The Rise and Bitter Fall of ShopHouse ค้นปรากฏการณ์ “ตึกแถว” ถูกทิ้งร้าง และวิธีฟื้นสร้างให้ย่านการค้าในตึกแถวกลับคืน
ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์เคยเป็นรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ลำดับต้น ๆ ที่คนนึกถึงเมื่อจะทำการค้า แต่บัดนี้กลายเป็นว่าตึกแถวทั่วกรุงเทพฯ ถูกปล่อยขายหรือหาผู้เช่าลำบากมากขึ้น มองไปริมถนนกลับมีเพียงป้ายประกาศขายตึกแถวอยู่ทั่วไป หลายเวิ้งปิดร้างไปทั้งแถบราวกับรอวันถูกกว้านซื้อเพื่อเปิดหน้าดินสร้างตึกสูงทดแทน
ลมหายใจที่รวยรินของตึกแถว
จากการที่มีโอกาสพูดคุยกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 2-3 ราย ที่เกี่ยวข้องกับการทำการค้าของ SMEs พบว่า ปัจจัยบวกของการใช้งาน “ตึกแถว” นั้นเริ่มจะลดน้อยถอยลงไป จนทำให้การลงทุนโครงการลักษณะนี้เริ่มไม่น่าสนใจอย่างที่เคยเป็น
ยกตัวอย่างเช่น วรยุทธ กิตติอุดม ซีอีโอ บริษัท รุ่งกิจ เรียลเอสเตท จำกัด บริษัทที่เคยสร้างอาคารพาณิชย์มาแล้วหลายโครงการ แต่ล่าสุดได้เลือกเปลี่ยนกลยุทธ์มาเน้นโครงการที่พักอาศัยแบบอื่น เช่น บ้านเดี่ยว เพราะเห็นว่าตลาดอาคารพาณิชย์ซบเซา ไม่ใช่จังหวะเหมาะเท่าไร
ขณะที่ กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ซีอีโอ บมจ.แอสเซทไวส์ ซึ่งเปิดตัวโครงการไวส์พาร์ค มีนบุรี ในลักษณะมิกซ์ยูส โดยส่วนหนึ่งของโครงการมีพื้นที่ออฟฟิศ ด้วยเป้าหมายดึงดูด SMEs ที่มีพนักงานไม่มากเข้ามาซื้อ/เช่าพื้นที่ ทดแทนที่เคยเช่าอยู่ในตึกแถวหรือทาวน์โฮม อาศัยจุดเด่นของโครงการมิกซ์ยูสที่มีที่จอดรถพร้อม และมีคอมมูนิตี้มอลล์รองรับเรื่องอาหารการกิน
เมื่อผู้ประกอบการไม่พัฒนาโครงการใหม่เข้าไปในตลาด นั่นจึงเป็นภาพสะท้อนว่า ซัพพลายที่มีอยู่เดิมนั้นอิ่มตัวแล้ว ดังข้อมูลจาก AREA (Agency for Real Estate Affairs) ที่ศึกษาพบว่า เมื่อปี 2562 อสังหาฯ ประเภทแนวราบในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีอัตราส่วนเหลือขายถึง 9.2% และอาคารประเภทตึกแถว/อาคารพาณิชย์คือหนึ่งในประเภทที่ “เหลือขาย” มากที่สุด
เดิมตึกแถวในกรุงเทพฯ มียุคทองในช่วง พ.ศ.2490-2520 ซึ่งเป็นช่วงที่บริษัทขนาดเล็กต่างหาที่ทางในตึกแถวเพื่อเปิดกิจการหรือบริษัท และเกิดเป็นเวิ้งการค้าของธุรกิจประเภทเดียวกันที่เรียกรวม ๆ เป็นย่านการค้าหรือคลัสเตอร์เฉพาะกลุ่มธุรกิจ ด้วยความสะดวกของตึกแถวที่สามารถทำธุรกิจที่ชั้นล่าง และเป็นที่อยู่อาศัยในชั้นบน รวมถึงการมีตึกแถวริมถนนสายหลักยงเป็นการโฆษณาร้านไปในตัวได้อย่างดี แต่หลังจากนั้นตลาดอสังหาฯ ก็เริ่มเปลี่ยนแปลง เมื่อพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน และทำให้ตึกแถวเสื่อมความนิยมลงทีละน้อย
