魔鬼藏在細節中 小心誤入詐團魚池 詐騙亂世下　房產的保身之道

不動產詐騙手法層出不窮，然而只要掌握關鍵防範細節，便能有效降低受騙風險。民眾若能養成警覺心，深入了解交易中的各種陷阱，就能避免成為詐騙集團的獵物。

文／王奕淳

「三百多萬元的金額不小，是打算投資嗎？」日前，桃園一名中年婦女到銀行臨櫃提領大筆現金。行員心生疑慮，上前詢問之下，她神情慌張、支支吾吾，終於讓一場假投顧理專以「愛情」為名、誘騙抵押房產借貸的騙局現形。

原來，這名婦人透過社群媒體認識一位自稱投顧理專的男子，彼此互動頻繁、感情迅速升溫，女子對他的投資建議深信不疑。在他「高額回報」的誘導下，婦人抵押房產貸款了394萬元。幸好臨櫃提領時，行員警覺心十足，及時拆穿詐騙，否則近400萬資金恐怕就此人間蒸發。

此類案例只是冰山一角，絕大多數受害者事後難以追回損失。律師黃泓勝指出，不動產詐騙常被包裝成「正常投資交易」，例如對方提出購屋投資的構想，讓人誤以為是穩當的買賣行為，一旦捲入，可能財產不保，房產產權也面臨極高風險。「即使走法律途徑，也未必能全數追回損失。」

抓住信任軟肋

花言巧語編織親密假象

無論是單獨行騙或集體犯案，核心都在「取得信任」。詐騙者往往先以甜言蜜語、親密關係或專業形象贏得受害者好感；受害者一旦放下戒心，就更容易相信對方提出的投資或交易建議。

在信任基礎建立後，詐騙集團會不斷強調「穩賺不賠」、「低風險高報酬」，甚至偽造合約、投資書等文件，營造出天衣無縫的假象。許多受害者就在話術堆砌下被逐步牽著走，直至存款消失才驚覺上當。為了避免淪為犧牲者，最重要的是保有一絲懷疑心，仔細檢視財務合約或交易細節，並尋求第三方專業意見。

廣撒網、精準釣

連環陷阱瞄準高價值資產

許多人自認「不容易受騙」，但詐騙集團正是看準這種心理，採取「廣撒網、精準釣」的策略。他們可能透過高報酬投資機會、浪漫情感包裝、假冒政府機關或電商客服等手法四處放線，只要有人回應，便順勢展開情感攻勢，逐步攻破對方的防線。

根據《草根影響力文教基金會》的調查，高達九成四的民眾曾接到詐騙電話或簡訊，內容涵蓋虛擬貨幣投資、網路交友及假冒電商客服等多種形式。詐騙集團在初期廣泛發送訊息，當發現某些受害者表現出興趣或回應後，便開始「培養關係」，透過持續對話與情感攻勢建立信任。

全球防詐聯盟的報告進一步揭露，近三成受害者在接觸詐騙資訊後的一小時內便付款或提供個資，顯示詐騙手法的高效性與快速性。

此外，詐騙手法不僅止於假投資與假交友，假冒政府機關來要求提供個資，或以「猜猜我是誰？」的話術套取資訊，亦成為詐騙的常見伎倆。這些看似隨機的詐騙，背後其實有一個共同目標——鎖定受害者的高價值資產。

民眾的最高價值財產往往就是不動產，因此詐騙集團最終會設計各種手法，引導受害者進行房產交易、貸款抵押，甚至騙取產權過戶。

拆解不動產詐騙

交易流程四大關卡

不動產詐騙通常集中在預售屋、成屋交易，以及繼承房產三種類型，但若進一步從交易流程檢視，便能看出詐騙集團經常在四個階段下手：簽訂買賣契約、房屋或土地產權過戶、不動產抵押貸款，以及取得不動產後的處置。

以成屋買賣為例，這四大環節往往同時出現，任何一處疏忽都有可能讓買賣雙方陷入財務及法律上的風險；而在預售屋交易中，騙局往往早在簽約前後就埋下伏筆；至於繼承房產，則常在產權過戶階段爆發糾紛。

