2025台灣房地產 成交量大幅降低、價位將「修正」

文/卓越媒體集團 徐邦浩社長

2025年台灣房地產的成交量，預估將大幅度降低，價位方面則呈現修正調整，但不至於出現全面性的大幅度降價。

台灣房市在2024年受到新青安政策影響，造成投機交易一路狂飆，房價也順勢衝破天花板，帶給許多購屋者沉重負擔。在中央金融機構召集各家銀行開會，隨後祭出「房貸緊縮」以及「第七波選擇性信用管制」震撼彈後，全台買氣瞬間凍結，一路跌到冰谷底點，儘管報導指出2024年12月份的房市交易量，比6月份縮減42％，但12月份的房市交易量紀錄卻又比上一個月小幅增加3％，雖然房市交易量終於出現連二升數據，但是全台的買氣仍然是處於相對低點。

如今進入2025年，台灣房市是否有回穩跡象？價位是否會回檔？成為所有購屋者、投資人，無論買方或賣方最關切的議題。根據政大及時房價調查指數顯示，2024年第4季開始，七都房價指數由上半年的漲勢轉為跌勢，下跌比率從1.6％至4.5％不等。

永慶房屋研展中心陳副理進一步表示，受到銀行「房貸緊縮」與「第七波信用管制」持續影響，市場買氣出現明顯降溫，如此形勢發展下，部分賣方也開始認清市場現實狀況，擔心愈晚出售，將可能要面對更大幅度的利潤縮減才有機會脫手，因此2024年11月份，普遍出現賣商讓利成交案件，直到12月份時，賣方心態才更為軟化，降價意願也相對提高，最終在買賣雙方的價格認知距離逐漸縮小情況下，才出現了交易量開始微幅回升訊息。

房地產市場呈現「量縮價跌」格局

展望未來，永慶房屋進一步指出，2025年美國總統川普上台，國際政經發展局勢，深受美國新政府政策推動下而難以預測，尤其是長期以出口貿易為主的台灣經濟，恐將難以置身事外，另一方面，中美關係上的變化，不僅影響到台海兩岸情勢，也同樣波及到中東局勢。

目前在中央銀行的「房貸緊縮」以及「第七波選擇性信用」管制下，民眾對於房價的上漲預期心理，已經逐漸產生出新的思維。2025年的整體台灣房地產狀況，在建商減少新屋建設下，房地產市場呈現「量縮價跌」格局。然而房市價位，未來還可能受到市場上的「勞動力嚴重不足，工資成本增加」、「淨零減碳下的碳費徵收，帶動鋼鐵與水泥等建材原料上漲」、「建材廢棄物環保成本增加」、「高漲不下的銀行貸款利率」、「建案購地成本增加」，最後再加上「建商在建案策略性的量減價高」等多重心理預期因素影響下，導致未來的市場價位，將可能呈現上沖下洗的五五波拉扯力道，以及波浪型態的盤整現象。

直到中央銀行金融機構祭出「第七波選擇性信用管制」，市場交易量才因此降溫奏效，拉動房價的力道也比以往增強許多，足以證明寬鬆的市場資金，是今日推動房價的最主要因素之一，未來台灣房地產市場的發展趨勢，值得各方多留意。

2025房市價位「修正」格局

「戴德梁行」總經理顏炳立表示，2025年的台灣房市，受到市場買氣不佳影響，交易量將大幅減少，然而房價方面，可能又受到政府的「容積放寬」認定，以及「預鑄工法」獎勵等新政策推動下，成為房市的另一股新動能，評估房價走向修正調整，而不至於出現大跌局面，尤其是2024年的房市交易量，已經出現連續兩個月上升，因此目前的修正，同樣帶動了市場回暖。

顏炳立表示：「對於投資客而言，房價大幅度下滑的情況也不容易，也就是即使受到央行的限貸政策打擊，還是出現低接買盤支撐。「地段」與「環境」更是影響買氣的重要指標。然而期待房價大幅修正，恐怕一時也不可能。目前市場呈現的「修正調整」格局，主要是指不合理的價位調整，例如過去漲至1500萬的房子，將調降到1400萬左右，這是屬於修正調整，而要跌破原始1200萬元成本情況，現階段還是不太可能。

房地產市場受到央行「打房」政策影響，建商逐步將購屋壓力轉嫁至消費買家身上，因此許多已購屋者受到貸款利率與成數無法承擔而放棄，預估2025年的成交量將大幅萎縮。預售屋市場的蛋白區，將會比蛋黃區還要更冷。而2025年的房地產市場，將會是呈現「貸款利率緩升」、「銀行金流控管」、「建商土地降溫」、「房價緩修調整」等情況。

新青安政策下的移轉棟數，高達34.5萬棟，但這樣高棟數在2025年將會面臨很大壓力，尤其是受到銀行「限貸令」政策壓力下，民眾所面臨的銀行貸款問題將會變得更加嚴峻，因此預售屋市場將出現急凍現象，而成屋市場的交易量，也因此受到影響，預期房價未來會緩慢修正，然而目前房市市場依舊很穩健、因此大幅降價情況短期內還看不見，全年將呈現「買賣觀望」、「交易量減少」與「價位盤整修正」的走勢。

新竹鐵板區也降價售出 高雄市跌幅比率最大

高科技產業重鎮的新竹市，一向以來有著建商最熱愛的建案鐵板區之稱，如今卻有建案以88折的價位成交，根據新竹市政府「地政處」公告最新「2024年第3季新竹市房地產住宅市場分析」，竹北地區的預售屋成交案件，以每坪67萬元的預售平均價位開出。後續在中央銀行機構祭出「第七波選擇性信用管制」，以及「銀行限貸」政策衝擊下，最終出現以平均59萬元的實際成交價定案，其議價率到達12％比率，可以了解到房價調整的情況正在發酵中。

在央行祭出第七波信用管制政策後，六都的房屋價格，都順勢呈現出下修格局，其中以「中南部」的房市影響較大，根據「591房屋交易網」的實價登錄統計顯示，房價下修區域中，以「高雄市．楠梓區」的跌幅比率最大，其房價的最大跌幅為14.8％。近幾年來，大高雄市本受益於「台積電設廠」等利多消息而推升買盤暨房價衝高，後續受到央行「第七波信用管制」政策，以及蛋黃區的「美術館」等多處高級住宅區，遭遇颱風災害導致當地淹水，災情影響甚鉅，進而投資客紛紛退場，而房市在價、量上，受到相關的衝擊影響，促使交易量遞減以及市場價位疲軟下滑，難再如同以往般熱絡。

未來在台灣產業經濟的發展下，將帶動股市整體走向，如果金融產業改善，進而帶動市場樂觀氣氛，台灣的房市危機，將可因此逐漸解決，無論是交易量或房價修正幅度，也將趨向於緩和，朝向一個健全、安穩的房地產市場，持續修正向前邁進。

【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 2025台灣房地產 成交量大幅降低、價位將「修正」 】