【TNL圖表】從300%變840%，圖解京華城容積率變化始末

前台北市長柯文哲疑涉入京華城案，被檢方依貪污治罪條例的收賄罪及圖利罪偵辦中，主要關鍵在於其任內京華城拆遷改建案，容積率從560%增長至840%的情形。

究竟京華城改建案有哪些爭議？容積率變化始末又是如何？本文整理歷年資料與時間軸，帶你一起來了解。

前身為鐵工廠，工業區轉商業區創全台首例

2001年完工開幕、2019年熄燈的京華城購物中心，位於台北市市民大道、八德路、東寧路口一帶，原本是唐榮鐵工廠舊址，1987年由威京集團購入。

威京集團當時提出都市計劃案，透過捐贈這塊地30%的面積給北市府作為公園廣場用地，以此條件將這塊地從「第三種工業區」更改為「第三種商業區」，用地變更後，因此使得此地法定容積率從300%變更為560%。

而當時台北市政府認定，因為該地已捐出3成的用地，所以容積率應以餘下的7成計算，所以應為392%（560%的七成）。

但因威京集團在1988年就已經規劃，並獲准建造樓地板面積12萬284.39平方公尺的工業大樓，因此北市府承諾保障京華城建造樓地板面積可不低於原先的12萬284.39平方公尺。

2001年京華城購物中心落成後，最終實際的樓地版面積為11萬1919平方公尺，換算成容積率為678.91%，高於392%與560%。

京華城欲改建，威京集團認定容積率應回復560%

2010年以後京華城因生意不佳提案改建，改建案中威京集團認為該地容積率應為560%，但這與當時北市府認定的392%有落差，因此向監察院陳情。

2018年台北市政府依據監察院審核意見，釐清京華城法定容積率應為560%，但也刪除原先的樓地板面積可不低於12萬284.39平方公尺的保障。然而，京華城不服原先保障的樓地板面積被刪，因此對北市府提出行政訴訟。

2019年11月30日京華城不敵虧損結束營業，威京集團旗下鼎越開發公司規劃在原址建設商辦大樓「京華廣場」，他們認定為改建再開發案。

在台北高等行政法院判決尚未出爐前，威京集團在2020年依《都市計畫法》，對台北市政府送出土地使用細部變更計畫，同時引用另一個法規《都市更新建築容積獎勵辦法》中的綠建築、智慧建築及耐震建物設計標準，爭取增加20%的容積獎勵。

但當時都委會認為京華城是都市計畫案非都更案，因此發函退回。

當年度台北高等行政法院判決也認定「樓地板面積保障僅為一次性保障」，宣告京華城敗訴。

時隔一年，台北市政府2021年11月公告通過京華城細部計畫案，核定增加來自《都市更新條例》的20%容積獎勵，以及增加30%自購容積移轉，共可增加50%，最終京華城取得容積率為560%乘以1.5倍的840%。

京華城vs京華廣場比一比，容積率不同差很大？

根據《建築技術規則建築設計施工編》，容積率指的是基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比，簡而言之，容積率越高的土地能蓋越多樓地板面積，即代表可以蓋更高的樓層。

比較京華城與原址新建的京華廣場規劃，可以發現經過容積率的提升，京華廣場規劃的樓層數增加7層，整體樓地板面積增加約1.22倍。

京華廣場究竟是都市計畫還是都市更新？為什麼有爭議？

2024年1月，監察院發布調查報告指出京華城案為「新建案」，而非都市更新案，但北市府卻比照都市更新的「綠建築獎勵」、「智慧建築獎勵 」、「耐震設計標章獎勵」同意申請人所提之獎勵容積，認為北市府於法無據，有釐清之必要。

檢視台北市政府2021年11月公告通過的京華城細部計畫案，其中第17頁有寫道：「本計畫有關綠建築、智慧建築、耐震設計等獎勵容積本計畫未規定事項準用『都市更新建築容積獎勵辦法』規定辦理。」因此可以了解到，此計畫案所核定的20%容積獎勵援引自《都市更新建築容積獎勵辦法》。

但進一步查詢台北市都市審議開發情況，可發現京華城並未被劃入所在位置松山區與信義區的「都市計畫劃定更新範圍」，卻適用都市更新條例的容積獎勵計算方式，這也是監察院所提及的爭議點之一。

民眾黨發言人吳怡萱於12日解說京華城爭議，引用《都市計畫法》第24條、第39條及第85條，主張台北市政府當時是有權解釋及訂定容積獎勵。

民眾黨也引用《都市計畫法施行細則》第34條之2規範，稱內政部規範，無法劃定都更單元辦理重建，可透過5項條件，放寬建築容積最高20%，主張當時的台北市政府「無違法問題」。

但查詢該完整條文可以發現，《都市計畫法施行細則》第34條之2僅限使用在都市計畫範圍內屋齡三十年以上、五層樓以下之公寓大廈合法建築物，國民黨議員游淑慧便質疑，台北市有自己的自治條例和施行細則，為何要援引內政部規範。

針對京華城案容積率是否合法的爭議，台北市長蔣萬安日前回應媒體，表示都發局1月回應監察院糾正，認為京華城的審核過程符合都市計畫法程序，但因目前京華城案已進入司法調查，是否合法，會尊重法院認定與判決。

至於是否會要求目前仍在興建的京華廣場停工，根據《聯合報》報導，台北市副市長李四川日前也回應停工要看是否有違反都市計畫法，一定要有都委會的委員或召集人或是首長涉及圖利或貪污，才能要求京華城停工。

資料來源：台北市都發局、台北市資料大平台、威京集團總部

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核稿編輯：林奕甫