【區域解析】超車中的台南房價(下)
上一集區域解析帶大家認識台南房市的現況，並訪問了在地專家介紹了幾個專家看好的重劃區，現在就讓我們一起來看看，樂居創辦人李奕農心中具有潛力的區域在哪！文末還會針對台南和高雄房市現況做一個比較分析！
■ 樂居創辦人心中的潛力區域
從外地人會怎麼選擇居住區域的角度來看，李奕農選出以下5個具有潛力的重劃區：
1. 南科特定區－善化、新市區。
2. 大橋重劃區－永康區。
3. 鹽行重劃區－永康區。
4. 平實重劃區－東區。
5. 高鐵特定區－歸仁區。
接下來就針對各個重劃區做詳細區域解析。
■ 南科特定區區域解析
南科特定區位於善化和新市區間，是圍繞著南科規劃的重劃區，以下用4點來介紹區域的特色：
1. 腹地大、分區發展：
分為A到O區，其中ABC是未來台積電擴廠的用地；DE是宿舍用地；商業住宅用地會是F到0區這一塊，目前只有L跟M區開發完畢，也是大家常提到的LM特區。
2. 圍繞南科規劃：
整個南科特定區繞著南科規劃，其中已開發完畢的LM特區在南科火車站旁，到南科的車程只需要5分鐘。
3. 生活機能普通還需努力：
目前生活機能還不完善，僅有便利商店和星巴克進駐，採買還是要依靠車程10分鐘的善化和新市市區，區域內現在還有剛招生的小新國小及雙語幼稚園。
4. 實價登錄平均約20萬/坪：
LM特區繞著蓮潭公園規劃，中間多是透天，外圍才是大樓推案。
實價登錄的平均房價約18到22萬/坪，現在大樓平均行情價可以抓25到26萬/坪；透天總價約在2000萬。
由於區域發展被看好，只要有新案子出來幾乎立刻被搶光，中古屋主也是惜售不賣。
另外值得一提的是，LM特區內的蓮潭里是台南有有錢的里之外，還是全台富人里的第6名。
►延伸題：看好南科是選善化、新市的市中心好？還是選重劃區好？
以外來人的觀點來看會先選擇重劃區，因為基地方正、路大條，市容乾淨沒有電線桿或平交道阻礙交通，環境住起來比較舒服。雖然生活機能相比市區較差一點，但開車10分鐘左右可以進市區採買都還算可以接受。
■ 大橋重劃區區域解析
大橋重劃區位於永康區，位置較靠近台南市中心，是近期相當熱門的重劃區，整體特色有以下5點：
1. 位置緊臨砲校：
以上圖來看，左邊灰色的區域是已經開發完成的大橋重劃區，右邊藍色的區域是國防部的砲校，目前正在搬遷，未來有機會全部遷移。
2. 市圖坐鎮、生活機能佳：
區域內多綠地、學校，且有新落成的台南市立圖書館坐鎮，附近週邊的生活機能佳，受到南科的白領階級青睞。
3. 連外道路易塞車：
只要從重劃區行駛到連外的中山南路或是到中華路上就一定會塞車。
4. 房價漲幅快且高：
房價在1到2年內從平均約25萬/坪上漲到33到35萬/坪，漲幅非常驚人。
由於永康現在可以說是供不應求，平均房價都要抓到30萬/坪以上才有機會買到，以台南市區來說這個房價幾乎是買豪宅等級的價位，但在永康來說僅是首購案的價格。
5. 砲校遷移後漲幅看好：
預計在砲校全部遷走後，政府會在原址規劃一些產專區提供就業機會，也就是未來有機會再有一波利多議題。
■ 鹽行重劃區區域解析
鹽行重劃區一樣座落於永康區，它還是一個在規劃中新的重劃區，但由於位置比大橋重劃區又更靠近南科，相當多人看好。
1. 近南科、交通距離10分鐘：
鹽行重劃區是以鹽行國中為中心規劃的重劃區，近國道1號及環北快速道路，區域內還有永康物流中心。
整體位置比大橋重劃區靠北，距離南科更近，開車通勤時間約在10分鐘左右。
2. 未來推案價格預估：
目前重劃區內尚未有推案，我們以上市上櫃的建商購地的價格，對未來的推案價做一個推算：
►遠雄建設在2020年9月每坪約17.5萬的價格購地，未來推案預估約22萬/坪以上。
►遠雄建設在2021年5月每坪約44.86萬的價格購地，未來推案預估約31.5萬/坪起。
►宏普建設在2020年9月每坪約19.5萬的價格購地，未來推案預估約22.8萬/坪起。
以上面3筆購地交易來看，李奕農預估未來鹽行重劃區的推案價格約在25~27萬/坪，甚至會超過30萬以上。
