銀行開始加按揭息口,再加上市場上二手劈價盤充斥,甚至有個別的成交低估價1至2成,當中不少是在當年買入新盤樓花,眼目樓市「唔對路」,於辣招鬆綁後即蝕讓,除進一步加大樓市的下行壓力外,亦都令一眾申請了發展商按揭的業主坐立不安。
為減少首期支出,買家通常在認購新盤樓花時都會借到盡,甚至透過申請發展商二按或 「呼吸 Plan」,享受2兩年低息蜜月期,到期後再轉按至銀行「甩走」發展商按揭,避免要向發展商支付高息。
例如,西營盤一個新盤的254呎高層單位,原成交價755萬港元,業主在購入剛剛滿2年便申請轉按,由於其時屋苑未有二手成交,銀行估價較有彈性,最終以買入價轉按,「甩走」發展商按揭。
樓市下望業主如意算盤打唔響
但由於現時樓市向下調整,業主的如意算盤就未必打得響。因為當二手市場開始有成交,而其中不少是蝕讓收場,導致銀行為同屋苑其他單位估價時,價值遠低於物業最初的成交價。
同一個項目,一個面積282呎中層單位,業主在2019年向發展商二按借9成,以905萬元買入,現時銀行估價卻跌至約765萬元,跌幅接近兩成,未必間間銀行願意以買入價去計算按揭成數。
如業主未能抬錢「甩掉」發展商按揭,按照協議由第37個月起,利率為P減1厘至P加1厘,故業主需要支付的利率高達4至6厘,相當「甘」。其實上述住宅項目於2022年初正式入伙,但部分業主就無動於衷,錯失轉按良機。
甩發展商二按要過兩關
事實上,新盤業主收樓後需要盡快轉按去「甩掉」發展商按揭,在未有大量成交出現前,即使銀行估價比買入價略低,都有機會說服銀行以買入價計算按揭貸款額。否則當估價偏離購入價太遠,就失去了「講數」空間。
另一方面,即使銀行願意用買入價計算按揭成數,重做8成按揭仍要上按保,按揭保險公司一般為了減低風險,也有機會用現時市價計算貸款額,最終貸款額亦可能未如理想。
此外,如業主以建期方式上會,又沒有申請發展商按揭,即使收樓時估價下跌,只要跌幅不超過2成,銀行一般會以合約價計算新樓。
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