ตึกเก่าถนนถลาง ภูเก็ต
เหตุผลที่ตึกแถวถูกเมิน
จากบทวิจัยของนาบิลา อิมาม (Nabila Imam) คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งศึกษาเรื่องรากเหง้าปัญหาของตึกแถวร้างและการปรับใช้นโยบายของรัฐ จากการสัมภาษณ์เจ้าของตึกแถว 40 ราย พบว่า ปัญหามีอยู่หลายด้าน และอาจยกตัวอย่างที่น่าสนใจได้ดังนี้
ฟังก์ชันการใช้งานที่ไม่สอดคล้องกับชีวิตหรือรสนิยมยุคใหม่ เช่น ไม่มีที่จอดรถ ขณะที่กฎหมายจราจรกวดขันเรื่องการจอดริมถนนมากขึ้น ระบบหมุนเวียนอากาศไม่ดี มีช่องหน้าต่าง/แสงธรรมชาติน้อย สภาพแวดล้อมไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย
การขยายตัวของเมือง เช่น การก่อสร้างรถไฟฟ้าทำให้ทำเลเปลี่ยนไป จุดที่คึกคักขยับไปอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปใช้ชีวิตในพื้นที่พาณิชย์แบบอื่น สินค้าบางชนิดเปลี่ยนมาขายออนไลน์โดยไม่ต้องใช้หน้าร้าน และแรงกดดันจากตลาด หากขายออกจะได้มูลค่ามากกว่า
สภาพการเงินของเจ้าของเอง เนื่องจากตึกแถวส่วนใหญ่เป็นอาคารเก่าและถึงรอบของการรีโนเวตอาคาร แต่เจ้าของหลายรายกลับไม่พร้อมในการลงทุน ทำให้อาคารทรุดโทรมและยิ่งไม่เหมาะกับการใช้อรรถประโยชน์ต่อไป
ภาพปัญหาการใช้งานตึกแถวเก่า ทำให้โครงการตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์แบบใหม่พยายามปรับปรุงเพื่อแก้ปัญหาเหล่านี้มากขึ้น เช่น การเว้นที่จอดรถด้านหน้าอาคารหรือมีที่จอดรถรวมของโครงการ ปรับแบบของอาคารให้ทันสมัย เปิดรับแสงธรรมชาติมากขึ้น แต่สำหรับตึกแถวเก่าในกรุงเทพฯ จะทำอย่างไรต่อไป หากไม่ต้องการรอวันทุบทิ้ง และอยากเก็บรักษาสถาปัตยกรรมหรือวัฒนธรรมแบบเก่าไว้
ตึกเก่าถนนถลาง ภูเก็ต
ปลุกอาคารค้าให้มีชีวิตใหม่
หนึ่งในตัวอย่างการอนุรักษ์ตึกแถวเก่าที่โดดเด่นคือ “เมืองเก่าภูเก็ต” ซึ่งมีตึกแถวสไตล์ชิโนยุโรเปียนอยู่ในบริเวณครอบคลุม 210 ไร่ใน อ.เมือง ตึกแถวเหล่านี้ปัจจุบันมีอายุร่วมร้อยปี แต่ยังดูใหม่จากการทะนุบำรุงอย่างต่อเนื่อง
การอนุรักษ์เมืองเก่าภูเก็ตเริ่มต้นขึ้นได้จากการที่เทศบาลนครร่วมกับองค์กรต่าง ๆ ทั้งภาครัฐ เอกชน และที่สำคัญคือเจ้าของตึกแถวเหล่านี้ ร่วมแรงร่วมใจกันพัฒนาและอนุรักษ์มาตั้งแต่ พ.ศ.2537 ฝั่งภาครัฐมีการออกกฎกระทรวงเพื่อควบคุมพื้นที่นี้ให้เป็นพื้นที่อนุรักษ์ อาคารจะต้องมีความสูงไม่เกิน 12 เมตร และส่งเสริมให้คงรูปแบบสถาปัตยกรรมดั้งเดิม คือทรงชิโนยุโรเปียน ซึ่งมีช่องทางเดินด้านหน้าอาคาร (arcade) เอาไว้