可以從遠雄在2021年4月的購地價格看出來，那塊地未來勢必要賣到3字頭才符合購地成本，可見他們一定看好未來鹽行重劃區的房價可以站穩3字頭以上。
■ 平實重劃區區域解析
平實重劃區位於台南東區，前身是平實營區和精忠眷村，由於人口變多才啟動重劃，是難得一見在市中心的重劃區：
1. 蛋黃區內的重劃區：
位於中華路環內的蛋黃區精華地段，區域內生活機能佳，大型建設包含南紡購物中心、國賓影城以及上集提到未來重要的轉運中心的平實轉運站。
2. 新案開價上看4字頭：
重劃區附近的10年左右中古屋行情約在22到24/坪，而重劃區內目前僅有一場預售案開價約45萬/坪。
國泰建設在2018年5月以單坪約65.5萬/坪購地，預估未來推案也會在4字頭。
由於平實重劃區位於蛋黃區，無論重大建設、交通、娛樂及生活機能皆已到位，未來的新案開價站穩4字頭是非常有可能的價格。
■ 高鐵特區區域解析
有別於其他重劃區皆主打離南科近，高鐵特區位於歸仁區，鄰近台南高鐵站。以往聽到台南新建案排隊搶破頭就是發生在這個重劃區，引起很多的關注，以下3點就是讓這個區域被看好的原因：
1. 公共建設、機能搶先進駐：
這個區域除了近高鐵之外，區域內已有三井Outlet、研究能源科技的中研院內南部分院以及會展中心等大型建設進駐，建商在區域發展完成後才開始建新案。
2. 2字頭可買在高鐵站旁：
目前預售新案的價格約落在17到19萬/坪，也就是用20萬/坪左右的價格可以買在高鐵站的附近。
3. 當地人不看好，外地人看好：
無論是台北、桃園、新竹和高雄，每個地方高鐵站附近的房價都偏高，而在台南能用1字頭或2字頭的價錢買到，對外地人來說非常划算。
而在地人會認為雖然在高鐵站旁邊，且公共建設都已經到位的情況下，區域內還是沒有真正的居住人口，在供需不平衡的情況下不看好區域的後續發展。
延伸閱讀-高鐵特區全解析：【區域解析】歸仁-台南高鐵特區解析
■ 台南的房價分級
由於台積電進駐南科之後帶來產業的影響，李奕農認為台南的核心會從原先的台南車站附近，逐漸東移至南科和高鐵靠攏：
所以台南的房價分級在這裡會分成2個部份來看：
一、台南原始的房價分級：
►A級(蛋黃區，26~30萬/坪)：東區、北區、中西區，這個級距是幾個區域內重劃區的新大樓。
►B級(蛋白區，20~25萬/坪)：永康、安平。
►C級(蛋殼區，15~20萬/坪)：安南、仁德、歸仁、善化、南區、新市。
二、核心東移後未來的房價趨勢：
►S級(35萬/坪以上)：東區，其中平實重劃區上看4字頭。
►A級(26~30萬/坪)：永康(大橋重劃區、鹽行重劃區)、北區(鄭子寮重劃區)、中西區(星鑽特區)。
►B級(21~25萬/坪)：安平(市政特區、國平重劃區)、善化(南科特定區)、歸仁(高鐵特區)。
►C級(15~20萬/坪)：安南區(九份子、北安、歷史博物館)。
■總結： 台南買房建議
首先台南近年發展最好的都是在蛋白區，尤其是靠近南科的區域，那買房建議一樣從自住和投資兩方面來看：
►自住：可以按照自己的預算和需求做選擇，建議往工作地點附近的重劃區做挑選。
►投資：從外來人的角度來挑選區域，尤其是善化、永康和歸仁，這3個區域會是未來10年發展變化會最多的地方，值得好好觀察。
■ 延伸：台南和高雄的房市比較
先前我們已經先針對高雄的區域房市做過介紹，那在介紹完台南之後，我們針對房價影響相對重要的基礎建設，把相鄰的兩座城市放在一起做個比較：
從上表可以看出來高雄在基礎建設上，無論是預算、前瞻預算、捷運、鐵路或是重大建設，全獲得壓倒性的勝利，那為什麼近年反而是台南房市的漲幅亮眼呢？
主要是台南在台積電選廠時優先做足準備，讓台積電進駐南科之後帶動整體區域性的發展，也讓目前台南房市的需求遠大於供給，李奕農認為在量穩定前房價會持續看漲。
►小結：台南跟高雄該怎麼選擇呢？
以整體來看：
高雄市硬體建設充足，但需求不強烈，且供給量多，無論住在哪個區域都可以住得很舒適。
台南市硬體建設不足，但南科帶來大量的外移人口、需求強烈，供給量不足。
所以這裡會建議大家：
自住推薦高雄，價格合理、CP值高，居住舒服。
投資推薦台南，需求多，未來價格漲幅大。