黃泓勝進一步說明，詐騙集團可能偽造身分或偽裝專業仲介、地政士，以假亂真的方式完成房產交易程序，導致買賣雙方來不及查證就吞下騙局。更甚者，還有人透過偽造遺囑、假冒繼承人或親屬，圖謀瓜分繼承房產，使得真正所有權人防不勝防。

點擊切換關鍵阻詐時機

成屋交易流程阻詐時機

預售交易流程阻詐時機

鎖定「乾淨房」

假買家與假賣家同步出擊

成屋買賣往往金額龐大，詐團也會直接鎖定房屋交易相關網站，找尋正等待出售的物件，並調出二類謄本，接著挑選已無貸款、易於操作抵押的「乾淨房」，最後以假買家的身分接觸賣家；或是假冒賣家身分，不論是否具備實際存在的物件，都釋出待售消息做為釣餌，直到買家自己找上門，便展開一連串經過縝密計畫的詐騙套路。

假買方經常以「高價收購」為誘因，利用賣方想多賺一筆的心理，讓人誤以為自己即將談到一筆好價格。賣方一旦被話術牽著走，卻忽略核實買方背景與資金來源，極可能在合約中埋下風險或過早交付產權，最後反而血本無歸。因此，賣方若遇離譜高價，務必先透過實價登錄系統或房仲公司多方比對，看是否符合市價。

買方民眾也非高枕無憂。假賣方行騙並不少見，有些人簽約後才發現「賣家」並不真正擁有房屋所有權。為了避免中招，買方在簽約前須深入查驗產權，要求查看貸款銀行餘額證明書，確認是否存在未清貸款。進入簽約流程時，盡量選擇在地政事務所、房仲公司或能即時查驗登記的地方完成，也可避免日後陷入糾紛。

地政士非萬靈丹

「雙重委託」制防堵

然而，聘請地政士就能高枕無憂嗎？並非如此。不肖人士假冒地政士或與詐騙集團內外勾結的情況時有所聞。中華民國地政士公會全國聯合會理事長陳安正提醒，民眾應至內政部不動產服務業資訊系統查詢地政士執業資格，或向地政士公會尋求推薦。

事實上，詐騙分子常刻意營造「有專業人士把關」的假象。有些人甚至對買方或賣方提出：「我們這邊有委託地政士了，不用麻煩您再特別去找。」這種說詞在一般民眾乍聽之下，可能認為不僅可以加快完成交易，而且還有專業人士確保順利進行，可說是相當「貼心」。但實際上真是如此嗎？若這名地政士其實與詐騙集團串通或身份造假，反而更方便對方在交易過程中動手腳。

因此，陳安正建議，最好採「雙地政士」制度，也就是買賣雙方分別委託各自信任的地政士處理交易，避免任何一方因「共用地政士」而落入對方預先設計的陷阱。地政士工作者、不動產講師邱明芳則進一步指出，應儘量選擇執業十年以上、且在自有房產據點經營的地政士，提升交易安全性。若對方刻意阻擋你另行委託地政士，或在交易過程中持續更換地政士，務必要提高警覺。

「買押連件」同步辦

杜絕產權移轉與貸款落差

除了慎選地政士外，房產交易中還有另一項容易被忽略，但同樣關鍵的風險──貸款與產權移轉──若脫節，很可能讓賣方血本無歸。

在成屋買賣過程中，「價金信託」或「履約保證」能讓銀行或建經公司擔任第三方保管人，只有當過戶條件確定符合並完成後，款項才會撥付給賣方。買方也可向第三方機構提出額外要求，例如在合約中明訂「貸款金額的支付需經本人同意才可撥款」，為交易安全再加上一道鎖。

而賣方同樣要提高防範，妥善保管身分證、印鑑章、印鑑證明和權狀等文件，切勿輕易交付對方辦理過戶。如陳安正所言，親自前往地政事務所辦理過戶、全程由自己委託的地政士陪同，是避免交易中途被掉包或被假冒的保險做法。

