台灣下次房市低點，就在●年後！從台灣房地產史上5次循環，大膽預測
台灣從2002年到2012年房地產總計漲了10年之久，直到2012年房價才開始平穩緩緩下跌，不過至今還是讓國人無感，為何會無感呢？
主要是薪資所得與房價差距過大，讓我們來看一下國人年平均所得，下表為內政部主計處公布國人106年平均所得約為63萬。
圖片來源：內政部主計處
國人平均所得約63萬，假設一間1000萬元的房子至少要15年不吃不喝才買得起，那用政府青年首購方案貸款來購買，情況會如何呢？以台灣銀行青年購屋方案，範例如下：
圖片來源：台灣銀行
【假設貸款800萬，30年的二段式機動利率】
每個月要付2.8萬多元的房貸，但前提是自備款也要有200萬，如此才能購買一間1000萬元的房子，而且要背30年，壓力可想而知。
【假設貸款800萬，30年的前兩年固定利率】
另一貸款方式也是要月繳2.8萬多，其實差異不大。現今房價高漲，薪資凍漲的年代，何時才能買到夢寐以求的房子，我想大多數人都感同身受。
在考慮買房前，先來知道一下日本的房市歷史。日本房市自1990年以來就呈現低迷走勢，老年人口多是主要原因之一，而台灣也開始步入高齡化社會，台灣房市未來是否也會日本化？
在1990年以前，很多日本人也像我們台灣人一樣，認為買房子就是會賺錢，買了放著隔沒多久就可以賺個好幾倍，當時國際熱錢瘋狂湧入，全國上下一片榮景。
直到1990年，這個大泡泡終於被戳破了，房產價格持續下跌20年，共跌了7成之多，也就是原價1000萬只剩下300萬，這是何其嚇人，這時日本人才終於了解到，原來房子不是永遠都會漲。
日本當時房市崩跌，大致上是因為老齡化嚴重，人口撫養比大幅上升，經濟轉折點以及國內緊縮的貨幣政策，造成了失落的20年。
現今台灣也朝向老年化的社會發展，到了2026年人口紅利（依國家發展委員會定義，係指國內勞動年齡人口達總人口66.7%以上、扶養比在50%以下的狀態）也即將結束。
台灣房市景氣循環
台灣房地產從1968年到現今共有五次漲跌循環：
第一次循環：1968年～1975年（1968年開始漲 6年， 1974年高點後急跌1年）
1973年中東戰爭，因為石油禁運而引起油價上揚，爆發第一次石油危機，房價物價一起飆漲，而戰爭結束後房價也快速下跌。
第二次循環：1975年～1982年（1975年底開始漲5年，1981年高點後跌1年）
1975年11月政府宣布解除禁建令，房市又從低點緩漲，直到1980年再度爆發中東危機，油價也因禁運而高漲，跟第一次石油危機一樣，房價也急速上漲，但戰爭結束後，房價也是又快速下跌。
第三次循環：1982年～1990年（1982年開始漲7年， 1989年高點反轉1年）
1982年～1988年出口繁榮，經濟成長，國民所得增加，其中1987年，政府實施「公共建設保留地徵收」政策，因此造成大量貨幣供給額，房地產又再度飆漲。直到1989年8月26日，因國人無力負擔房價，爆發大規模「無殼蝸牛運動」，房價出現大暴跌。
第四次循環：1991年～2001年（此階段房市盤整10年）
1991年開始經濟成長緩慢，1996年李登輝總統的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件，造成民眾恐慌，1997年又爆發亞太金融風暴，造成房產持續盤整。
第五次循環：2002年～至今（2002開始漲12年，2014年緩跌至今）
2003年SARS風暴，房價下跌力道很大，但反應半年落底後就一路的大漲。一直到2008年全球金融風暴，房價又開始下跌，但也是反應半年就又回升，一直到 2014年才趨緩。
但如果把第四次的盤整段，當成第三次循環中的下跌段，那麼第三次循環就等於上漲7年、下跌11年。（所以一個完整的循環約18年左右）
再從2003年開始上漲至2014年的11年後開始的下跌段，包括下跌到盤整的時間就可能會長達 8～10年的時間，我認為下一次的低點可能會落在2021年左右！（因為房地產具備景氣循環的特性喔～）
老年化後房市趨勢
上圖為內政部統計，預估台灣人口變化的程度，再9年後也就是2026年，人口紅利結束，台灣即將邁入老年化，少子化社會，對以內需為主的房地產，一定會造成衝擊。
