記者項瀚/台北報導
新青安是造成央行打房的元凶?新青安該下台?第七波管制完全遏制投資客?過去以來央行手段有打到無辜的人?對過去1年房市政策打幾分?如何看2025年?最新一集《地產詹哥老實說》邀請住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨、房市專家何世昌、知名投資客帥過頭,針對這6大問題提出看法。
新青安是造成央行出手打房的元凶?
徐佳馨、帥過頭認為是。帥過頭說:「《平均地權條例》新制上路後,市場已經掛了,新青安這個春藥下太猛,成為去年房市上升的唯一因素。」
何世昌則認為是原因之一,但不是唯一原因。他表示:「去年上半年預售市場交易最熱,交易量成長比買賣移轉棟數高出許多,但預售是不能用新青安的。」
新青安政策該下台?
徐佳馨、何世昌、帥過頭都認為是。何世昌表示:「新青安被污名化,何不如直接撤掉,且現在新青安也名存實亡,每月僅4千多件申辦。」帥過頭則說:「仲介業者們也都希望撤掉,希望銀行有錢可以借,才有交易量,活水比較重要。」
央行第七波管制有完全遏制投資客?
徐佳馨、何世昌、帥過頭都認為是。徐佳馨表示:「據第一線分店回報的狀況,貸款問題確實影響很深,不光是投資客,就連自用客也都相當保守。」
帥過頭表示:「投資客全被打死,有位投資客投了15個案子,跑來問我,我也建議他砍掉,即使砍掉1個案子就賠百萬。」但他補充:「現在很多投資客都兩手空空,等降價,因為去年上半年漲太兇,幾乎都已逢高出脫,又來不及補貨。」
過去以來,央行手段是否打到無辜的人?
徐佳馨、何世昌、帥過頭都認為有。徐佳馨說:「實務上,很多換屋族需要先買後賣,但卡住了,若賣舊屋買新屋,又有申貸困難問題。」她分享:「有個朋友買林口預售屋,交屋之前,建商雙手一攤『銀行沒額度了,請自己找銀行申貸』,弄得焦頭爛額,最後好險找到一間銀行可以貸,但條件也很差。」
以健全房市的角度來看,給過去1年房市政策打幾分?
何世昌打60分。他說:「楊金龍雖然跟業者說抱歉,但他真正要道歉的是換屋族,其實透過聯徵中心紀錄,就可以區分誰在炒房,政策不該打到沒在炒房的人,應有微調空間。」
徐佳馨打65分。她說:「央行6月沒出手,9月一口氣出手太重,央行應該早些時候,看到一些訊號、發現苗頭不對的時候,就先做一些比較有彈性空間的政策。」
帥過頭打70分。他說:「分數比較高,是因為政策真的很有效。」但他也提到,新青安是社會福利政策,不該計入《銀行法72-2》,不該把好人、壞人、坐輪椅的人放在同一個跑道裡。
如何看2025年房市?
何世昌認為,2025會是「杯弓蛇影,禍福相倚」的一年。他表示:「大家擔心第八波會不會來,因此不敢出手,但買氣不會快速復甦,第八波出現機率低,預期年後買氣會微幅上升,而若買氣持續低迷到第三季,那也不錯,第七波管制可能就鬆綁了。」
帥過頭認為,對比去年上半年,2025年交易量將砍半,房價則不論中古、預售,都將下跌10%。不過他說:「跌10%,我也還不敢進場。」
徐佳馨表示,2025是「自求多福」的一年。她說:「業者需要在低量的環境下,自己殺出血路;賣方期待好的價格,頗為困難;買方也不要太開心撿到便宜,可能在貸款環節有狀況。」