須注意的還有，很多購屋者因資金不足，會透過銀行貸款來支付房價。如果貸款尚未核下，卻已先完成產權移轉，一旦買方最後貸款失敗，賣方的財產恐怕就回不來，甚至被高利貸設定抵押權。黃泓勝強調，為避免這種情況，實務上建議進行「買押連件」，即先讓銀行審核貸款，確定核貸金額後，再讓地政士將產權移轉與抵押權設定同時送交地政事務所登記，使雙方權益都能受到保障。

若遇買方聲稱「無需貸款即可一次付清」，賣方更要小心，務必在確認款項確實入帳後，才遞交產權文件至地政事務所進行過戶。任何想「省去繁瑣程序」的提議，都可能是詐騙集團耍的手段。

辦地籍異動通知

塗銷抵押不宜過早

房產完成過戶後，買方應立即辦理「地籍異動即時通」，確保未來任何產權或抵押變更都能第一時間接獲通知。若後續已償還房貸，也可選擇保留抵押權，不要急著塗銷。一旦有人想進行重複抵押或非法過戶，銀行會自動跳出程序審查。

即便房貸已繳清，仍能將抵押權設定給親屬或配偶，讓日後任何交易都無法輕易繞過這道程序，等同多設一道防護牆。這些作法雖然繁瑣，卻能有效阻隔詐騙集團的覬覦。

不只成屋交易可能面臨上述風險，預售屋交易也不可掉以輕心，因為尚未完工更易成為詐騙集團下手目標。相較成屋，預售屋因尚未興建完成，詐騙集團更容易透過一屋多賣或虛構建案行騙。

為降低風險，陳安正建議買方在簽約前多方瞭解建商口碑，並向市府查詢核准公文或致電承辦人員，確認案子是否真實備查。

履約保證機制也是另一道重要防線。目前法律規定預售屋契約必須載明的五種機制中，最安全的是「價金返還」及「價金信託」，皆由第三方金融機構協助保管款項，讓建商無法任意動用；買方可運用「七天預審期」，把合約交給信任的地政士或律師再三檢視，並在建商的正式接待中心或公司辦公室簽約，才能避開暗樁。

繼承房產存地雷

長輩監護、遺囑公證不可少

除了成屋或預售屋，繼承程序中的房產也同樣容易成為詐騙目標。不動產詐騙常出現在繼承過程，尤其詐團往往會鎖定年長者或疏於管理的家族房產。詐騙者可能偽造遺囑，或假冒兄弟姐妹，讓真正繼承人被迫「放棄繼承」或不慎辦理不利的產權分割。

想防範這類情況，子女若發現長輩出現失智或無法自理的狀況，應及時持相關證明文件向法院聲請監護宣告。一旦法院認定長輩不具行為能力，即使產權有異動，詐騙行為也可被判定無效。

此外，子女自身的印鑑章、印鑑證明及身分證等重要證件，也應該由自己確實保管。尤其常見的詐騙手法是被繼承人的兄弟姐妹假借協助之名，實際上卻是辦理拋棄繼承或分割，因此民眾若有繼承房產的需求，還是親力親為比較保險。

長者本身可及早透過公證遺囑的方式，明確界定名下財產的歸屬，降低日後被偽造的可能。有潛在繼承資格的親屬，則可在戶政事務所留下聯絡方式，一旦房產有任何變動申請，便能即時接獲通知。

面對詐騙集團手法日益翻新，除了政府持續加強取締、提高刑度外，民眾也必須不斷提高防範意識。任何人都有可能成為詐騙目標，從年輕上班族到獨居長者，都在對方射程範圍內，唯有秉持「防衛駕駛」的思維，時刻保持警覺，才能從根本上杜絕詐騙。

雖然詐騙猖獗讓人心驚，但只要重視合約細節、落實雙地政士制度、運用價金信託等安全機制，不動產交易仍能在詐騙氾濫的環境中保持保障。任何看似小小的謹慎，都可能成為守護身家財產的最強防線，也讓民眾在詐騙浪潮中依舊能穩守資產。

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