業主迷思：銀行為何不減封頂息？
拆息急跌為沉悶的樓市帶來生機，業主紛紛「圍爐」分享月供減少了多少，甚至討論是否到了入市良機。不過準買家要注意的是，拆息可跌亦可升，申請按揭的入息要求仍然以封頂息為計算基礎。事實上，H按封頂息由2022年起只加不減，已經令坊間有聲音提出質疑。
2022年底起香港步入加息週期，大型銀行先後兩次加新造H按封頂息率，封頂息由P-2.5%升至P-1.75%，累計加幅達到0.75%，現時實際封頂息維持在3.5%水平。以100萬貸款額、30年還款期計算，每月供款已多約410元。
目前息口開始調頭向下，由去年9月第一次減最優惠利率（P）起計算，已先後減P三次，但H按封頂息卻相當硬淨，未有調整，新造H按封頂息率維持在P-1.75%。但隨着拆息持於低位，業主供樓遠離封頂息，銀行又是否有空間去作出調整？
買家供得起惟入息唔過關
減封頂息對新造按揭尤為關鍵。由於銀行審批按揭，需要供款與入息比率不能高於50%，而供款則以H按封頂息率計算。以700萬貸款額、30年還款期計算，H按維持在2.5%水平，月供約27,658元，但目前新造按揭最低入息要求約62,866元，部分準買家出現「供得起」、但入息要求不過關的情況。
假如將封頂利率調整至加息前水平，同一個按揭的最低入息要求降至約57,154元，減少約5,712元，減幅達9%，相信可以令準業主，尤其是首次上車的年輕一族，在申請按揭時更有把握。
再者，減封頂息亦可刺激轉按活動。近期因拆息下跌，不少業主都查詢轉按事宜，但亦因為新造按揭的H按封頂息過高而卻步。假如H按的封頂息口回到加息前，部分有套現需要、或計劃將物業由自住轉為出租的業主，亦有更大誘因去行動。
目前因為拆息下降而令樓市氣氛有所改善，惟H按封頂息兩年多來都未調整，對新申請按揭造成障礙，坊間已出現質疑的聲音為何封頂息只加不減，銀行能否積極回應，對樓市走向有深遠影響。
相關文章：
更多關於供樓利息開支的按揭難題，可以向坊間免費的按揭轉介機構查詢。