打炒房放貸從嚴 新青安熱辦逾11萬戶 小心這三類物件是「難貸地雷」
自2023年8月上路的新青安房貸政策，在青年首購族群中引發熱烈反應。根據財政部統計，截至2025年4月底，新青安累計已受理近11.9萬戶，總金額突破9300億元。由於政策限定由八大公股行庫承作，民營銀行無法受理，導致公股行庫房貸量明顯增加。
在承作銀行中，臺灣銀行最積極響應，受理件數突破3萬件，占比約四分之一，土地銀行則超過2萬件，排名第二，合作金庫則以約1.4萬件緊隨其後。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，臺銀據點遍佈全台各地，具備存款與放款實力，是新青安最主要承作機構。
土銀躍升最大黑馬，受理件數年增近六成
土地銀行今年在新青安業務上的表現尤為搶眼。因不受《銀行法》第72-2條的放款集中限制影響，擁有更大承作彈性。資料顯示，2025年前四個月，土銀新青安受理件數超過4600件，較去年同期成長近六成，甚至一度超車臺銀，成為今年受理量暫居龍頭的機構。
合作金庫則憑藉全台最多的分行數量，具備高度在地化優勢，也穩居第三。整體而言，公股行庫成為此次政策推動下的最大推手。
審貸標準高 「蛋殼新屋」、「老屋小宅」列高風險地雷區
儘管新青安為政策性優惠貸款方案，但實務上各行庫仍維持嚴格的審核標準。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，銀行會根據申請人的收入與信用狀況，並加計地段與擔保品價值等要素評估核貸成數。即使具備新青安資格，實際核貸成數多在75%至80%之間，若物件鑑價低於成交價，則需準備更多自備款。
她特別提醒，以下三類物件最常落入「難貸地雷區」：
1、蛋殼新屋：多為新興重劃區內的新成屋，因生活機能未成熟、空屋率高且轉售不易，易被銀行認為鑑價風險高，貸款成數較低。
2、蛋白老屋：非精華區的老屋可能鑑價不足，加上年限老化導致可貸年期縮短，使月付款壓力增加。
3、蝸居小宅：12坪以下的小宅常被銀行視為投資型產品，部分銀行甚至直接拒收，建議首購族以15坪以上產品為購屋基準，避免踩雷。
房貸難核惹民怨，央行是否放寬信貸將成關鍵觀察
張旭嵐進一步指出，過去一年來，房貸申請頻頻碰壁，累積不少購屋族民怨。雖然政府打炒房措施對市場降溫效果顯著，但若持續管控過緊，恐影響自住需求。
市場目前高度關注即將召開的央行理監事會議，是否會對現行的信用管制政策做出調整，讓行庫在核貸上更具彈性。倘若放寬措施出現，可能為新青安貸款釋出更多助力，緩解首購族資金壓力，也為下半年房市發展帶來新變數。
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