荷蘭Bouwinvest重金押注美國商辦市場 鎖定佳士拿大廈求反彈

商傳媒｜方承業／綜合外電報導

荷蘭不動產投資管理公司 Bouwinvest Real Estate Investment Management B.V. 正大舉進軍美國商辦市場，目標是透過鎖定優質資產來實現更高回報並提升租用率。根據《Bisnow》報導，Bouwinvest 已與總部位於紐約市的房地產公司鐵獅門（Tishman Speyer）合作，成立獨立管理帳戶，專門收購具「價值增值（value-add）」（指透過改善或翻新來提升房產價值）潛力的美國精華商辦大樓。

這項合作的首宗投資案，是透過簽訂一份 150 年期的「地上權租賃（ground lease）」（指承租方在一定年限內租用土地，並在土地上擁有建築物所有權的契約）方式，取得了紐約市地標性建築佳士拿大廈。為此交易，Bouwinvest 將投入 2.35 億美元，用於大廈翻新工程及向柯柏聯盟學院（Cooper Union）支付地上權租賃費用。Bouwinvest 北美投資總監 Robert Wagenaar 表示，這項策略被視為 Bouwinvest 風險曲線中較高的一端，目標是實現至少超過 10% 的回報。Bouwinvest 主要為 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds Voor De Bouwnijverheid (bpfBouw) 等養老基金管理約 185 億歐元（約 203 億美元）的不動產資產。

Robert Wagenaar 進一步指出，儘管美國商辦市場部分區域仍相對疲軟，但過去幾年已出現顯著的價格重估，因此目前對美國市場持樂觀態度。他觀察到，商辦市場目前呈現明顯的「兩極分化（bifurcation）」（指市場中不同類型資產表現差異巨大），高品質、地理位置優越的「頂級資產（trophy assets）」（通常指一線城市最具聲望與價值的地標性房產）表現良好，尤其是在紐約、波士頓和舊金山等城市。

針對佳士拿大廈的改造，鐵獅門計劃將其重新定位為獨特的辦公空間。儘管該大廈目前的租用率不到 50%，需進行大量翻新升級，但 Bouwinvest 相信，透過將約四分之三的空置空間改造為「即時進駐（move-in-ready）」套房，並將 61 樓打造為室內外共享設施空間，可顯著提升其吸引力。翻新工程還包括更新機電空調系統、修復外牆和尖頂，並著重提高建築的能源效率。Robert Wagenaar 坦言，將租用率從現有水平提升至滿租是最大的挑戰。

Robert Wagenaar 強調，這次增加對商辦市場的配置是一種戰術性舉動，因為過往的配置相對較低。透過與當地專業夥伴（如鐵獅門）合作，Bouwinvest 能夠更好地掌控投資方向，並將初始目標鎖定在收購四至八個優質市場的資產。除了商辦，Bouwinvest 也持續投資於美國和加拿大的銀髮住宅，並關注醫療相關的投資機會。