關懷土地／土地法34條之1 共有人攻防！根本大法修正後更嚴謹
好房網News記者林和謙／台北報導
《土地法》第34條之1當初立法目的，主要在兼顧土地共有人權益範圍內，促進共有不動產的有效利用，不過實務辦理《土地法》第34條之1案件過程，常有未能兼顧他共有人權益的疑慮，導致大吃小、強凌弱、眾欺少等爭議不斷，相關糾紛頻傳，顯示有重新檢討修正必要，內政部也在112年8月22日修正《土地法》第34條之1執行要點，並從113年（2024年）1月1日生效實施。房地產專家、地政名師蕭華強表示，《土地法》34條之1執行要點修正後，在執行上更為嚴謹，可以彌平不少紛爭。
民國64年增訂《土地法》第34條之1，是為促進共有不動產有效利用，便利其所有權交易及解決共有物糾紛。而未修正前的《土地法》第34條之1執行要點規定，地政機關辦理《土地法》第34條之1所有權移轉登記案件，無須進行實質審查，導致大吃小、強凌弱、多欺少的爭議相當多，已嚴重影響他共有人的財產權及訴訟權益。
他共有人常有故意刁難致共有物無法處分的情形，為促進共有物的自由流通，賦予多數決買賣所有權的機制仍具意義，內政部進行修正《土地法》第34條之1執行要點，並於去年1月1日公告施行。
蕭華強指出，在修法之後，業界人士常問到兩個部分，第一，以前他共有人可以買，現在不能以多數決賣給他共有人；第二，房地產這幾年價格狂漲，如何去防堵不動產共有持分部分遭「賤價出售」。
蕭華強說明，此次土地法》第34條之1執行要點修法，有五大重點，一.限制多數決處分之買受人，避免密謀和議而侵害到他共有人的權益；二.規範通知的地址與附上切結書：不同意出售之共有人放棄或視為放棄優先購買權時，為使出賣人確實了解其應通知他共有人主張優先購買權之義務，並避免其未盡通知義務作出不實切結，致優先購買權人權益受損；三.限制併同出賣非共有房地：數宗土地或建物合併出賣時，為避免變相以嚴苛條件阻止他共有人行使優先購買權，增訂除非出賣標的經法院審認具使用上不可分性或依法應併同移轉，不同意之共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權之規定；四.明定他共有人異議之項目，共四款情形可予以駁回；五.規範採訴訟阻擋多數決。
蕭華強指出，一塊土地比如有5人持分，他共有人有異議時，意指共有人依《土地法》第34條之1規定處分、變更或設定他項權利，在收件後至登記完畢前，若他共有人以書面提出異議，有以下四項情形：1.數宗土地或建物併同出賣未記明各宗土地或建物價金，致無法主張優先購買；2.就其應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執，並附具已向法院起訴文件；3.出賣人書面通知不符法令規定之方式及內容；4.其他損害其權益之情形，並附具已向法院起訴文件。若有以上四項情形，則登記機關可以依照土地登記規則57條予以駁回共有不動產的處分。
為因應近年來實務執行爭議，進一步平衡不動產共有人權益，《土地法》第34條之1執行要點修正之後，增修了不同意共有人程序及實質保障相關規定，並明確地政機關的審查標準，使法規與保障更加完善。
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