「息魔」來襲，各大小銀行近期紛紛上調H按鎖息上限，近期有意置業的上車客在申請按揭時都要心思熟慮，因為無論選擇H按、P按，還是定息按揭，都對日後供樓的利息開支影響深遠，新手買家或會相當「頭痕」，本文會分析不同按揭計劃的特點和利弊，令讀者作出適合的部署。

加息周期下部分大行P按利率較H按低

以往全球低息，香港上車客買樓大多會選擇H按計劃，因為以往的銀行H按封頂利率等同於P按，故H按實際利率一定不會高於P按，選擇H按進可攻退可守。相反，選擇P按的業主少之又少，根據金管局數據，由去年10月至今年7月，每月新批按揭貸款中選擇P按計劃的比率都只有約1%。

但近來本港3間大型銀行推出罕有的差異化按揭計劃，P按計劃實際利率2.6%，低於H按封頂利率2.75%，以100萬元貸款額為例，選擇P按的業主每月供款較H按少約80元，令P按比H按更着數。

現時H按普遍為H+1.3%，實際利率3.5%，假設未來兩年處於加息周期，H按下跌至低於封頂利率機會不高，所以當兩者按揭現金回贈率相同，選擇P按會較為可取；即使市場掉頭步入減息周期，H按實際利率回落至低於封頂利率，業主屆時亦可視乎按揭罰息期是否已完結，再向銀行申請轉回H按，或轉按至其他銀行。

定息按揭減拆息急升風險

市面亦有固定息率的按揭計劃可供業主選擇，需要視乎買家如何評估息口走勢，及其上升幅度及速度。如業主憂慮香港拆息急升，就可用定息按揭鎖定利率，減低風險。

有大型銀行近期推出首年定息的按揭計劃，可以鎖定未來一年的供款利率，減省因利率向上而要額外支付的利息。惟同時銀行提供的現金回贈亦會較少，業主需要衡量兩者得失。

另外，香港按揭證券有限公司推出10年、15年及20年期的定息按揭計劃，2022年9月期間申請的利率分別為3.5%、3.65%及3.8%，任何一種都較目前H按封頂息口2.75%高一截，而且按揭證券公司的按揭計劃沒有現金回贈及與按息掛鈎的高息存款戶口（Mortgage link），對業主的吸引力大打折扣。

在加息潮下，市場上仍然有個別中小型銀行提供H+1.3%、封頂利率2.5%的按揭計劃，較現時主流的封頂利率2.75%為低，上車客還有最後機會尋找這些滄海遺珠。

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