香港樓市調整加劇，整體樓價已經由去年的高位回落一成半，個別屋苑的單位更錄得逾20%的跌幅。如果業主是在2015年後購入的物業，目前賬面上可能已經不再升值，甚至已經有虧蝕。至於一些買了樓花，並採用建期付款的準業主，有機會因為物業落成後估價下跌，影響實際按揭貸款額，對於流動資金不充裕的買家，或會造成被逼撻訂的風險。

一般而言，樓花物業即使在落成後價值下跌，銀行敍造按揭都是以合約價格計算按揭成數，假如一個1年前以600萬港元成交的樓花，目前的估值只有約500萬元，如果銀行仍以交易價去審批9成按揭，變相是為500萬元的抵押品批出540萬港元，這時銀行是否願意承受這個資不抵債的風險實在存疑。

有業界人士放風，引述大型銀行高層透露，若然樓市繼續下跌，不排除改變用合約價申請按揭的現行政策。

如果銀行改以最新估價進行審批，上述的單位只能要現時500萬的估價去計算9成按揭，即最盡借450萬元，亦即是買家需要支付150萬元的首期，較預期多90萬元。

買家與其坐以待斃，不如及早行動自救。如果改為以即供上會，600萬港元的樓花物業可以獲批8成按揭，即480萬港元，首期支出為120萬元。雖然比較建期以合約價計算按揭，買家仍要多付60萬元首期，但至少可以即時上會，即使日後樓價不幸繼續下跌，只要準時供樓，銀行亦甚少會call loan。

借發展商按揭助上會

另一個好處是，在加息周期下，改以即供上會可以鎖定按揭息口，毋須等收樓再申請按揭時硬食貴息。

不過這個「過咗海就係神仙」的方法是有一定局限，因為超過600萬港元的物業要做高成數按揭，一定需要是現樓，否則只可以做6成按揭，這樣買家需要支付的首期就會更多。

當然，買家可以選擇尋求發展商按揭幫忙，雖然可以解決即時上會的難題，以及享有低息蜜月期，但樓價未必會有其他即供買家相同的優惠。

此外，如果樓價持續下跌，買家將來想甩走發展商按揭，轉按至其他銀行，仍然需要抬錢，否則低息蜜月期結束，買家有機會需要支付逾5厘的超貴息。

如果市場有一些較低息的私人貸款，可以用來甩走發展商按揭，減少利息支出，不過私貸的還款期較短，每月還款額高，申請人需要有一定的月薪去支持。另外，如果有私貸在身，環聯會有紀錄，對未來想轉按物業或者都會有影響。

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