รู้ไว้ก่อนทำสัญญา ขายฝาก - จำนอง ต่างกันอย่างไร

ถึงคราวฉุกเฉินและจำเป็น ทรัพย์สินในมือกลายเป็นตัวช่วยไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน หรือของมีค่า การแปลงทรัพย์เป็นเงินก้อนไว ๆ อย่าง จำนอง หรือ ขายฝาก คือตัวเลือก แต่เดี๋ยวก่อน ทั้งสองแบบนี้เหมือนหรือต่างกันยังไง รู้ก่อนเซ็นสัญญา ไม่ให้มีปัญหาตามมาทีหลัง

"จำนอง" คืออะไร ทรัพย์สินใด จำนองได้บ้าง

จำนอง คือ การทำสัญญาที่ผู้จำนองนำทรัพย์สินไปเป็นประกันหนี้ให้กับผู้รับจำนอง ผู้จำนองยังคงเป็นเจ้าของทรัพย์สินและสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้ แต่หากผู้จำนองไม่ชำระหนี้ตามสัญญา ผู้รับจำนองมีสิทธิยึดทรัพย์สินนั้นไปขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ทรัพย์สินที่ทำสัญญาจำนองได้ มีอะไรบ้าง ทรัพย์สินที่สามารถจำนองได้ ได้แก่

• อสังหาริมทรัพย์ เช่น จำนองที่ดิน สามารถจำนองได้ทั้งที่ดินเปล่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง แต่ต้องมีโฉนดที่ดิน หรือหนังสือสำคัญกรรมสิทธิที่ถูกต้อง นอกจากนี้ยังมี อาคารที่พักอาศัย ได้ทั้งบ้านเดี่ยว แต่กรณีที่เป็นคอนโดมิเนียม จะต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจอาคารด้วย ขณะที่ อาคารพาณิชย์ทั้งตึกแถว อาคารสำนักงาน ก็จำนองได้ เช่นกัน
  

• สังหาริมทรัพย์ หมายถึงทรัพย์สินที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เช่น ทอง เครื่องเพชร รถยนต์ รถจักรยานยนต์ เป็นต้น
  

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 703 ระบุว่า ทรัพย์สินที่จดทะเบียน เช่น เรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป แพ สัตว์พาหนะ

ทรัพย์สินต้องเป็นของผู้จำนองและต้องไม่มีข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่น ไม่ถูกยึดหรือห้ามโอน

สิ่งที่ต้องรู้ก่อนทำสัญญาจำนอง มีอะไรบ้าง

การทำสัญญาจำนองเป็นวิธีการกู้เงินวิธีหนึ่งที่ใช้ทรัพย์สินมาเป็นหลักประกัน ฉะนั้นก่อนที่จะทำสัญญาต้องอ่านให้ละเอียด เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง มาดูกันว่าควรเตรียมตัวอย่างไร

• ทรัพย์สินต้องมีเอกสารสิทธิถูกต้อง (เช่น โฉนดที่ดิน, ใบอนุญาตปลูกสร้าง)

• ต้องไปทำสัญญาต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน

• ผู้จำนองยังคงเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

• มีค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียน เช่น ค่าธรรมเนียม

• เงื่อนไขดอกเบี้ย การชำระหนี้ และการผิดสัญญา
  

• ปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญเพื่อตรวจสอบสัญญา

หนังสือสัญญาจำนองที่ดิน - บ้าน มีอะไรบ้าง

การทำ "สัญญาจำนอง" ที่ดิน หรือ บ้าน คือการนำโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิในทรัพย์สินไปจดทะเบียนไว้กับผู้ให้กู้ นั้นเพื่อเป็นหลักประกันว่าผู้กู้จะชำระหนี้ครบถ้วนตามข้อตกลง หากผิดนัดชำระหนี้ ผู้ให้กู้มีสิทธิยึดโฉนดไป สัญญาจำนองควรมีรายละเอียดดังนี้

• ข้อมูลคู่สัญญา ต้องระบุชื่อผู้จำนอง และผู้รับจำนอง อย่างชัดเจนเลขประจำตัวประชาชน ของ สัญญาเป็นหนังสือ ที่อยู่ และเบอร์โทรศัพท์ด้วย

• รายละเอียดทรัพย์สินที่นำมาจำนอง ระบุให้ชัดเจนว่าทรัพทย์สินที่นำมาจำนองเป็นอะไร มีลักษณะอย่างไร เช่น เลขที่โฉนดที่ดิน ขนาดพื้นที่ ที่ตั้ง สิ่งปลูกสร้าง
  

• จำนวนเงินกู้ ระบุรายละเอียดจำนวนเงินกู้ให้เรียบร้อย

• อัตราดอกเบี้ย เขียนรายละเอียดอัตราดอกเบี้ยให้ชัดเจนลงในสัญญา

• ระยะเวลาชำระหนี้ ระบุเวลาในการชำระหนี้ให้ชัดเจน พร้อมทั้งกำหนดวันเวลาที่แน่นอน
  

• ข้อกำหนดกรณีผิดสัญญา ระบุเงื่อนไขหากผิดนัดชำระหนี้ เช่น การยึดทรัพย์ การขายทอดตลาด การบอกเลิกสัญญา

• คำรับรองจากสำนักงานที่ดิน ต้องมีลายเซ็นของผู้จำนอง ผู้รับจำนอง พยาน 2 คน เจ้าพนักงานที่ดิน ผู้เขียนสัญญา และผู้ตรวจสัญญา

