專家樓評：自僱人士申請按揭　點「算」好？

自僱人士即是並非以僱員身份受僱的人，自己就是經營業務的僱主，可以是獨資經營或與人合夥業務，例如是經營不同生意業務的公司老闆、店舖老闆、網店東主、非受僱之化妝師、補習老師，以及網絡KOL等，又或一些自僱的專業人士如醫生、會計師、律師等。

自僱人士若申請按揭貸款，所需提交的入息證明與受僱人士不同，自僱人士之收入通常並不固定，以經營公司業務的自僱人士為例，做生意涉及成本支出，銀行需確保自僱人士的業務盈利或入息能足夠及持續地可應付按揭供款。

須清楚銀行入息證明要求

一般來說，在入息證明方面，經營公司的自僱人士需向銀行提交商業登記證、最近一至兩年利得稅單、公司財務報表或審計報告、最近6個月顯示入息及現金流紀錄之銀行月結單等；如屬於專業人士則需出示執業證書或相關商業執照或證明。

銀行如何計算自僱人士的入息水平？銀行之間的審批方式不盡相同，對於不同類別或行業的自僱人士，評估方式或有分別。以一位獨資經營的小店東主為例，銀行一般會以年度盈利計算其每月平均收入，若多於一人持有公司，則按相關持有股權比例計算。有些銀行為提高風險管理，會要求以兩年稅單計算平均收入，換句話說，部分銀行並不接納開業時間不足兩年的公司申請按揭。

當中銀行審批彈性有所不同，例如，若然公司兩年之帳目出現蝕錢，有銀行已難以批出按揭，但有部分銀行則可按個別情況評估，例如是首年蝕錢，之後一年賺錢，而最近半年至一年的現金流均現增長，若然平均盈利收入仍具足夠還款能力，銀行亦可接納此情況，又或再根據盈利收入水平、波動性及行業前景作衡量。

對於開業時間較短的自僱人士，未有稅單可提供，銀行會認為較難評估其還款能力，故相對上較難獲批按揭；但市場上亦有銀行可提供較大審批彈性，例如因應業務收入情況及前景，根據半年至一年之銀行月結單入帳及現金流紀錄作評估及計算，並看公司帳目及財務報表是否脗合，若收入水平足夠仍可批出按揭。

中原按揭董事總經理 王美鳳

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