未來城市：祖堂地鬆綁 賣地以外的可能
【明報專訊】上周出爐的《施政報告》提出構建「北部都會區」，其中一個加快土地供應的手段為釋放祖堂地，並在一年內完成檢討及制訂具體修訂建議。這項政策有「拆人祠堂起樓」之虞，卻在公布前已獲鄉紳支持，並提出放寬門檻至七八成人同意，即可出售祖堂地；公布後鄉紳代表侯志強也欣然表示「祠堂可以拆」。外界反應則與鄉紳截然不同，有人認為政策傾向發展商，也質疑官方沒有具體數字，何以確知發展潛力。而鬆綁之後，鄉紳是否只求賣地分錢？
何謂 「祖堂地」？
定義
「祖」地一般以成立者之名命名，例如鄧輯伍祖、李富祖，傳給直系男性子孫，成立者的兄弟或親屬無權染指；「堂」地一般是留給宗族或家族的土地，可建祠堂、廟宇及祖墓等。祖堂地以往最常用作農地，收入用以祭祀及照顧該族村民，故歷來均不能輕易賣出、分割或侵佔。祖堂地是氏族社群共同擁有的財產，是維繫其生存、傳承和傳宗接代的主要關聯。
面積及分佈
民政事務局於今年7月回覆立法會議員提問時指出，由於祖／堂土地的數目及面積對民政專員在處理出售祖／堂土地的決定時沒有關聯，民政專員並沒有就有關資料作出統計，政府亦未有計劃就全港現有祖／堂土地的數目及面積展開統計。新界鄉議局研究中心主任薛浩然曾於2019年依據官方文件的數字，推算出新界祖堂土地應不少於2088公頃，共有約7300個祖／堂地，當中以七大氏族（鄧、侯、彭、廖、文、陶、簡）的發展最為興盛，用祖堂名義註冊的土地最多，主要位於北區、元朗區、大埔區。
轉讓程序
現時祖堂地轉讓手續繁複，必須得到祖堂所有有份人同意和授權才能轉讓。司理會向民政事務處提交土地轉讓申請，處方會就此發出通告，若通告限期前無收到祖堂有份人反對，申請才獲批准。據《香港新界「祖堂」土地問題歷史、傳統與法理》所寫，極少數祖堂成員反對的理由一般包括：一、堅持原封不動，以土地形式永續保留祖先物業；二、認為賣地價格過低；三、認為賣地收益分配不公；四、其他對人不對事的理由。
背景
賣祖堂地≠拆祠堂
祖堂土地源遠流長，據薛浩然所指，祖堂設置可追溯至宋朝（公元1050年），范仲淹創建義田，改變以往由門第或大官壟斷的傳統，開創氏族擁有土地的形式，以收益資助族人生計。中共上台後採土地國有制，氏族瓦解，香港卻如「時空交錯」，在英國殖民政府治下保留了祖堂這種氏族經濟共同體，「是研究宗族制度的活化石」。他形容這是中國特色的信託制度，但信託有時限，祖堂卻是永續（perpetual），「是中國唯一保留下來的特殊土地持有形式」。祖堂地意義重大，上水區鄉事委員會主席、鄉議局當然執行委員侯志強卻說有足夠賠償，祠堂也可以拆，言論似顯得悖理違情，但值得留意的是，祠堂並非一定建於祖堂地。因祖先視祖堂地為收入來源，故在農耕社會，祖堂地一般位於河溪旁邊、方便耕作的平坦地段，而且地段隨祖先財力日漸增加。祠堂則另請風水師傅選址興建，而且在建村之際早已設立，兩者並不等同。現時新界祖堂地多是農地、寮屋或棕地。另外，薛浩然強調祖堂成員的性質不是持份者（stakeholder），而是實益擁有人（beneficial owner）。民政事務局亦以「有份人（members）」稱之。
面積分佈 官方話無數字