สัญญาการจำนองที่ดิน - บ้าน มีอายุความ เท่าไร

สัญญาจำนองเป็นภาระผูกพันทางกฎหมายที่ไม่มีอายุความ ตราบใดที่ผู้จำนองยังคงมีภาระหนี้ค้างชำระ สัญญาจะยังคงมีผลผูกพันอยู่จนกว่าหนี้จะได้รับการชำระครบถ้วน

อย่างไรก็ตาม หากผู้จำนองผิดนัดชำระหนี้ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาจำนอง จะเข้าสู่ขั้นตอนทางกฎหมายดังนี้

• การแจ้งเตือนจากผู้รับจำนอง เมื่อเกิดการผิดนัด ผู้รับจำนองจะต้องออกหนังสือแจ้งเตือนลูกหนี้ให้ชำระหนี้ตามจำนวนและเงื่อนไขที่ระบุในสัญญา

• การฟ้องร้องต่อศาล หากลูกหนี้ยังไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ผู้รับจำนองมีสิทธิดำเนินคดีฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอให้บังคับชำระหนี้ตามสัญญา

• การขายทอดตลาดทรัพย์สินจำนอง ในกรณีลูกหนี้ไม่มีเงินชำระ และผู้รับจำนองต้องการนำทรัพย์สินที่จำนองไว้ไปขายทอดตลาด จะต้องทำหนังสือแจ้งลูกหนี้ก่อนอย่างน้อยล่วงหน้า 1 เดือน

ดังนั้นหากจะสรุปสาระสำคัญของ "การจำนอง" คือ เป็นสัญญาที่ใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกันการชำระหนี้ ต้องจัดทำเป็นหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน

และหากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้เมื่อครบกำหนดตามสัญญา เจ้าหนี้ต้องยื่นฟ้องต่อศาล เพื่อขอบังคับจำนองและนำทรัพย์สินออกขายทอดตลาดตามกระบวนการทางกฎหมาย

ขายฝาก คืออะไร ทรัพย์สินใด ขายฝากได้บ้าง

ขายฝาก คือ เป็นการทำนิติกรรมในรูปแบบของการขายทรัพย์สิน ให้กับผู้รับซื้อฝาก โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด หากไม่ไถ่ถอนตามกำหนด ผู้รับซื้อฝากจะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นอย่างสมบูรณ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491

กรณีที่ทรัพย์สินขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาจะต้องนำสัญญาขายฝากไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินซึ่งมีอำนาจรับผิดชอบ เพื่อให้การขายฝากมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

หากผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินได้ภายในระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนด สิทธิในการไถ่คืนจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ ผู้ขายฝากจะหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืน โดยผู้รับซื้อฝากไม่ต้องไปใช้สิทธิฟ้องบังคับตามสัญญาขายฝากอีก

ทรัพย์สินขายฝาก มีอะไรบ้าง

• สังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน อาคาร คอนโดมิเนีย

• สังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ เครื่องจักร
  

ข้อแตกต่างของการ "ขายฝาก" และ "จำนอง"

การขายฝากและการจำนอง เป็นนิติกรรมที่ใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกันหนี้ แต่มีความแตกต่างกันในหลายประเด็น ซึ่งผู้ที่ทำธุรกรรมควรเข้าใจอย่างชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาดในการเลือกใช้รูปแบบที่ไม่ตรงตามเจตนา ดังนี้

1.ลักษณะของนิติกรรม

• ขายฝาก เป็นการซื้อขาย โดยผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์คืนภายในระยะเวลาที่ตกลง
  

• จำนอง เป็นสัญญาหลักประกันหนี้ ผู้จำนองยังคงเป็นเจ้าของทรัพย์อยู่

2. การถือครองกรรมสิทธิ์

• ขายฝาก กรรมสิทธิ์โอนเป็นของผู้ซื้อฝากทันที

• จำนอง กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้จำนอง

3. การจดทะเบียน

• ขายฝาก ต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน (สำหรับอสังหาริมทรัพย์)

• จำนอง ต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน (สำหรับอสังหาริมทรัพย์)

4. เมื่อผิดนัดชำระหนี้

• ขายฝาก หากไม่ไถ่คืนตามกำหนด ทรัพย์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที

• จำนอง ผู้รับจำนองต้องฟ้องศาลเพื่อบังคับขายทอดตลาด

5. ความเสี่ยงต่อทรัพย์สิน

• ขายฝาก เสียกรรมสิทธิ์ทันทีหากไม่ไถ่คืนในกำหนด

• จำนอง ยังมีโอกาสรักษาทรัพย์ไว้ได้ระหว่างขั้นตอนบังคับคดี

6 ระยะเวลา

• ขายฝาก ตามที่กฎหมายกำหนด: สูงสุดไม่เกิน 10 ปี (อสังหาริมทรัพย์), 3 ปี (สังหาริมทรัพย์)

• จำนอง ไม่มีอายุความของสัญญา (แต่การบังคับคดีมีอายุความ 10 ปี)

ดังนั้น ผู้ที่ต้องการใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกันควรศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจเลือกทำสัญญา

อ้างอิงข้อมูล : sansiri, สำนักกฎหมายและวิชาการศาลยุติธรรม

อ่านข่าว : พลังแห่งลมปราณ หายใจถูกวิธี คีย์สำคัญสุขภาพกาย-ใจแข็งแรง

เปิดอกคุย "กลิ่นคนแก่" คู่มือดูแลตัวเองสำหรับผู้สูงอายุ

อ้วนลงพุงระวัง "ไขมันพอกตับ" ภัยร้ายที่ไม่ควรมองข้าม