【向世界錢進】悉尼樓價貴難負擔僅次香港　要不吃喝13年...

普羅大眾要在全球經濟發達城市一圓置業夢並不容易。國際調查機構Demographia最新報告指，不僅香港繼續蟬聯全球樓價最難負擔的城市，澳洲悉尼亦再次位居次席。即使全球樓市近月在息口趨升的環境下回落，但通脹依然高企，不少民眾只能接受生活質素日益惡化的現實。

2023年的報告顯示，香港樓價中位數對家庭入息中位數比率達18.8倍，相當於港人不吃不喝18.8年才能置業，連續13年「領先」全球逾90個主要城市。悉尼以13.3倍的樓價收入比率排全球第二，意味當地人亦要不吃不喝13.3年、傾盡全部收入才能買得起一個住宅單位。

至於澳洲其他主要城市，墨爾本以9.9倍排第9位；阿德萊德以8.2倍排第14位；布里斯班以7.4倍排第17名，均在全球主要城市中排名前列。相比之下，新加坡此比率為5.3倍。

以消費價格指數(CPI)來衡量，自2020年以來，阿德萊德的樓價中位數升幅為通脹率的6.1倍，悉尼為6倍，布里斯班為5.2倍，墨爾本為4.9倍。

當物業變得難以負擔，將導致人們的生活水平下降。該報告指，疫情封鎖期間，許多希望增加居住空間的家庭，從較密集的住宅區搬到較偏遠的地區，結果推動了許多地區樓價以前所未有的速度上漲，預計會導致很多中低收入家庭的生活水平進一步下降。

雖然樓價依然難以負擔，但事實上，澳洲樓市已在息口趨升中輾轉下滑，不少地區的樓價已由高位累跌一成，這亦同時令愈來愈多在高位入市的業主將面對負資產的風險。

房地產研究機構CoreLogic數據顯示，悉尼532個地區中，有452個地區的樓價已經從高位下跌了一成或以上，佔近85%。其中，薩里山(Surry Hills)和雷德芬(Redfern)的樓價由高位分別下跌28.5%和28%；東部的Waverley樓價下滑27.8%；內西區的Birchgrove樓價下跌26.6%。

墨爾本方面，約69%的地區樓價跌幅超過一成，其中以內南區和莫靈頓半島(Mornington Peninsula)的跌幅最大。

布里斯班60%的地區樓價至少跌一成，霍巴特和首都坎培拉亦分別有80%和70%的地區樓價下降一成。相比之下，阿德萊德、珀斯、達爾文只有幾個地區出現類似跌幅。

澳洲整體而言，已有超過四成地區的樓價自高位下滑至少10%。專家警告，樓價快速下跌意味在高位以一成首期買樓的人可能已陷入負資產，付一至兩成首期的業主也岌岌可危，尤其是那些採取還息不還本的按揭人士。

幸而，隨着澳洲央行有可能暫停加息，樓市最壞時期可能已經過去，配合當地仍然強勁的勞動力和租務市場，可能會限制樓價跌勢，高槓桿的業主或可得到喘息的空間。

工資增3.3% 遠低過物價升幅

澳洲去年第四季工資按年增長3.3%，按季增長0.8%，均低於市場預期。同期，消費物價指數(CPI)按年升7.8%，為1990年以來最高，亦意味通脹與工資增長之間存在4.5個百分點的差距。儘管當地1月通脹率的按年升幅降至7.4%，但與央行的目標仍有一段距離。

澳洲央行表示，當局一直密切關注勞動力成本和企業定價行為。行長洛威表示，近期數據顯示通脹已經見頂，疫情後的家庭支出反彈基本已到尾聲，生活成本壓力、利率上升、樓價下滑等因素，均令消費受壓。

他續指，隨着央行自2022年4月以來已累計加息10次、共加息3.5厘，貨幣政策正處於限制性區域，澳洲正接近暫停加息周期的合適時機，可以有更多時間評估經濟狀況。何時暫停加息將取決於經濟數據及央行對前景的評估，最快或於4月會議宣布暫停加息。惟他也補充，不排除要進一步加息，藉以令通脹於合理的時間範圍內達致央行目標。

今月上旬，澳洲央行如市場預期加息0.25厘，把指標利率上調至3.6厘，是2012年以來最高水平。

全國食品雜貨開支年增近千億

高通脹環境下，每個家庭都要面對生活成本壓力上升。有澳洲金融比較網站統計指，與一年前相比，澳洲平均每個家庭每月為食品雜貨支付的費用增加了1,924澳元(約一萬港元)。在過去一年，整體澳洲人為食品雜貨支付增近190億澳元(約993億港元)，達到了歷史最高水平。

該網站調查亦顯示，43%澳洲人認為不斷上漲的食品雜貨成本是他們壓力最大的3大開支之一，使他們不得不改變購物方式和地點，以期盡可能減省開支。

不僅如此，能源成本上漲同樣為家庭財政構成壓力。澳洲能源公司Origin Energy管理層表示，隨着澳洲能源監管局示意電費將在去年默認市場報價上再加18%，預計從今年7月1日起，逾50萬個澳洲家庭將面臨超過20%的電費加幅。該公司指加價有助抵銷燃料價格上漲成本，但坦言會增加客戶的生活成本壓力。

事實上，在俄烏衝突、澳洲煤電廠連續停產、冬季低溫，以及全球對化石燃料需求增加等因素推動下，澳洲去年的電力批發價格已升至紀錄新高。即使澳洲政府已在去年12月對煤炭和天然氣進行臨時限價，同時要求供應商合理定價，亦只是降低電費上升速度。

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