專家樓評：物業估價不足　阻礙上會轉按

本港銀行同業拆息(HIBOR)中，與物業按揭相關的一個月HIBOR仍在低位徘徊。本港大部分按揭用家均採用銀行同業拆息按揭(H按)，今次息口下跌推高樓市成交量。

可惜，成交量跟價格屬兩碼子的事，日前就有媒體追蹤10大藍籌屋苑的估價，當中有7個屋苑的估價按月下跌，幅度為0.9至3.7%。事實上，即使估價下跌，有部分業主仍然需要敍做按揭，結果要抬錢上會。

其實按揭成數乃取決於單位在申請當刻的估值，而非當初買入時的價格。近期有一位買家，購入樓花單位售價600萬元，他選用建築期付款，然後到交樓前夕，若單位估值下跌至480萬元，銀行會以480萬元這個最新的估值為基礎批出貸款。言則同樣是八成按揭，估值下跌後的首期金額會由120萬元上升至216萬元(600萬元成交價減去最新480萬元的八成，即384萬元，等於216萬元)，買家需要額外籌措資金抬錢上會。

除樓花買家，部分業主亦有需要在銀行估價不足時繼續申請按揭，例如一些欲借轉按甩名的業主。近期接觸到一個個案，一對夫婦2018年以545萬元購入一個位於西灣河的單位，當時兩人以聯名方式借貸買入。直至今年，單位餘下供款280萬元，因為他們欲將男方從按揭貸款中除名，並希望將單位出租。

由於該單位的最新估值介乎256萬至360萬元，考慮到七成按以上的單位只能作自住用途，而且女方的入息水平有限，故建議他們使用一間傳統大行的按揭計劃，以355萬元的估值承做七成按揭。最終兩人額外掏出約32萬元的差額，透過轉按將男方從貸款中除名，並讓單位符合出租要求。

另一類申請者乃數年前買樓，選擇了由發展商提供的「呼吸Plan」或其他漸進式供款計劃的業主。這類計劃的特點是入場門檻較低，首兩、3年的息率通常較銀行提供的按揭貸款為低，但一旦踏入高息期，息率就會攀升到4厘甚至更高，故這些買家往往被迫在高息期開展前將物業轉按。

近期曾接觸過一宗個案，該名業主數年前利用發展商按揭，購入紅磡區一個屋苑單位，供款至今尚欠460萬元，因即將踏入高息期，業主為申請轉按尋求協助。不過，單位最新的估價只有450萬至500萬元，如要承做七成或更低成數的按揭，業主需補上至少110萬元差額，就算業主本身是有穩定收入的公務員，短時間都難以拿出過百萬元。結果，考慮到承受高息不太划算，業主還是決定即使要再買一次按揭保險，也要承做八成按揭，最終他額外補上60萬元，以完成整個轉按流程。

從經驗來看，不同銀行之間的估價可以相距甚遠，如有需要，業主或準買家們可透過專業的按揭顧問向銀行查詢估價，以確保自己在申請按揭或轉按時有較大彈性。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

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