日本是香港人最熱愛的旅遊地點之一，甚至不少港人因為嚮往日本文化和氣溫而選擇移民當地。而且日本的樓價遠低於港樓，數十萬港元就能成為過千呎獨立屋的業主，相反同樣的金額就只能在香港支付一個數百呎單位的首期，加上日元低水，近年都有不少港人在當地買樓收租，於是有人想以投資物業的方式去換取日本永居權，但不少人都對日本的移民制度有誤解，走了冤枉路，其實真正的關鍵在於申請經營管理簽證。
首先講解一下移民日本的辦法，申請人需要取得長期居留簽證，並且累積生活居留一段時間，才有機會獲得永久居留。而要取得長期居留簽證，則有幾個方法，包括工作簽證、人才簽證、配偶簽證，以及經營管理簽證。要注意的是，日本並不允許外國人以投資的名義申請移民，但經營管理簽證與投資移民有一定的相似之處。
要成功申請經營管理簽證，申請人需要年滿20歲或以上，並要在日本開實體公司，有固定公司地址，而投資額至少要500萬日圓，簽證為期一年，每年續簽，而續簽的條件需要證明公司無不良記錄、營運正常等。
買單一物業出租非可行方法
申請人可嘗試投資有經營成份的物業，以取得經營管理簽證。最常見的例子，以公司名義買入物業並經營民宿，不過經營民宿要申請牌照，而且日本不同地區對於經營民宿的限制都有所不同，申請人最方便就是購入連民宿牌照的物業，節省其他手續。而且經營民宿需要有實際業務，就是要吸引遊客入住，最好達致收支平衡，才能令人信服。
而如果申請只是購入一個單位並用作出租，可以委託代理全權負責，並不需要業主親自經營，所以並不符合經營管理簽證的條件。相反以公司名義投資日本物業，如果投資金額和數量，龐大到令當地政府認為這是一盤生意，例如買入一整棟住宅大廈，或者以數億日圓去買入一定數目的單位，業主的公司亦負責管理和放租這些物業，就有機會被視為經營生意，可以增加成功申請經營管理簽證的機會。
有興趣在日本置業的人士，應該先了解相關的投資風險，或者是向有信譽的海外物業中介公司查詢。
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