ที่สำคัญก็คืองบลงทุนรีโนเวตและทะนุบำรุงอาคารมาจากเจ้าของตึกแถวเองซึ่งเป็นภาคเอกชน นับว่าต้องอาศัยความร่วมมือของเจ้าของอย่างมากในการร่วมกันรักษา จนปัจจุบันตึกแถวเหล่านี้กลายเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียง สามารถร่วมกันจัดงานอีเวนต์เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวเข้าพื้นที่ได้ และทำให้ตึกแถวเก่า ‘ไม่ตาย’ เพราะยังคงใช้ทำธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว เช่น ร้านอาหาร คาเฟ่ ร้านขายสินค้านักท่องเที่ยว โรงแรม แกลเลอรีศิลปะ
ตึกเก่าแยกสุรวงศ์
ความคึกคักที่ต้องไปต่อ
การศึกษาของอิมามยังมีข้อเสนอแนะอีกหลายข้อที่จะช่วยให้ตึกแถวเก่าในกรุงเทพฯ ได้ไปต่อ เช่น “การสนับสนุนย่านนั้นๆ ให้เป็นย่านธุรกิจบางประเภทที่เหมาะกับดีมานด์ตลาดในแต่ละย่าน” โดยอาจจะสังเกตจากธุรกิจในตึกแถวที่ยังไปได้ดีในย่านนั้น และส่งเสริมให้ธุรกิจประเภทเดียวกันเข้ามาใช้งานตึกแถวที่ว่างอยู่ เพื่อสร้างให้เกิดเป็น “ย่านเศรษฐกิจ” ที่มีชีวิตชีวาในธุรกิจประเภทใหม่ที่ตอบความต้องการของพื้นที่นั้น ๆ ได้มากขึ้น
รวมถึงต้อง “อุดช่องโหว่เรื่องเงินทุนในการรีโนเวต” โดยการสนับสนุนจากภาครัฐหรือเอกชน เช่น สินเชื่อรีโนเวตตึกแถวเก่าในอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง ภาครัฐให้เงินทุนอุดหนุนเพิ่มเติมหรือสิทธิทางภาษีสำหรับเจ้าของหรือเอกชนอื่นที่ต้องการซื้อตึกแถวเก่ามารีโนเวต เพื่อจูงใจให้มีการปรับปรุงตึกแถวให้สวยงาม พร้อมแก่การพัฒนาฟื้นคืนชีพย่านนั้นๆ
และภาครัฐยังควรจะ “ส่งเสริมโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ” เพื่อแก้ปัญหาสำคัญคือการไม่มีที่จอดรถ โดยจัดสร้างให้มีที่จอดรถเพิ่มขึ้นในย่าน หรือมีการคมนาคมสาธารณะที่สะดวกในการมาใช้ชีวิตในย่านตึกแถวเก่าเหล่านี้
คงเป็นเรื่องน่าเสียดายถ้าตึกแถวเก่าทั้งหมดในกรุงเทพฯ จะเสื่อมโทรมลงจนต้องรอวันทุบทิ้ง เพราะถ้าหากสามารถร่วมกันบูรณะและส่งเสริมได้ กรุงเทพฯ น่าจะมีย่านการค้าที่น่าสนใจเพิ่มขึ้นอีกมากทีเดียว
ที่มา : บทวิจัย “Vacant Shophouses in Bangkok: Root Causes and Policy Implications” โดย Nabila Imam
บทความ “‘ชิโนโปรตุกีส’ สถาปัตยกรรมทรงคุณค่า ความลงตัวระหว่าง ตะวันออก-ตะวันตก” โดย MGR Online จาก https://mgronline.com
บทความ “จาก ‘รุ่งโรจน์’ สู่ ‘ร่วงโรย’ จุดเปลี่ยน ‘ตึกแถว’ ในวันใกล้สูญพันธุ์” โดย จาก www.matichon.co.th
บทความ “ตึกแถวเก่าน่าสนใจไหม เปิด 7 เทคนิคลงทุนตึกแถวเก่าให้ได้กำไร” โดย DDproperty Editorial Team จาก https://www.ddproperty.com
เรื่อง | ภาพ : พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล