名家論壇》徐佳馨／自用與M型化
在疫情最嚴重的那時，房地合一2.0與實價登錄2.0按照原定規劃，在七月一日同步上路，轉眼間，雙2.0也施行超過半個月，隨著疫情與買氣一起「微解封」，身邊朋友問起，價格會不會掉？自用該不該買？投資要不要下手？
先看目前市況，成交量看似逐步往上，成交價如果沒有意外，在沒有利空的狀態下，短期欲大跌不易。扣掉土地、營建成本大幅增加的原因外，基於房地合一是有賺才課稅的制度，即使升級到2.0，就是閉鎖期延長、範圍擴大，低利時代下許多賣不掉的屋主寧可等一等，也讓二到三房的主流案變少，等市場變因褪去，屆時剛性需求追價難免；加上近年一些屋主把「實拿」當交易習慣，也等於把稅費成本轉嫁出去，就會出現近期如各界所見，價格震盪，甚至不跌反漲的狀態。
目前，在疫情干擾下，雙2.0的威力短期還沒看到端倪，可是長期來說，兩大政策說白了，就是「提高稅負門檻、關上投機大門」，一言以蔽之，兩個制度的修改都是為了打擊投資與投機而來，對整個房市結構的長期影響力不容小覷。
新政之後，「自用」和「M型化」是接下來的兩大關鍵字。
自用客戶無論是買預購或是成屋，現階段仍有低利與高成數的優勢，只要產品選對，周邊環境也加分，入手並不難，甚至因為預售價格全面揭露，還可以用預售價作為議價工具，加上近期Delta病毒再起牽動股市，多少還有些切入點，求穩不求出奇的長期持有，即使因持有時間不長，不能適用房地合一自用持有者400萬扣除額的規定，善用自用身份與重購退稅，除了土地增值稅小換大的退稅外；房地合一稅無論是大換小或是小換大，都能趁著換屋時拿回全部或局部，對下次購屋也不無小補。
這些零零總總的規定，讓自用者能透過制度享有最大程度的保障與優惠，也凸顯了壓縮訊息不對等，提高對投機者的調控，和漲價歸公的思維。
另一層面是，制度影響所及，對於富貴險中求，過度操作槓桿的投資者與從業者來說，將是一大挑戰，當資訊不透明的優勢不再，加上營造與土地成本增加，雖然初期實價登錄價格混亂，有些區域或個案仍有利可圖，只是時間一長，弱投資者在有限的資金周轉上受不了時間拉長的壓力，弱建商除了土地取得難上難外，還將面臨成本與銷售夾擊的生存之戰，就算僥倖不倒，也僅能苟延殘喘，無論是投資客還是建商，在接下來的波段很難不走向M型化發展。
扣著自用和M型化兩大關鍵字，來爬梳接下來台灣的不動產市場走向，自用與長期投資者最後總會體悟到，無論怎麼買，都得回歸產品本質與周圍環境機能兩大原則，若是投資考量，供給、收益與資金效益，都是下手前得全面列入考量，下手後靜待結果發生。至於民眾最關心的價格不再是秘密後，大環境有利多之際，會因為市場起風而帶動價格，當大環境利空之時，能夠透過資料得知「是誰在裸泳」，也會明白這世界上有拉回，沒有甚麼是「漲不停」的。
面對未來，從過去幾次天災人禍的經驗，變與不變都是人世間的必然。人們會知道一切終將過去，長存在我們生活之中的，不僅是制度，還有在這些經驗之中所調整出來的應變彈性。
相信我們都能順利度過這一關。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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