皇都｜折實均呎1.8萬元公唔公道？｜三邊樓景 邊啲單位望得無咁壓迫❓｜「L」形開則咩玩法⁉️｜揀樓攻略｜北角

皇都｜折實均呎1.8萬元公唔公道？｜三邊樓景 邊啲單位望得無咁壓迫❓｜「L」形開則咩玩法⁉️｜揀樓攻略｜北角
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【易發睇樓團:房屋:新盤任您睇】由新世界發展的皇都，全盤388伙，涵蓋開房式至四房雙套間隔。預計關鍵日期是明年12月底，樓花期長約22個月。原本整個重建項目需在新世界成為地段業主後，6年內落成，即明年11月8日。惟因有關保育需要特別安排，所以獲批准延長發展時間一年至2027年落成。換言之，在皇都入伙後，仍然距離最終落成日期約11個月，有機會受工程噪音及沙塵影響。
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項目以兩房為主打，實用面積由416至621平方呎不等。其次是一房，全部都是300多平方呎。三房由726平方呎起步；至於四房則分了一間或兩間套房，實用分別是1246及1522平方呎。另外設有8伙特色戶，當中連天台的只有1伙。要留意，三房及四房單位只有27樓或以上才有，發展商將這8層叫作Victoria Zone；至於27樓以下，則稱為Signature Zone。有這樣的分法，某程度都與景觀有關。因為在這個地段基本上以周邊樓景為主，包括自家的辦公室大樓，只是視乎哪一邊較近。要高過前面約28層高的城市花園，及約25層高的和富中心等物業，向西北的單位才會看到維港景，側望煙花，所以發展商都將所有大單位安排在高層這個座向，自然也令三房及四房的佔比相對少。而發展商更在當中，抽了24伙出來招標，涵蓋16伙三房及全數四房單位。它們成交價介乎2618萬元至5488萬元，全數呎價都在3萬元以上。在現市況下，這個價錢頗為理想。不過在這些招標價背後，是存在了一定「水分」。
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表面上成功托價，所以當發展商在上周開出首張價單，折實均價低於2萬元，與招標大單位表面相差一大截時，成功震撼市場，對之後的推售或者會有幫助。發展商這招「先推招標、後開價單」的操作也挺聰明，也反映近期財務狀況備受關注的新世界，希望盡快散貨，回籠資金的決心。新世界當年以近48億元奪得這一個皇都地盤，以可建樓面約38.3萬平方呎計算，每平方呎樓面地價約1.25萬元。首張價單88伙，實用面積介乎343至726平方呎，主打一、兩房單位，三房只有1伙。折實由約605萬元至約1959萬元，折實平均呎價18540元，是北角約11年新低。以低價作招來，除了可能是急於去貨外，景觀也絕對是原因之一。因為27樓以下全部是看樓景，而且部分單位更需要近距離「面壁」。
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00:00 歷史資料
02:35 項目規劃
03:58 樓盤資料
05:09 景觀分析
05:38 招標單位
07:18 價單分析
10:30 戶型分布、開則分析
15:17 示範單位
17:21 配套
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延伸閱讀：
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