【產經專題】房託基金最壞時機已過？穩健收息有乜選擇？

捱打多時的中港股票終於走出「九窮十絕」，大部分港股11月以來終於上演「絕地反擊」，尤其是內地持續放寬防疫措施，市場憧憬兩地有望通關，且美國聯儲局釋出放緩加息步伐的信號，本港房地產信託基金(REITs)等收息資產的最壞時間是否已過去？是否代表投資者可以開始「尋寶」？

觀乎本港掛牌的11隻房託資產主要分布中港，今年以來累計跌幅最多達40%，當中又以集中最多商用物業的泓富產業信託(00808)跌得最傷，但房託股份在近月跟隨大市反彈。

花旗銀行財富管理業務高級投資策略師陳正犖坦言，本地樓市最壞時刻恐怕還沒過去，明年次季樓價恐仍有下調壓力；又謂樓價指數已自歷史高位回調約一成七，該行料最終跌幅或達兩成。雖然他不看好寫字樓及住宅，惟相信一些押注美元回落的資金可能會率先流入負債較低、財務穩健的地產股。

市場焦點可能好快由兩地經濟重啟與美國緩加息，轉到經濟衰退及企業盈利下跌等問題上。惟他仍看好零售相關的收租股及房託，尤其是10年期美國債息回落至3.5厘水平，較4月高峰時期大幅回落，也有利房託表現；並相信若內地重新開放邊境，將會帶動經濟增長，可支撐大部分中國股票表現，故對港股看法遂較其他市場為佳。

光大證券國際看好財務穩健兼現金流強勁的收息股，將領展房產基金(00823)列入該行明年選股名單內，目標價58元。摩根大通則表示，有見防疫措施趨於寬鬆，在經營零售物業的收租股中，列領展和置富產業信託(00778)為首選。

不過，宏高證券投資經理梁杰文提醒，加息環境不代表不能買入REITs，只是相對地吸引力打了折扣，即使龍頭領展的股息率已接近6厘，業務又穩陣，與港元存款利率相比吸引力只是一般；目前仍不需急於入市，持貨投資者則「一動不如一靜」。

意博資本亞洲管理合夥人鄧聲興表示，長遠投資者仍可視房託作為穩定收息選擇，持貨者可續持有，因為房託股價似已初步喘定，業績料可隨着經濟復常而改善；但未持貨者若想在短期內博疫後復甦，倒不如吸納周大福(01929)等零售龍頭，或者商場收租股。

買海外REITs需留意徵稅

海外的房地產投資信託基金(REITs)的數量和種類更多。然而，由於香港沒有設資本利得稅及股息稅，所有錢可以「袋袋平安」，很多投資者轉投外國股市時都會忽視當地投資稅收。

以英國為例，當地房託公司的租賃業務收入表面上免徵公司所得稅，但當房託公司把這些收入分派給股東Property Income Distribution，PID）時，除非是英國公司、英國慈善機構或英國社保基金，否則股東一律須繳最高20%的股息税。

英國房託股息稅是透過預扣稅(Withholding Tax)的制度來徵收，即派發股息的公司會預先扣起股息所須繳付的稅款，然後把餘下的款項支付給股東。以SEGRO(英股代號：SGRO)為例，以12月5日價位820.8便士計，全年派發股息16.9便士，稅前股息率僅2.05%，稅後更只剩1.64%。

對海外投資者而言，可視乎英國與外地簽訂的避免雙重稅收協定(DTA)，向英國税務海關總署申請取回全部或部分稅款。房託其他業務收入則按照現行的公司所得稅率納稅，因此來源於其他業務收入的股息分配(non-PID)被視為普通股息處理，毋須預扣。

香港中文大學經濟學系副教授莊太量提醒當地稅率較高，投資英國資產的港人要留意須繳納的稅費，隨時拖低實際回報。不過，雖然英國經濟環境轉差，但仍是金融中心、教育中心，樓價過去升多跌少，匯率有喘定之意，房地產仍是一項穩健投資。

惟iFast Global Markets副總裁溫鋼城則稱，英國經濟本來已飽受高通脹的打擊，即使新領導班子上場，但是食品及能源價格高企、工資問題仍未解決。英鎊匯價確實比高峰回落不少，但他對英國經濟前景不抱信心，英國經濟仍處於衰退周期，不認為英國資產特別值得吸納。

至於中國內地，為了加大內房企業的融資渠道，廣東省發改委再發通知，提出要加快開展基礎設施領域REITS試點工作，推動符合條件的資產採用REITs、PPP(政府與社會資本合作模式)和其他方式進行盤活，並提出要探索完善保障性租賃住房等民生項目政府投入機制。此前，中國證監會強調，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的「保租房板塊」，又表示鼓勵優質房地產企業依託符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

惠譽博華表示，內地大力推動租賃住房，今年推出首批三隻保障性租賃住房REITs。隨着REITs產品實踐經驗的不斷豐富，內地REITs底層資產的多元化程度必將逐步深化，內地樓市「重售輕租」的矛盾應有所改變，住房租賃的發展將是未來內房業轉型的方向之一。

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