年薪越高，房貸利率反更高？能拿到甜甜價的是這群人！不只看財力，3類物件容易落入「難貸區」

彭蕙珍

圖片 台灣房屋集團提供 提供

近期傳言台中一名男子購買總價約1200萬預售屋，準備申請新青安貸款，卻被建商合作的公股銀行以「年薪未達150萬」為由勸退。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，若以8成貸款、40年期、優惠利率1.775%估算，回推每月要繳交的貸款金額約2.8萬，以還款金額佔所得的3~4成換算，年薪需達百萬元以上。 考量每月基本生活費動輒2萬起跳，薪資水準還須提高，較符合銀行對還款能力評估。因此，儘管政提供新青安利率補貼，銀行仍嚴格審核申貸人的財務條件。

張旭嵐表示，銀行核貸，除了看不動產擔保品條件，最主要看申貸人財務能力，會顧慮收入負債比，也就是房貸和包括其他貸款等債務不得大於年收入的7成，否則會酌情降低核貸金額，甚至拒貸。

因此，年薪低，購買總價較高的物件，會面臨貸不滿8成的問題，或是名下已經多筆房貸，更會受貸令影響，需提高自備款佔比。

年薪120萬申貸者 利率最低

到底年收入多少最好貸？台灣房屋集團趨勢中心統計2025年第一季聯徵中心資料，平均核貸成數71.82%。年收120~160萬申貸族，平均貸款成數最高，達72.96%，其次為80~120萬年收者有72.94%。

不過，核貸成數也不是隨著年收越高就越好，年收80萬以下和300萬以上族群，平均核貸成數減至70.9%左右。

觀察2024年第一季，整體平均房貸利率也從2.11%，拉升到今年同期的2.36%，增加了0.25%，其中年收120萬以下申貸族，利率2.34%最甜，年薪越高，反而利率越高，年收300萬房貸族達2.44%。

年收80萬以下 是購屋主力

第一建經研究中心副理張菱育提醒，今年第一季年收80萬以下的申貸人目前仍佔45.3%，顯示首購族還是購屋主力，目前仍有新青安貸款等政策提供利率補貼，因此整體貸款條件相對優惠。

不過，購屋者應更重視自身財務條件與還款能力的評估，避免在寬限期與優惠利率期結束後，因利率上升或月付金暴增而產生財務壓力。特別是收入有限的首購族群，更應預留資金緩衝空間，審慎規劃購屋計畫，以降低未來違約風險。

新青安上路近2年 受理逾3萬件

新青安於2023年8月上路，已經近2年。台灣房屋根據財政部數據，統計新青安上路以來，八大公股行庫的申辦狀況，截至今年4月，新青安共受理約11.9萬戶，受理總金額突破9300億元。

臺灣銀行響應政策最積極，受理件數逾3萬件，佔比約4成；居次的土地銀行也貢獻逾2萬件；合作金庫則以約1.4萬件名列第三。

陳定中表示，新青安為政策性優貸，僅限公股行庫辦理，一般民營銀行無法申辦，也讓公股行庫在新青安政策上路後，房貸業務量明顯增加。其中受理案件最多的臺灣銀行，因據點涵蓋本島與離島所有縣市，且存款餘額為全台所有銀行之最，放款量能相對強健，響應新青安也最積極。

受理件數居次的土地銀行，由於是專業銀行，不受銀行法72-2條放款上限天條約束，承做房貸的彈性較大。

值得一提的是，土銀2025年新青安申辦狀況較去年同期成長近6成，今年前四個月受理件數逾4600件，超車臺銀的3770件暫居龍頭！而合作金庫則是全台分行數量最多的銀行，服務範圍綿密，在爭取客戶上頗具地緣優勢。

打炒房放貸從嚴 這3類物件很雷

張旭嵐表示，目前銀行內控嚴謹，申貸人的收支狀況、信用條件以及擔保品的所在地段等因素，都會影響最終的放貸條件，即便符合新青安貸款資格，行庫放款也從嚴評估，財務正常的首購族，核貸成數可能在七成五到八成之間，部分物件鑑價也可能不及合約價，導致自備款比例須大幅提高。

其中，有3類物件容易落入難貸區。

1. 「蛋殼新屋」，這類新興重劃區發展尚未成熟，推案量大，空屋率高，轉手不易，容易因鑑價不足導致貸不滿。

2. 「蛋白老屋」，精華區的老屋都更或自住效益，因此價值穩定，不過若非屬交通便利的老屋，有可能面臨鑑價不高，加上老屋貸款年期短，將會加重每月貸款負擔。再來是

3. 「蝸居小宅」，現在小宅當道，不過12坪以下物件常被視為投資型物件，不少銀行直接拒絕收件，因此建議首購族要至少以15坪以上為購屋標準。

陳定中指出，從去年中至今，房貸申辦卡關已累積許多民怨，加上打炒房確實已達到為市場降溫的政策目標，因此本週的央行理監事會議是否會調整信用管制政策，讓行庫有更大的放貸彈性，將是後續房市的觀察重點。

新青安貸款條件

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