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人際

買房還是租房?國外有「第三個選項」:房東能投資,房客免擔心漲價

Cheers 快樂工作人

更新於 12月13日07:19 • 發布於 1天前 • 邱煜庭

買房好困難,租房又不安心,關於住宅議題,台灣年輕人始終困在死循環。在這兩個答案外,我們還能有其他選擇嗎?

圖片來源:黃明堂攝
圖片來源:黃明堂攝

「 努力工作、不吃不喝 50 年,也買不起台北市的一棟房子。 」這逐漸成為台灣這一代年輕人的共識以及自我調侃。即便存到了高昂的頭期款,簽下契約買了房子,也要有被貸款綁一輩子的準備。

政府從奢侈稅、囤屋稅、實價登錄與房地產合一稅到現今的新青安政策,試圖降低購屋門檻,讓年輕人「 對未來有希望 」,但實際作用仍然有限。

《 Cheers 》 Podcast本次邀請到OURs都市改革組織秘書長彭揚凱 ,作為社會住宅、實價登錄政策的推手之一 ,他犀利指出,台灣難以實現居住正義的根因,並非政策,而是取決於大眾的觀念 。以下為截自節目精華:

Q:您如何看待台灣目前的各種住房政策?

一個好的住宅政策,關鍵是讓民眾有多元的居住選擇。

經濟能力好的,可以去市場上用合理的價格買房子;如果還買不起房子,那也可以租,對於剛出社會的年輕人,政府再給你額外的補貼,包括社會住宅、租金補貼。

但目前的幾個政策框架,短期內都有其困境,第一個是社會住宅蓋房子沒那麼快,現在政府真正蓋好、可以住的不過2萬多戶,要看到效益需要時間;第二,只要有租過房子的年輕人應該都懂,台灣有全世界少見的租屋黑市,讓租屋成為非常不穩定的居住方式。

台灣年輕人最大的困擾是「居住安全感」跟「安定感」。因為沒有安全感,逼著所有人只好去買房子,就算很貴、咬著牙,可能一個月薪水的6成要繳房貸,還是要買。

有些人在國外待過就知道,在歐洲、日本等租屋市場比較健康的國家,不會非買房不可。

Q:多元的住房選擇至關重要,海外有哪些政策值得借鏡?

國外有個觀念叫「 購屋階梯 」,意思是選擇住宅就像爬樓梯,一階一階往上。通常第一階是接受政府的協助 ,當經濟能力更充足後,就往上一階, 靠自己直接在市場上租房子。 而現在台灣最大的問題是第三階 —— 從租房到買房,階梯突然變得很高,導致民眾跨不過去。

現在國外有些人討論:有沒有可能在租跟買之間,再多一階 ?

以芬蘭為例,他們有一種政策叫Right to occupy( 占有權 ),簡單來說就是讓租房子的人,本身也要出一筆錢投資這個房子,大概是房價的10%到15%,能保證有持續租屋的權利。雖然每個月還是要付租金,但價格會更低廉 、 且不用擔心漲價,當有一天退租時,這筆押金也能夠拿回來。

現在韓劇很受歡迎,裡面有一個詞常出現:押租,這也是類似芬蘭的政策 ,通常房東會拿這筆押金去做投資,房客則換來穩定的居住選擇。

另一種做法是「住宅合作社」,眾人透過集資興建住宅,取代了建商,可以用成本價獲得房屋,共同擁有產權。舉例,我們20個人組成合作社蓋一棟房子,成員就類似股東,有永久的居住權,如果不住就退還股份,合作社再找下一個住戶(股東)。

這樣的模式除了提供可負擔、能穩定居住的房屋,同時也能避免房屋流入市場炒作買賣。 這當然是挑戰了台灣人傳統的「 權狀 」觀念,但這樣的模式在歐洲,特別是德語系國家非常流行,約有超過10%的人參與。

Q:這的確與台灣傳統觀念衝突,有與台灣狀況相似的案例嗎?

有的,我最喜歡講的是西班牙。南歐國家在歐洲有最高的住宅自有率,民眾觀念偏向必須買房,特別是西班牙的社會住宅也很少,與台灣有許多共通點。

但他們有一種社會產權住宅,邏輯類似台灣過去的國宅,不同的是,住宅轉賣有嚴格管制。

首先是一定期間內不可轉賣,第二是轉賣對象僅限首購族,第三最狠,轉賣價格與市場價格無關,而是有特定公式會考量通膨、銀行利率、裝潢等等。

這 等於是建構完全封閉的市場,房子只會在首購族中流動,因此社會產權住宅能夠始終保持在可負擔的價格,也能避免投機客炒房……

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留言 3

  • pen~堂
    重點是第二戶以上持有成本太低 一堆人手上寧願空著也不願意降低租金跟售價 看看日本房子持有成本,手上養一堆空房是 找死 房屋一旦成為投資標的,而且還是暴利 手上有閒錢的人就會進場炒房,這是人性
    11小時前
  • 傳芳
    以人口數立法設限非自住以外的房產投資報酬率其可行性,可能更為有善買賣與租屋的居住正義?
    7小時前
  • kuo 娟
    三個方案都很好,政府要帶頭做,若政府政策推動炒房誰能擋得住。
    8小時前
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