如何判斷房子是增建或違建？四個類型一次告訴你
一、什麼是違建?該如何判斷?
有些屋主為了增加使用空間或是為了美觀、抑或是空間不夠使用想要放大空間，會進行各種外推、增建、加蓋等等，不知不覺就成了『違章建築』，不止會觸犯法律，還有可能最終要拆除，傷財又傷力，那麼到底該怎麼判斷是不是違建呢？
1.違建的定義
違建（違章建築）的定義主要是指在特定地區內，未經當地主管建築機關的審查許可及未取得相關執照而擅自進行建築活動所形成的建築物。根據台灣的法律規定，這類建築物必須依法申請並獲得建造執照或使用執照，否則即被視為違建。
2.違建的類型
違建可以分為以下幾種類型：
實質違建：這類建築未經主管機關許可，且其結構或用途違反了當地的建築法規或都市計劃法規。
程序違建：雖然這類建築本身不違反當地法規，但因為未按照程序申請建造執照而被認定為違建。這種情況下，通常可以補辦相關執照以使其合法化。
二、如何判斷增建or違建?
1.建築法規範的增建
在建築法規範中，增建是指在原有建築物上增加其面積或高度的行為。
根據台灣的《建築法》第9條的定義，增建包括任何對原有結構的擴展，無論是增加樓層還是擴大面積。
需要注意的是，如果增建部分是與原建築物相連的過廊，則應被視為新建，而非增建
2.增建就是違建嗎?
增建並不一定等同於違建，但在某些情況下，增建可能會成為違建。以下是判斷的標準：
是否取得建造執照：若增建部分未經當地主管機關的審查和許可，則該增建即被視為違建
是否符合使用執照的規定：即使主建物已取得使用執照，但若增建超出核定的建蔽率、容積率或高度上限，則屬於違建。例如，陽台外推或頂樓加蓋等行為如果未經許可，將被認定為違章
土地使用分區的合法性：增建必須符合當地土地使用分區的規定。如果在不允許興建的區域進行增建，例如在工業區內興建住宅，則會被視為違建
施工程序的遵循：若增建設計符合規範，但因程序上的疏失（如未申請建造執照）而擅自施工，這也會構成違建
影響結構安全：增建如果影響到原有結構的安全性，或者影響到鄰居的採光和通風，也可能被認定為違建
3.房子可以增建嗎?
房子要進行合法的增建涉及多個步驟，主要包括設計、申請許可和施工。以下是詳細的增建流程：
確定增建需求：明確需要增建的部分（如頂樓、陽台、夾層等），並考慮該增建是否符合個人需求及法律規範。
諮詢專業人士：聘請合法執業的建築師或工程師進行設計，確保設計符合《建築法》和《都市計畫法》等相關法規
取得住戶同意（如適用）：若增建涉及共用空間（如公寓的頂樓），需獲得全體住戶的同意並簽訂相關的分管契約或修改規約，以避免未來的法律糾紛
向主管機關申請許可：向當地主管建築機關提交申請，並附上所有必要文件以獲取建造執照和使用執照。這一步驟是合法增建的關鍵
等待審查：主管機關將對申請進行審查，確認其符合當地的城市規劃和安全標準。審查過程中可能會要求補充資料或修改設計。
獲得許可後施工：一旦獲得合法的建造執照，可以開始施工。在施工過程中，需遵循批准的設計和施工標準。
完工後申請使用執照：完成增建後，需向主管機關申請使用執照，以確保新增部分可以合法使用。
定期檢查與維護：定期檢查增建部分的安全狀況，確保其持續符合安全標準和法律規範。
三、常見的違建類型
1.陽台外推
陽台外推是指將陽台的牆面拆除，並用窗戶等材料封閉陽台，將其納入室內空間，從而增加樓地板面積。這種行為在法律上通常被視為違建，因為它未經當地主管機關的許可，且可能影響建築物的安全性和結構完整性。
【合法增建的可能性】
