東方日報B1：兩投行睇好樓價升一成　地產股目標價獲上調

港股交投持續暢旺之下，地產股逐漸受到投資大行青睞。投資銀行摩根士丹利和美銀證券近期都接觸了樓市專家和投資者，不約而同認為住宅樓市已開啟上升周期。其中，大摩對住宅市場感到樂觀，預計今年住宅樓價和租金按年會上漲10%和5%。美銀證券則料，今、明兩年樓價可漲10至15%，地產股具追落後概念，故上調多隻地產股目標價最多18%。

大摩表示，近期與仲量聯行主席曾煥平進行電話會議，對方坦言，樓價在2025年已觸底，並且在內地強勁購買力支撐下，今年樓價或漲5%，雖然低於大摩的預測值，但曾相信本輪上升周期會以平穩的步伐持續數年，上漲的動力來自減息和出色的資本市場表現。租金走勢則受惠人才和學生的湧入，今年可望再漲5%。報告引述曾煥平指，看到發展商在土地市場變得更積極，並提高了住宅新項目的平均售價，而且香港土地稀缺，短期內不需擔心新增供應會拖累樓價。

然而，樓市的負面因素除了地緣政治和宏觀不確定性外，商業地產供大於求的問題亦成拖累，相信只有中環核心甲級寫字樓的租金才可能回升。另外，建築成本大幅上漲，壓縮了住宅項目的利潤空間，同時也窒礙丙級寫字樓或工業大廈轉作學生宿舍的步伐。

選股上，大摩看好新鴻基地產(00016)、長實集團(01113)和恒基地產(00012)，俱予「增持」投資評級，目標價分別為129元、46.72元和32.8元；但給予九龍倉集團(00004)和新世界發展(00017)「減持」評級。

美銀看好信和置業(00083)，主因公司盈利對樓價增長的敏感度較高。收租股則偏好股息率較高，且擁有內地奢侈品零售租賃業務的太古地產(01972)和恒隆地產(00101)；相反主力日用品零售租賃的領展房產基金(00823)雖然被評為「買入」，但考慮到其估值與同業的差距擴大，且電商短期挑戰已被反映，故維持其目標價在43元。

該行表示，近期與投資者接觸，感受到他們對後市看法分歧：一般境外投資者對香港樓價前景更為樂觀，但本地、內地及地產基金投資者更關注估值是否已充分反映。整體而言，投資者似乎願意忽略近期較低的收益率，而傾向預測樓市將進入多年的周期性回升階段。

該行指出，香港發展商已預計今明兩年交易額可增長15至20%。該行雖預測未來24個月樓價漲10至15%，但市場受兩大風險困擾，其一是最優惠利率下調空間有限，而香港銀行的5年期按揭貸款利率優惠將於4月底到期，若債券市場在2026年底前兩次減息未能實現，銀行可能會恢復浮動利率按揭貸款方案。與按揭利率相關的一個月銀行同業拆息(HIBOR)周三跌兩點子，報2.48268厘，創逾兩個月新低。

第二個風險則落在香港家庭收入中位數，去年首9個月該數字增長乏力，如加上去年批核的移民簽證數目下降，一旦情況持續，最終可能限制樓價進一步上漲的潛力。

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