【東方日報產評】減息時機在延後　港樓市用家主導

美國特朗普政府的關稅政策，令美國以至全球經濟都添上重大不明朗因素。雖然特朗普一而再、再而三敦促聯儲局盡快減息以穩增長，但聯儲局堅持要評估關稅政策影響後再議決。觀乎美國與各國就關稅的談判進度，可能要第三季尾才漸明朗，意味減息時間可能拖延至第四季。是故，短期內香港樓市難指望減息刺激，一手樓價靠穩定的租金回報來支持，二手市場則靠「轉租為買」的用家承接，維持市場流動性，就成了保障地產相關產業鏈穩定的關鍵。

差估署最新數據顯示，香港4月私人住宅售價指數按月終止四連跌，溫和回升0.35%，按年則跌7.7%。反觀4月私人住宅單位租金指數按月升0.31%，連升5個月，按年亦升3.64%，反映住宅租市保持相對暢旺。

事實上，本地零售、餐飲及旅遊等行業景氣雖改善，惟仍未復舊觀，多少影響投資和置業信心，近月銀行同業拆息顯著回落，料有利吸引租者轉買，惟整體上，寄望減息來刺激樓價上升似乎仍遙遠。如今住宅樓價但求穩，交投具一定的活躍度，確保有合理的市場流動性，讓涉及建築、裝修、家具等地產相關行業的資金周轉順暢，既保相關中小企存活，亦保工人飯碗，就成最基本任務。

本港一手樓價以租金回報率來支持。住宅租金緩慢趨升，一則反映目前經濟景氣和樓市展望，更多用家選擇租而不是買，其次是租金回報率穩定企在與存款利率可比甚至略高的水平，在資產投資角度看，對樓價形成支持。

至於二手樓價，在一手樓供應充裕下，二手樓價難免持續尋底，惟隨着拆息回落，雖減息延後了，但暫仍相對具可測性，相信二手樓價跌至一定水平，能吸引部分租者轉買。

樓市涉及百業，樓價調整有序，交投活躍，以保發展商、建築商及材料商等的資金運轉，對於維持商業景氣穩定，促進新投資十分重要。畢竟過去十多年，由超低息催生的樓市大牛市已成過去，取而代之是去槓桿、供需重新平衡，實不可能一兩年就能完成調整。超低息環境不再，地產項目也不再被視「只升不跌」的資產，加上大額投資的屬性，要跟股、債、加密貨幣等其他投資選項比較，尤其是港股交投已大為改善，大型新股陸續登場，物業對投資者的吸引力相對遜色，樓價低位反覆整固的過程料持續，且以用家而非投資客主導。

住宅樓市雖反覆偏軟，但供需上還是相對具能見度。反觀寫字樓及商舖市場，面對消費與工作模式轉型、利率正常化、供需失衡顯著等複雜的環境和衝擊，挑戰仍巨，得耐心等候商業景氣逐步回暖，推動供需情況加速改善，始有望找到底部支持，但過去數十年「一舖養三代」的日子，也許不可能再現。

此外，值得注意的是，經歷這幾年樓市調整，大概經濟景氣不再大比例與樓市掛鈎，未來資本市場與創新科技發展、區域經貿合作，將更直接影響經濟表現。樓市回復作為支持實體經濟發展的重要資源，卻不再是左右經濟繁榮的資產泡沫。

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