弔詭的是，《施政報告》說儘管沒有正式數字，但確知新界有不少祖堂地可供發展。坊間流傳的2400公頃亦非官方統計。地政總署前署長劉勵超一直關注土地房屋問題，他認為政府或得悉個別祖堂地規模足夠，才會斷言可供發展，惟公眾並不知悉。他亦對其面積及分佈抱有質疑，「祖堂地一定有解決土地荒的作用，問題在是否真的用光約2000公頃呢？有幾多是大到可以獨立發展呢？它不是一幅完整的用地。如果零零丁丁，不是太大，用來發展什麼呢？」他相信各區地政處不會特別統計轄下地區的祖堂地數目及面積，即使鄉議局向政府提供估算數據，政府也要逐一核查。日前鄉紳代表梁福元展示委託地政總署做的祖堂地查冊地圖，亦印證應有紀錄。薛浩然則說「特首一係講大話，一係畀下屬呃埋」。因這些土地都須經司理向以前的理民府或現在的地政總署繳納地租，否則土地會被充公。他當年估算面積時，主要依據「新界條例工作小組」所提交的專題報告資料、其他文獻引用的官方資料、《集體官契》，以及洪水橋新發展區的三個丈量約份分區等，得出約2000公頃的數字及分佈，梁福元展示的地圖也與此項研究相關。
數目一直更動
負責打理祖堂地事項的司理會有本「簿仔」，註明各有份人持有的業權份數及地段，如經註冊，也有俗稱「大地紙」的政府契約。但部分村的司理已移民多年，正本也在海外，只有政府有土地紀錄和有份人有相關證明，即使村長也未能掌握所有祖堂地，其餘人亦只可付費查冊確認某塊土地是否屬於祖堂。另外，有些祖堂地由其他村的祖先買下，無從考究，如粉嶺軍地村是條多姓原居民村，各姓都有自己的祖堂地，原居民代表劉永安說：「自己村有時都知（哪些是祖堂地），人哋村、佢哋阿公喺度買咗，流傳畀子孫，一房有百幾人，都唔知族人去咗邊。」每個祖或堂可有多個地段，因捐地、有份人絕房等原因一直更動，祖堂數目亦有增加，由1980年代末的6000個升至2000年代初約7300個。只要有人買下新界土地並留給子孫，都可變成祖堂地，像劉皇發生前就以其先父名義添置了劉天生祖。
司理亂象 或無王管
祖地及堂地均由司理管理，後者須註冊及入契。司理的投選方法沒有明文規定，部分會在每年農曆二月初一商討村內事務時推選司理，一般是終身制，有的因無人競選連任多年，有的則會每條巷輪流派人擔任。另外，祖地因屬於直系子孫，部分村長並不干涉司理委任。曾有司理未經有份人同意，私自租出土地，亦有祖堂地司理去世，但要重選司理須得所有人同意，以致司理一職懸空。文錦渡曾有乏人管理的祖堂地被非法霸佔，變做貨櫃停車場。
此外，《新界條例》雖列明在取得土地後未委出司理或更換司理後3個月內未證明，政府可沒收土地，但官方其實甚少執法規管，政府曾於2003年提出修訂，要求司理須為涉及違例發展的罪行承擔法律責任，但收到新界鄉議局、多個鄉事委員會及逾百個祖堂反對，終撤銷建議。
鄉紳倡有「兩家茶飯」揀
在《施政報告》出爐前，有鄉紳說祖堂是氏族傳統，不能隨便變賣，故反對政府動用《收回土地條例》作公共用途，更指等同「滅族」。不過，有部分鄉紳主張可以收地，只是要劃一以甲區（即涉及新市鎮或全港性主要工程）的特惠補償率（每平方呎1332元）收回，與此同時，又促請政府放寬轉售門檻，令人無所適從。有評論指將祖堂地劃為甲區，無形中提高了祖堂與發展商的議價能力，劉勵超不排除這一可能，認為兩套機制（政府收地和私人買賣）會互相參考，鄉紳也可依據兩邊的價位決定，如發展商開價不合心水，便留待政府收地。鄉紳如此精明，可能是由於以前吃虧不少，有村長指新界人埋怨政府以低價收地，平整後卻賣幾萬元一呎。本來村民想貢獻土地令社會得益，結果被中間剝削。現在《施政報告》研究修訂《新界條例》，放寬出售祖堂地限制，但沒提及劃一特惠補償率，主要便利發展商往後購入祖堂地。不過，這政策與《新界條例》保障新界土地的中國習俗或傳統權益，以及《基本法》保護新界原居民合法傳統權益的條文背道而馳，遂有「新界人犧牲」之詞，也令人質疑既然祖堂地可以「犧牲」，為何尚要保留另一種「合法傳統權益」丁屋。