而有些觀念未來可能不適用，例如：養兒防老。不如趁能力還行時，購置保值性的房地產，來當作老時的經濟依靠。
而且往後房市主流產品可能變成10幾坪小坪數，一兩房的產品為主。
政府法令
以上大致介紹了台灣過去房市歷史，以及未來人口情況。而政策的部分，政府目前對於房地產是推行房地合一稅，可由下圖來了解。
房地合一稅是依所得課徵！假設以1000萬元出售持有不滿1年的房屋，獲利200萬元，奢侈稅的稅率15%，依交易金額要課150萬元。
若以房地合一稅版本只課獲利200萬元的45%，只課90萬元，會比奢侈稅輕。
買房前的準備
投資不求快，但要求穩，所以在買房前準備的功課可不能少，不然常常到現場才發現根本不符合自己需求，課前準備可以以下列方式去執行：
1、仔細考量購買成本（包含整修及家具），並以不超出預算為主
想知道附近房市成交價位的區間，可以上內政部不動產資訊平台查詢，例如：高雄市左營區，店面，設定從103年1月～106年10月，屋齡0～40年，畫面如下所示。
2、比對附近區域的租屋行情
想知道附近租金大致價位的區間，也是上內政部不動產資訊平台查詢，例如：高雄市左營區，店面，租金設定從103年1月～106年10月，屋齡0～40年，畫面如下所示。
3、正確的估價方式
(1) 比較法：以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。
從附近區域比價，假設得知甲區新成屋的行情區間，得知當地預售屋每坪20萬元，近期也有新成屋拍價為17萬元。
新成屋價格 =（20萬元+17萬元）/2 ＝ 18.5萬元
但此算法為粗估值，應再多多比較物件，才較準確。
(2) 由租金反推：
假設月租金4萬的住宅，投資報酬率抓5%，房價估約為「4X12/0.05=960萬」
(3) 預售屋價格反推法
預售屋價格x1.1～1.2=新成屋價格
預售屋價格x（1-房屋使用年限/房屋耐用年限）=中古屋價格
通常預設房屋的耐用年限為50年。
1、尋找有區域發展性好的物件。
2、盡量提高貸款成數、且降低貸款利率。
3、如果租金大於每月攤提的貸款金額，則現金流為正數，此物件就可投資。
4、每月收淨租金，如此物件房價上漲，則可以賣出賺取價差。
房地產獲利主要為租金收入以及出售賺價差，但穩定現金流正數是最必要性，因此可以自己製作一張簡易的現金流量表，以下舉例說明：
假設2012年購買一間1000萬店面，以青年貸款向銀行借貸800萬，償還時間30年，每個月償還貸款2.85萬，租金每年50萬，扣除支出所得淨收益為15.8萬，5年後原價賣出，共可獲利79萬。
整理：艾蜜莉
因此製作一張簡易的現金流表格可以讓自己快速分析。假設2012年購買一間500萬大樓住宅，以青年貸款向銀行借貸400萬，償還時間30年，每個月償還貸款1.4萬，租金每年18萬，扣除支出所得淨收益為1.2萬，5年後原價賣出，共可獲利6萬，以上是單純以一間大樓住宅，出租一名房客所做計算。
整理：艾蜜莉
結論
房屋的價值主要是由建物價值與土地價值所構成的，地段好的店面除了可以獲取租金之外，其建物價值與土地價值都是比較不易下跌，但缺點就是購置成本高，當然投資房地產不只是成本因素，還有其他的風險因素如：資金週轉不靈、利率風險、法令的轉變、天災人禍（地震…等）、房客管理風險。
要投資房地產前這些風險因素也要考慮進去，如果萬一發生這些風險時，自己沒辦法解決，那就不適合現在貿然進場，等到有一天有能力處理這些事的時候再進行。
本文獲艾蜜莉授權轉載，原文：5次房地產景氣循環，能看出：「台灣房價從2014年緩跌至今，下次房市的低點，就落在2021年！」
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●作者簡介_艾蜜莉
1982年生，考過公職也當過上班族，曾擔任金融研究員。大學畢業後積極自學投資理財方法，2008年開始投入股市，用自創估價法，鎖定股價被低估、年年配發股息的穩健公司買進，將180萬元本金滾成425萬元資產，實現了人生第一階段的財務自由目標。
著作：《小資女艾蜜莉：我的資產翻倍存股筆記》、《艾蜜莉教你自動化存股小資也能年賺15%》
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