“ทิสโก้” ย้ำอสังหาชะลอตัวครึ่งปีหลัง แนะจับตา AP-SIRI ท็อปฟอร์มเหนือคู่แข่ง

บริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ จำกัด ระบุผ่านบทวิเคราะห์ถึงกลุ่มมอสังหาริมทรัพย์ ภายหลังฝ่ายนักวิเคราะห์ได้เข้าร่วมงานสัมมนา AREA ซึ่งทางได้เปิดเผยว่าแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์จะยังคงอ่อนแอต่อไปในครึ่งหลังปี 2568 การชะลอตัวดังกล่าว อาจเกี่ยวข้องกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ความต้องการของตลาดที่ลดลงสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่

รวมถึงความล่าช้าของกฎระเบียบการแบ่งเขตพื้นที่ ซึ่งกดดันให้มีการจัดตั้งเขตพื้นที่ใหม่เพื่อการขาย ทั้งนี้ฝ่ายนักวิเคราะห์ประเมินว่าโครงการคอนโดมิเนียม อาจขายได้น้อยลงจากแผนปัจจุบัน โดยพิจารณาจากยอดจองที่อ่อนแอ แม้ว่าโครงการ low-rise จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาด แต่ผู้พัฒนาโครงการคาดการณ์ว่าจะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูงขึ้นจากทำเลที่ตั้งและราคาที่สูงกว่าแบรนด์ที่ได้รับความนิยม

ขณะที่ ตลาดมีอุปทานใหม่ชะลอตัวลงอย่างมากในช่วงครึ่งแรกปี 2568 โดยจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ลดลง 49.70% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 ซึ่งส่วนใหญ่สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังของผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวเพียง 109 โครงการ โดยคาดการณ์ว่าจะลดลงประมาณ 40% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่มีจำนวนยูนิตใหม่เข้าสู่ตลาดรวม 15,452 ยูนิต คาดการณ์ว่าจะลดลงเกือบ 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ส่วนมูลค่ารวมของการเปิดตัวใหม่อยู่ที่ประมาณ 1.1 แสนล้านบาท คาดการณ์ว่ามูลค่าทั้งปีจะลดลง 46% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และการหดตัวนี้บ่งชี้ถึงการปรับตัวเชิงกลยุทธ์ของผู้พัฒนาโครงการเพื่อตอบสนองต่อสภาวะเศรษฐกิจ

หากมองที่ราคาเฉลี่ยของการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์อยู่ที่ 7.17 ล้านบาท จากเดิม 6.73 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงกลยุทธ์ที่ชัดเจนของผู้พัฒนาโครงการที่มุ่งเป้าไปที่กลุ่ม Super-Luxury ซึ่งเน้นไปที่ผู้บริโภคที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยกว่า บ้านเดี่ยวมีราคาเฉลี่ยสูงถึง 17 ล้านบาท ในขณะที่ราคาเฉลี่ยของบ้านที่สูงกว่า 20 ล้านบาท อาจสูงถึง 40 ล้านบาท โครงการราคาสูงยังคงเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง และตลาดโครงการระดับ high-end ยังไม่เผชิญกับภาวะชะลอตัวจากผลกระทบทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อาจเป็นผลมาจากการใช้จ่ายของ SME หรือผู้ส่งออกที่ลดลงในการซื้อที่อยู่อาศัย

ด้านบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์และบริษัทย่อยครองตลาดอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการเปิดตัวใหม่ คิดเป็น 80% ของยูนิตเปิดตัวใหม่ทั้งหมด และครองส่วนแบ่งตลาด 81% ของมูลค่าการเปิดตัวทั้งหมด ผู้พัฒนาโครงการ 10 อันดับแรกมีส่วนแบ่งตลาดสำหรับโครงการเปิดตัวใหม่ถึง 67% กลยุทธ์ของพวกเขามุ่งเน้นไปที่ตลาดระดับ high-end อย่างชัดเจน

ทั้งนี้พบว่า มีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิต อยู่ที่ 9.98 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยของผู้พัฒนาโครงการที่ไม่ใช่บริษัทมหาชนอยู่ที่ 6.41 ล้านบาท แม้ว่าผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่จะถือครองยูนิตที่ขายไม่ออกจำนวน 223,000 ยูนิต เป็นส่วนใหญ่ แต่อัตราการขายเฉลี่ยต่อเดือนสาหรับการจัดการสินค้าคงคลังทั้งหมดอยู่ในระดับที่เท่ากันทั้งบริษัทมหาชนและบริษัทเอกชนอยู่ที่ 1.68%

ขณะที่ โครงการขนาดใหญ่ 456 โครงการ กำลังรอการเปิดตัว บ่งชี้ถึงแรงกดดันด้านอุปทานที่อาจเกิดขึ้นได้ โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ จำนวน 101 โครงการ และบางนา จำนวน 60 โครงการ แม้ว่าโครงการขนาดใหญ่นี้จะยังคงสูงสำหรับการเปิดตัวในอนาคต แต่แผนการที่ขยายออกไปได้ช่วยระบายสินค้าคงคลังที่มีอยู่ออกจากระบบแทนที่จะเพิ่มจานวน โครงการใหม่ๆ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจและบางนายังคงเป็นทำเลสำคัญสำหรับการเปิดตัว

เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันไปสู่ตลาดบ้านเดี่ยวมากขึ้น การแข่งขันมีแนวโน้มสูงขึ้นซึ่งนำไปสู่แรงกดดันด้านอัตรากำไรสำหรับปี 2568 ส่วนแนวโน้มของภาคธุรกิจยังคงสนับสนุนการเลือกของฝ่ายนักวิเคราะห์ โดยคงคำแนะนำ “ซื้อ” ไปที่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP ราคาเป้าหมาย 2.20 บาท และ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI ราคาเป้าหมาย 11.80 บาท