除了 變賣分錢…
助偏遠鄉村復耕
買賣套現以外，是否有其他可能？沙頭角梅子林村村長曾玉安指：「我們這邊不牽涉太多利益，（放寬門檻）對外面平原地帶較大影響。我都認同要善用土地，建屋、復耕、康樂設施也好。」他稱目前村中90%的祖堂地都是荒廢。自「永續荔枝窩」計劃開展後，他就幫忙統籌供復耕的土地。村裏的祖堂地一塊約數萬呎，不及元朗、錦田一帶的大，但也有好處：「祖堂地通常集中、大幅點，私人地因業權分散，小塊小塊。官地亦難用。」最近沙頭角生態文化協會物色間種及露營用地，他提議租借私人地旁邊一塊近萬呎的德安祖土地，便能增加一倍面積：「零散都不要緊，砌在一起就好完整，便這樣建議，容易可行。」
司理早在海外身故，他唯有親自聯絡分散英國及香港的五房人代表，「花了很多時間要他們明白，因他們身在外國會有好多想像。之後游說了四房，有一房反對，但不想大家不開心，最後都同意租出3年」。他指雖不是正規做法，但租地比起賣地易處理，終玉成其事。他說「外面是政府有求於他」，但這邊是窮鄉僻壤，地租幾毫子一呎，村民要付出多點，吸引外人來活化，土地才不至荒廢，他打算徵得各戶同意後，將收益用作維修祖墳或捐給梅子林基金。所以，放寬轉換司理或處置土地的門檻對該村發展不無好處，日後如想租出土地復耕或改變用途等會更方便。外界擔心放寬出售門檻，變相幫助發展商併購和整合地塊，或令鄉紳逼遷農戶。他也承認上述是偏遠小村保育活化的一途，元朗一帶鄉村的利益太大，較難抗拒。再者，保育也非政府放寬門檻的目的。
與財團合作 保留恆產
曾玉安補充，若按舊時傳統也未必要全部有份人同意才能轉售土地，「以前有個宗長、族長，由他決定，識大體，整體方向對就可以，沒可能民主諮詢」。祖堂地旨在子嗣有恆產，故新界氏族都深明不應隨便變賣祖先資源，但他指恆產可以另一方式存在，不一定有田地才能保障後人收益：「換現代的，例如祖堂名義的債券、成立公司、房產，一樣遵守了祖先給恆產的長遠保障，不是賣了就什麼都沒有。」有評論預料鄉紳不會輕易賣地，或會以公司名義與財團合作，在項目上分一杯羹，如此豐厚的收入，或許超出祖先預期。而發展商要與鄉紳談攏條件，也並非易事。
建公家設施
祖堂地原意是關顧子孫或氏族的生活，故以前或會用來建私塾或村公所等公家建築。時移世易，今天村民同樣有設施需要，像軍地村不少村民駕車出入，村長便把部分空置祖堂地給村民泊車，但不久前被規劃署介入阻止。劉永安說目前祖堂地多為農地，「現在物價高，耕作無甚作為」，放寬後期望可給村民蓋屋：「我們這麼多村民，想找塊地建屋也找不到，要本人才可申請建屋，故要先賣給一個人。」
假如有份人堅持變賣分錢，即使與祖先原意相違，曾玉安也不反對，指祖先雖有意向，但時代發展下要讓人選擇：「敗家仔賣鬼咗無得控制，敗家大把，文明社會無得防止。」而薛浩然也諒解不是所有後人都衣食無憂，或的確有套現需要，只要不變賣全部祖堂，也未嘗不可。但若要分錢，他認為依據祖堂原意，按男丁比按房分錢更為合理，因有的房人丁單薄，有的房較壯大，可有數十男丁。
【祖堂地篇】
文˙ 梁雅婷
{ 圖 } 受訪者提供
{ 美術 } 張欲琪
{ 編輯 } 林曉慧