母親去世後留下2棟房和1塊畸零地，怎麼分？4兄妹遺產爭執啟示：吃虧的人真的有可能佔便宜

作者 : 王啓圳, 陳尚宏

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一位與世無爭的上班族，有一兄一姊一妹。幾年前因為母親身故而繼承 A 地。這一塊畸零地，1/4 的權利。但是「公同共有」，因為其兄嫂認為遺產分配不均，所以設立條件。倘日後遺產依她的認知分配公平了，這地再改為「分別共有」。

這塊地是畸零地，完全公開的事實，就像中國想要併吞臺灣一般，鐵一樣的事實。所以他兄嫂不想要，而要分他母親留下 2 棟房子的其中 1 棟所有權，不要這塊「沒有用的地」。若他與姊妹 3 人不依，那全部的遺產皆為公同共有，讓大家都很難處分資產。

他來問我、請教我，是否有其他更好的方式。我說：「就遺產分配的方式，我恐無能為力。但這塊畸零地，確實是塊值得保有及開發的地。」

第一，這一塊地，的確是一塊畸零地，無法單獨建築。

第二，旁邊那塊國有地，因為面臨 12 公尺道路，3.5 乘以 14公尺的最小檢討比，亦無法符合，也是畸零地。

第三，只要辦理公有畸零地合併證明之後，兩塊地合併即超過230 平方公尺，是一塊可以蓋 7 樓華廈的好地。

在他確認更多的訊息之後，同意以他繼承房子的權利，與兄嫂換地的權利（因為他兩位姊妹皆有資金上的需要）。而姊妹為了感謝他的努力及退讓，也各自將她們權益的 1/4（亦即是這塊地的1/16）給他，他即有 5/8 的權利，等於 62.5% 的權利。

之後他依照我的方式，辦理公有畸零地合併證明，再對國有財產署提出專案讓售，歷時約 1 年。又兩年後，A 地與 B 地被建商以高於市價的價格收購，其利潤超乎他兄嫂所要的那一棟房子。

沒有一塊土地是沒有問題的；但也沒有一塊土地，不值得用心開發。

土地權共有時，可申請分割，解放土地限制

一筆土地的所有權型態可以區分為「單獨所有」及「共同所有」2 大類。

．單獨所有：意思就是 1 個人單獨擁有 1 筆土地的情況

．共有所有：就是一筆土地的所有權，由 2 個人以上共同享有土地的權利。

實務上，共有土地整合處理，相對單獨所有的土地複雜許多。

共有土地的形成原因大致可以分為 2 大類：

第一類：有數人各自出資共同購買一筆土地，該土地即為該數人所共有。

第二類：基於法律之規定，單一筆土地的所有權人經過幾代的繼承或贈與，產生土地共有關係。

土地在共有狀態下，確實很難開發利用，也常因共有人數眾多，且共有人對於持分土地各有立場，導致整合破局事件時有所聞。所以，共有土地想要一次取得持分土地的全部所有權，本身就具有一定的困難度。

本篇就土地無法整合時，該如何借重法律的手段來突破持分土地利用的僵局。

．共有土地分割種類及規定

民法第 823 條第 1 項賦予各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物之權利。而分割共有物，則以消滅共有關係為目的。

法院在裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地的使用目的不能分割（如為道路），或部分共有人仍願繼續保持共有關係，及應就該部分土地不予分割，或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有。意即，共有人隨時可以採用單方的意思表示，請求其他共有人終止共有關係之權利。

分割共有物分類：分割方法比較

作者簡介

王啓圳

王家建築師事務所主持建築師；人稱台灣貨櫃建築之父。高雄路竹人，鐵匠和木工之子，以父親的名字創立王家建築師事務所。

陳尚宏

測量技師、睦邑講堂土地開發系列課程講師

本文摘自書泉出版《NG土地開發即刻救援》

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