專家樓評：老闆置業申按揭限制多

財務自由是不少人的人生目標，但「打工皇帝」並非人人做到，也有人另覓出路，選擇自己創業當老闆。打工仔和老闆皆有置業需要，但老闆作為其中一種自僱人士，買樓申請按揭所面對的限制會多一點。跟前者不同，後者需要更多工夫向銀行證明自己的收入，即使申請按揭保險，這類人士最多也只能承做八成按揭。

自己公司自己說了算，一個買家如果是公司老闆，着人事部每月為自己支薪20萬元，再以該份糧單作入息證明，銀行是否就會極速批核？顯然不是，即使從表面來看文件交足，銀行還是會看申請人本身乃受僱人士還是自僱人士。若果銀行透過查冊得知申請人是公司東主，哪怕自己每月為自己出糧、發放糧單，銀行仍會將其歸類為自僱人士處理。

自僱人士最高可借八成

自僱人士批核要求較高，除入息證明外，銀行還需審閱公司審計報告、稅單、營業執照、近月流水帳等財務資料，確認公司業務實質運作及盈利能力，審批過程較為嚴謹。至於按揭成數方面，自僱人士通常最高只可做到七成，有按保也多數只能批出八成。

有些情況更加複雜，例如一個買家的丈夫持有公司，她在該公司以受僱身份領薪，若公司並無報稅紀錄，買家一般很難申請按保，以致銀行最多只能批出七成按揭。即使公司有齊完整報稅紀錄及受聘薪金安排，也不代表銀行就會將申請人視作受僱人士處理，就算申請人不主動申報，銀行也有可能會在審批期間發現申請人跟公司擁有人的家人關係，繼而將申請人的入息視為家族生意，要求申請人補交公司證明文件以及一些審計報告，以進一步確認其收入的真實性及持續性。

審視申請人收入合理性

談到家族生意，曾看過一些申請人乃受僱於家庭成員擁有的公司，但其薪金卻與其工作性質極不匹配，例如申請人作為兒子在父親公司工作，一畢業就當助理經理，且月入6萬到7萬元。面對這些個案，銀行在審核時會考慮申請人的年齡、學歷、工作性質與薪金水平是否合理。若發現有明顯不合理之處，銀行為免冒險可能會直接拒批，又或要求申請人尋找其他具備穩定收入的擔保人協助申請。

總括而言，銀行審批按揭除了看文件齊全與否，還會看申請人收入的合理性與持續性。買家在申請按揭時，如有需要，應坦誠向銀行申報個人及公司背景，避免日後補交文件時出現愈描愈黑的尷尬局面。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

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