專家樓評：買樓申按揭需認清3個身份

有個真實的個案，買家是一名家庭主婦，買入一個樓價約700萬元之物業單位，準備申請七成按揭貸款，由丈夫作為擔保人(Guarantor)，丈夫月入約50,000元，沒有任何其他貸款，入息水平足夠通過供款要求。現行供款佔入息比率(DSR)上限為50%，以七成按揭、30還款期及現時按息3.5厘計，最低月入要求為44,007元，按丈夫入息計之供款佔入息比率為44%。

然而，在審批程中，銀行發現買家有一筆私人貸款在身，每月還款額10,000元，由於DSR以每月總債務供款佔入息計算，連同私貸及按揭還款額計算DSR，月入要求提高至64,007元，丈夫的入息水平變為超出DSR上限，未可獲批按揭。

按揭人須為物業業主

按揭顧問了解客戶情況後，為客戶提議一個兩全其美之方法，毋須提早清還私貸並獲銀行批出有關物業按揭貸款。按揭顧問為買家配對一家在此方面審批彈性較大的銀行，在按揭申請之安排中，買家僅作為按揭人(又稱抵押人)身份(Mortgagor)，丈夫則作為借款人(Borrower)，好處是買家以業主身份將物業抵押予銀行，而丈夫作為借取按揭貸款的人，承擔負責還款，若銀行接納將身份分開，便可以單一根據借款人的入息及債務狀況計算供款佔入息比率，而毋須計算買家作為按揭人的債務，上述私人貸款就不用計算在供款佔入息比率，丈夫的入息已符合供款要求，最終獲銀行成功批出按揭貸款，買家亦不用提早清還私貸。

借款人承擔還款責任

上文提及的按揭人、借款人及擔保人，均是按揭申請涉及之不同身份，當中分別為何？按揭人是將物業抵押予銀行換取按揭貸款的人，所以按揭人必須是擁有單位業權的業主，一旦有拖欠無力償還按揭的情況，按揭人亦已同意銀行有權將抵押物業變賣償債。借款人是按揭借貸的人，承擔負責還款，而擔保人就是為按揭還款提供擔保的人，一旦借款人拖欠款項，擔保人便要承擔責任負責還款。

不少銀行要求業主同時作為按揭人及借款人身份，正如以上個案，如涉及的人多於一位，有關入息及債務狀況都會一併計算。然而，有些銀行並沒一定要求業主須作為借款人身份，在審批上便可出現以上個案提及之彈性。但要留意，在此安排下，即使業主只作為按揭人，未需計算其入息與債務，但銀行仍會查閱業主的信貸報告及銀行戶口月結單以作評估，例如發現業主有私貸在身兼信貸評分甚低，而借款人的入息水平僅剛剛符合要求，銀行有機會要求還款能力方面之額外證明。

中原按揭董事總經理 王美鳳

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