【東方日報產評】港樓有序去庫存　再平衡仍需時日

差餉物業估價署的數據顯示，今年11月全港私人住宅售價指數微升0.92%，連升6個月，按年升1.99%，今年首11個月累升2.8%。另邊廂，政府公布下季推兩住宅地，全年供應超過目標近兩成。住宅供應增而樓價仍微升，理論上說明樓市去庫存有序，惟始終長遠樓市結構改革仍需時，再平衡難以一步到位。展望明年，本港樓市但求繼續穩中有進，憧憬大升不切實際，惟下跌風險毋須過慮。

今年香港住宅樓市的一大特色，是租賃比買賣市場更興旺，皆因大量來港升學的學生、高才通等帶來新的住屋需求，部分流入新盤市場消化新樓庫存，部分則流入租市，致令今年租金升幅跑贏樓價。在利率走低下，市場開始關注，到底從投資物業的租金回報角度來看，樓價是否正在重現吸引力？

的確，以近年政府減少賣地，令長遠供應端減少，有助穩定市場預期和去庫存。同一時間推出多項政策，包括全面「撤辣」，吸引各方專才、企業來港發展，創造新的需求，讓樓市供需失衡的問題得以緩減。至今樓花貨尾數量雖然有所減少，但仍然相對高企，調整仍需時日。

當然，發展商發展地產項目並非必賺，得因應市場狀況定價，確保去庫有序，資金持續回籠，財政風險可控，才能趁樓價調整補充平價土儲，「溝淡」貨底平均成本，保持銷售貨如輪轉。至今行業狀況算是穩定，這幾年利率趨降，算是一棵救命草。

展望明年，特朗普政府繼續施壓聯儲局減息的機會甚大，對香港樓市而言，是一個利好因素。當租金不斷上升，而樓價最急速深度調整的時間已過，市場利率又趨跌，投資物業的回報率開始重現吸引力，能否吸引投資者進場，促進市場交投，當是明年樓市發展焦點之一。但在這方面，地區表現差異可能會較大，即新樓供應多的地區會較輸蝕。發展商須因地制宜，或減價促銷，或轉售為租。故整體而言，樓市調整過程仍持續，只是價格趨勢相對而言趨於穩定，繼續以鞏固為主。

其實，過去樓市獨大，壟斷了社會資源，市民居於蝸居，難安居樂業，做生意亦如為業主打工。這幾年樓市調整，理論上能降低企業成本，市民置業的條件亦改善。未來政府要做的，是積極妥善管控好土地與房屋供應，繼續努力穩定市場預期；另一方面得加快構建經濟新增長點，做好金融、創科、教育、醫藥等核心戰略產業，並調撥資源助勞工轉型，優化人力資源市場。市民有工開，收入穩定，生活條件改善，置業的需求自然出現。

至於舖市，雖說近年網購搶走不少實體店生意，但說到底網購不可能完全取代實體店，只要租金合理，人力資源與市場營銷策略等配合，實體店終能找到生存之道，商舖業主肯面對現實，明年的舖市交投與租務有望勝今年。反觀寫字樓市場受營商和工作模式轉變影響，部分需求從此消失，供需再平衡需更長時間達成，故料復甦步伐會繼續跑輸住宅市場。

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