台版地面師橫行 避免不動產「權利真空」的保護策略

近年來，不動產相關的詐騙案件頻發，犯罪手法如同日劇《地面師》，詐騙集團利用偽造遺囑、虛構債權證明或偽造公文，結合不肖地政士或仲介，非法取得無人管理的不動產並牟利。

文／周念暉　圖／PEXELS

此類犯罪不僅損害合法繼承人權益，也影響市場交易的安全性，筆者就曾經為當事人處理不動產詐騙案件，不肖份子聲稱可以協助透過關係將不動產去取得高額貸款，當事人信以為真，交付包含權狀及印鑑、存摺等文件。

結果房產卻被拿去向一般民間私人設定抵押及借款，借款更遭不肖份子全數取走，房子還無端多了一筆高額的抵押權，事後追問放款的民間企業也說他們只是單純的借款，並不了解當事人之間的彼此約定，我認為實際上根本是內外配合的犯罪計畫，進而順利協助當事人提告刑事詐欺及民事求償，但也由此可知相關不動產詐騙事件確實層出不窮，民眾必須時時警惕防範。

遺產權利處真空現象

這些案件的發生，首先反映出遺產處於「權利真空」的現象。當不動產所有人未立遺囑或繼承人未及時辦理繼承登記，該不動產便成為犯罪分子覬覦的目標。再者，詐騙集團的手法日益隱蔽，利用偽造技術和內部關係非法操作地政系統，完成產權的轉移。

此外，許多民眾對遺產繼承程序不熟悉，或因家庭糾紛導致繼承程序拖延，也為不法行為提供了機會。

為避免不動產陷入這種「權利真空」狀態，建議民眾應積極採取預防措施。首先，立下有效遺囑是保障財產安全的基礎，可以由律師協助下完成自書遺囑、代筆遺囑或是公證遺囑，以增加效力並避免爭議。

其次，應妥善保存重要文件，如不動產所有權狀及相關憑證、印鑑、證件，防止外流。

繼承人在親屬過世後，也應儘速完成繼承登記，避免因產權未明而被犯罪分子盯上。

兩招防詐團趁虛而入

民眾也可向地政機關申請「地籍異動即時通」服務，只要名下已登記的不動產遇有申請買賣、拍賣、贈與、信託、抵押權設定、查封、假扣押及書狀補給登記案件，甚至是有判決移轉、調解移轉及和解移轉等情形，轄區地政事務所將會在登記案件「收件」或「異動完成」時，以手機簡訊或電子郵件通知，使所有權人能夠即時知悉及因應處理，防止有心人士或詐騙集團趁虛而入，以不法手段騙取不動產。

如果真的不幸成為被害人，民眾應立即採取行動。發現不動產遭非法轉移時，應迅速向法院聲請「假處分」凍結產權，避免損失進一步擴大。

不僅如此，還須把握時間立即報警，並保存所有相關證據，包括不動產所有權狀、家族成員身分證明等，以協助警方調查。

杜絕財產二度受創

同時，根據《民法》第七六七條，向法院提起確認權利之訴，要求恢復合法產權，且在爭議未解決時，可對不動產申請加註訴訟登記，防止不動產再被非法交易或轉移。

此外，應追究詐騙集團的刑事責任，將偽造文書和詐欺行為者繩之以法。若案件較為複雜，建議委託熟悉不動產與遺產法律的律師處理，協助擬定完整法律策略，爭取最大權益。

針對該類事件的預防與處理，政府也應扮演積極角色。加強遺產繼承與不動產保護的宣導教育，提升民眾的法律意識，是解決問題的首要步驟。

同時，地政系統的監管機制應進一步強化，建立更嚴格的交易審核流程，杜絕內部濫權或漏洞。針對偽造文書及不動產詐欺行為，應修法加重刑責，提高犯罪成本，增加威懾效果，進一步保障市場交易安全性。

維權自保財產安全

綜上所述，不動產詐騙案件的核心問題，在於法律認知的不足與監管機制的漏洞。透過完善遺囑、妥善保存文件、及時處理繼承登記等方式，民眾能有效降低成為犯罪目標的風險。

同時，若不幸受害，應主動採取法律途徑維權，確保自身財產安全。政府與相關單位則應從教育宣導、系統監管與刑事處罰三方面著手，全面提升不動產交易的安全性與公信力，穩定市場秩序，避免更多無辜民眾或家庭受害。

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