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理財

高雄房屋銷售期 尚未衝至代銷虧損的壓力線

工商時報

發布於 2023年12月04日03:11 • 顏瑞田

高雄全境目前包括預售案和成屋案,累積的待售存量約28,606戶,在預售案方面,如以目前平均需要2年1個月才能賣完,成屋需要2年2個月的銷售期來看,對房屋代銷業來說,現有存量的銷售期,尚未超出代銷出現虧損的合約期間二分之一以上,因此,目前市況仍在安全銷售期內,尚無賣壓現象。

長期研究、製作高雄成屋過戶、以及預售屋實登統計的龍悅廣告總經理吳季儂4日指出,根據統計資料顯示,截至今年11月27日的高雄成屋餘屋5,520戶,預售餘屋17,242戶,如果再加上即將進場預售的28個建案共5,844戶,總共達28,606戶將在市場銷售。

吳季儂表示,2023年高雄市300多公開個案的預售案,1到11月預售實登數約7,666筆,平均每月實登數約697筆,以目前預售案存餘量17,242戶計算,銷售期大約要2年1個月,而1到11月的成屋過戶為2,311戶,平均每月過戶量約210戶,以目前成屋案存餘量5520戶計算,銷售期約為2年2個月。

他說,如以代銷合約期通常約1.5年到2年期,判斷代銷業者的賣壓狀況,現有預售和成屋存量的銷售期,尚在壓力支撐線內,但倘若現存餘量的銷售期,超出代銷合約期的二分之一以上,代銷業者將出現虧損,若將此一超出的銷售期視為壓力線,就目前市況而言,「仍在安全銷售期內,也尚無賣壓現象。」

吳季儂認為,包含預售個案及成屋個案量,目前高雄房市已公開的供給量,主要以左營區 楠梓區、三民區、仁武區、以及橋頭區等五區為主,供給量合計約佔高雄全案量的47%,相對地,平均實豋數及過戶量,也佔全案量的59%,也是目前高雄市場主要購屋區域。

他說,2023年房市受政策強力打房,但房價卻未出現跌勢,顯示基本面仍穩健,足以支撐房價,判斷2024年房市將隨選後逐漸好轉,也可能出現遞延性買盤,待市場信心提升後,購屋需求也會出現成長的空間,明年將比今年好,房價將更逐漸平穩∘

吳季儂指出,2024年選後,政治考量面的利空將出盡,預料市場新案也將如雨後春筍大量湧現,而建設公司在各項營建成本仍持續高漲下,尚不易出現降價風潮。

反倒是在2023年7月1日平均地權修正條例之前,搶進的投資客,陸續會在市場倒貨,因此,也不易再出現房價大幅堆疊的暴漲現象,預料剛性需求自住客戶,仍會因預期房價的落差,拉長購屋猶豫期,代銷搶客的促銷手法也將更競爭,但因房市利空因素逐漸消弭,隨著高雄地方交通建設加持、以及產業轉型帶動下,成交量也會逐漸回升,相比去年2024年,可能出現「價緩漲,量緩增」的走勢。

吳季儂表示,2024高雄房市在高市府引進重量級的半導體產業鏈、以及5GAIoT科技城推動產業轉型帶動下,將吸引更多南漂風潮,而台積電設廠題材也將再推升高雄房市價,再加上高雄重大建設陸續到位,將更有利高雄房市持續發展,2024房價更易漲難跌。

相對地,2024高房價時代,成屋個案也會拉高購屋自備款,導致剛性需求自住客戶不易入手,而建商也會為了控制總價,將規劃坪數持續縮減,因此,住宅戶數大增,更易使住宅的空間品質下降,出現銷售期拉長,導致利潤下降的市況

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