」，但本質已不單是買賣持有，而是結構性的資金運作與風險對價。

蜂巢金服長期深耕資金對接與不動產財務架構設計，觀察到 2024 年下半年以來，來詢問或投入「非購屋型」不動產資金方案的客戶比例明顯提升。「他們不是要買房，而是要配置資金進可攻、退可守的標的，這說明現在市場不只是冷或熱的問題，而是進入資產重組的節奏。」蜂巢金服風險控管部並提醒，雖然不動產相對穩定，但也非無風險。若未妥善評估資金結構或忽略監管風險，仍可能造成資產流動性壓力。

整體來看，房市交易量雖縮，但資金動能未減，投資型態正從單純購置轉為多元化、金融化。專家建議，投資人應強化對政策與資金成本的敏感度，做好風險分散，掌握結構背後的流動性安排，才能在震盪中穩健布局。

(本報導內容僅供讀者參考，投資人貸款人應獨立判斷)

(審慎投資理財，本文僅供投資人貸款人參考，不代表本媒體立場)

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