儘管陽台外推通常被視為違建，但在某些情況下，如果經過合法程序並獲得主管機關的批准，可以進行相關改建。這需要：
▶提交詳細的設計計劃和施工方案
▶獲得所有相關住戶的同意（如果是公寓或共用住宅）
▶確保改建符合當地的土地使用規範和建築法規
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2.頂樓加蓋
頂樓加蓋是指在建築物的頂樓平台上進行的增建行為，通常用來增加居住空間或提供遮蔽。這類加蓋可能包括鐵皮屋、玻璃罩、遮雨棚等。
【合法性判斷】
面積限制：根據法律規定，若頂樓加蓋的面積不超過該層樓總面積的1/8，則可視為合法建物。如果超過這個比例，則會被認定為違章建築
所有權問題：頂樓平台通常屬於全體住戶共有，因此任何加蓋行為都必須獲得所有住戶的同意。若未經同意進行加蓋，其他住戶有權要求拆除
合法程序：若希望將頂樓加蓋合法化，需向當地主管機關申請建造執照和使用執照，並提交相關設計圖紙及文件。此外，必須與其他住戶簽署分管契約，以確保使用權利
【違建風險】
檢舉與拆除：若頂樓加蓋被認定為違建，可能會面臨檢舉後的強制拆除。政府對於新違建採取即報即拆的政策，而舊違建則可能暫時拍照列管，但仍存在被要求拆除的風險
安全隱患：頂樓加蓋如果未經合理設計和施工，可能會影響整體結構安全，並在緊急情況下造成逃生困難
3.一樓增建
一樓增建是指在現有建築物的一樓進行擴建或改建的行為。這種增建行為需要遵循當地的法律法規和程序，以下是關於一樓增建的詳細說明：
申請建造執照：在進行一樓增建之前，必須向當地主管機關申請並獲得建造執照。這通常包括提交設計圖、施工計劃及相關文件。
符合土地使用規範：增建必須符合當地的土地使用分區規定，確保用途與當地規範一致。例如，若該地區為住宅區，則增建部分必須用於住宅用途。
容積率與建蔽率限制：增建的總面積不得超過法律規定的容積率和建蔽率。這些限制因地區而異，因此需查詢當地的具體規定。
結構安全評估：在進行增建時，必須由專業的結構工程師進行安全評估，以確保新增加的部分不會影響整體建築的結構安全。
4.採光罩/雨遮
採光罩和雨遮是兩種常見的建築附屬設施，雖然它們的功能有所不同，但在合法性和設置要求上有許多相似之處。以下是對這兩者的詳細比較與解釋。
【採光罩】
採光罩是一種設置在建築物外部的結構，主要用於增加室內的自然光照，通常設置在陽台或窗戶上方。
【採光罩的合法性】
申請許可：根據當地建築法規，設置採光罩通常需要向主管機關申請建造許可。未經許可擅自建造的採光罩會被視為違建，面臨拆除等法律後果。
法定空地：如果採光罩設置於法定空地且未與建築物外牆相連，其投影面積會影響建築面，因此需要申請審查。
尺寸與材質：採光罩的尺寸、材質和結構必須符合當地法規的要求，例如防火性能和結構安全等。
【雨遮】
雨遮是一種用於遮擋雨水和陽光的結構，通常設置在門口、窗戶或陽台上方，以保護進出的人員和建築物不受天氣影響。
【雨遮的合法性】
申請許可：與採光罩類似，雨遮的設置也需要遵循當地的法律規範，並可能需要申請建造許可。未經批准的雨遮也可能被視為違建。
位置限制：雨遮設置的位置需符合相關規定，避免影響鄰近土地或公共通行。
材料與結構：雨遮的材料和結構必須符合安全標準，以確保其耐用性和安全性。
結語
總結來說，判斷一個建築是否為違章建築需要考量多個因素，包括合法性、用途、以及是否遵循了當地法規和程序。並沒有一定蓋完之後就是違建，或者是買到了增建的建築就一定會被迫拆除，一切都還是看前期的準備工作做得夠不夠充分，以及後續施工許可與使用執照。