【英國買樓】英國置業「新樓 VS 二手樓」那個好？

移民英國，買樓置業，是不少香港人的夢想，不過英國物業市場，跟香港不盡相同，置業該買新樓，還是二手樓好？常令人陷入迷思。今次就給大家簡單分析，英國新樓與二手樓各自的「優點」和「缺點」，給大家作揀樓參考：

英國新樓【優點】

（1）能源效益高

英國有EPC（Energy Performance Certificate）即能源效益評級證書，它分A至G級，A最高效，G級最低，英國政府條例規定凡於私人市場放租物業，EPC等級都不能低過E級，而英國新樓一般都有B級，買新樓放租最穩陣。

（2 ）租金回報好

英國新樓市值比舊樓高，新大廈單位比舊單位平均高10%至15%，故新樓租金一定比舊樓高，收租回報較好。而英國新樓一般都包新裝修，九成是開放式廚房兼包送洗衣機、雪櫃及焗爐等家電，買來放租方便快捷。

英國新樓【缺點】

（1）樓花貴易爛尾

英國的期房（樓花）不便宜，尚未竣工單位樓價，甚至比二手樓貴20至30%，這因為脫歐令英鎊匯價下挫原故，使建築成本增加所至。另外英國「樓花」延期收樓也是平常事，加上倫敦以外地區對發展商常監管不足，英國樓盤爛尾時有發生，故此買樓花務必要小心。

（2）溢價每年遞減

如前說英國新樓售價，會比舊樓貴10至15%，但「溢價」會隨樓齡增加而按年遞減，每年約減1%，10至15年後溢價便消失，租金回報率會同步下跌。

（3）新樓額外開支

由於英國批地築樓不易，故英國新樓多以大廈公寓（Flat / Apartment）為主，它們都以租賃業權（Leasehold）出售，故業主須定期交地租（Ground Rent），新樓多配有會所等設施，故業主也須交物業管理費，這些都會成為額外開支。

（4）不能改成Airbnb

英國新樓公契一般都禁止單位擴建，故新樓增值空間不多。新樓公契往往也嚴格限制單位不能用作Airbnb，以免影響保安，故亦少了賺錢機會。

英國二手樓【優點】

（1）易找低水盤

英國樓房95%以上都舊樓，故此英國樓房買賣其實是以二手為主。建新樓地區，都集中在人口增長快的大城市，相反二手樓無論地區、類型、數量等選擇性都較多，只要耐心尋找，找到低水盤的機會大很多。

（2）擴建增值空間大

英國舊樓市價，比新樓低一至兩成，故入市成本較低，加上2013年英國放寬了排屋、半獨立式及獨立式房屋的擴建限制，只要在法定範圍內擴建便不用預先審批，例如只要高度不變，便可把地下大廳向後花園延伸（不超花園50%空間），或把小閣樓改成睡房，就可以令房價增值，只要升幅高於擴建成本，便能穩賺。

英國二手樓【缺點】

（1）沒臨時買賣合約

英國買賣二手樓，過程須4至6個月，在買賣雙方同意價格後便可安排估價、按揭申請等；但跟香港最大不同，是英國買賣二手樓，買方是毋須付訂金，買賣雙方亦不會簽臨時買賣合約，交易突然取消常會發生，故此最好找穩當代理跟進買賣。

（2）維修成本較高

雖然英國舊屋成本低，但維修也相對較多，如你買入的是政府保護建築內的單位，更因要保護建築物的外觀，令維修材料選擇不多，例如木窗框不能換成鋁窗框等，都會令維修成本大增。

小總結：舊屋可塑性高

說來說去，究竟是買英國新樓，還是二手樓好？若論賺錢，無疑二手樓較佳，尤其排屋、半獨立式、獨立式房屋這3類舊樓。英國樓房價格，不像香港只按單位大小衡量，英國樓盤都各有特色，價格是由地區位置、建築年代、居住環境、花園配套及設施等因素綜合決定，故此只要找到「潛力低水盤」加以改造，房價增值大有可為，但大前提是要「花工夫」。如想快靚正，買新樓Flat / Apartment會簡單容易，租金收入亦穩定。還有最後忠告，英國期房（樓花）最好別碰，睇現樓永遠最實際。

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