買房還是租房？國外有「第三個選項」：房東能投資，房客免擔心漲價

買房好困難，租房又不安心，關於住宅議題，台灣年輕人始終困在死循環。在這兩個答案外，我們還能有其他選擇嗎？

「 努力工作、不吃不喝 50 年，也買不起台北市的一棟房子。 」這逐漸成為台灣這一代年輕人的共識以及自我調侃。即便存到了高昂的頭期款，簽下契約買了房子，也要有被貸款綁一輩子的準備。

政府從奢侈稅、囤屋稅、實價登錄與房地產合一稅到現今的新青安政策，試圖降低購屋門檻，讓年輕人「 對未來有希望 」，但實際作用仍然有限。

《 Cheers 》 Podcast本次邀請到OURs都市改革組織秘書長彭揚凱 ，作為社會住宅、實價登錄政策的推手之一 ，他犀利指出，台灣難以實現居住正義的根因，並非政策，而是取決於大眾的觀念 。以下為截自節目精華：

Ｑ：您如何看待台灣目前的各種住房政策？

一個好的住宅政策，關鍵是讓民眾有多元的居住選擇。

經濟能力好的，可以去市場上用合理的價格買房子；如果還買不起房子，那也可以租，對於剛出社會的年輕人，政府再給你額外的補貼，包括社會住宅、租金補貼。

但目前的幾個政策框架，短期內都有其困境，第一個是社會住宅蓋房子沒那麼快，現在政府真正蓋好、可以住的不過2萬多戶，要看到效益需要時間；第二，只要有租過房子的年輕人應該都懂，台灣有全世界少見的租屋黑市，讓租屋成為非常不穩定的居住方式。

台灣年輕人最大的困擾是「居住安全感」跟「安定感」。因為沒有安全感，逼著所有人只好去買房子，就算很貴、咬著牙，可能一個月薪水的6成要繳房貸，還是要買。

有些人在國外待過就知道，在歐洲、日本等租屋市場比較健康的國家，不會非買房不可。

Q：多元的住房選擇至關重要，海外有哪些政策值得借鏡？

國外有個觀念叫「 購屋階梯 」，意思是選擇住宅就像爬樓梯，一階一階往上。通常第一階是接受政府的協助 ，當經濟能力更充足後，就往上一階， 靠自己直接在市場上租房子。 而現在台灣最大的問題是第三階 —— 從租房到買房，階梯突然變得很高，導致民眾跨不過去。

現在國外有些人討論：有沒有可能在租跟買之間，再多一階 ？

以芬蘭為例，他們有一種政策叫Right to occupy（ 占有權 ），簡單來說就是讓租房子的人，本身也要出一筆錢投資這個房子，大概是房價的10％到15％，能保證有持續租屋的權利。雖然每個月還是要付租金，但價格會更低廉 、 且不用擔心漲價，當有一天退租時，這筆押金也能夠拿回來。

現在韓劇很受歡迎，裡面有一個詞常出現：押租，這也是類似芬蘭的政策 ，通常房東會拿這筆押金去做投資，房客則換來穩定的居住選擇。

另一種做法是「住宅合作社」，眾人透過集資興建住宅，取代了建商，可以用成本價獲得房屋，共同擁有產權。舉例，我們20個人組成合作社蓋一棟房子，成員就類似股東，有永久的居住權，如果不住就退還股份，合作社再找下一個住戶（股東）。

這樣的模式除了提供可負擔、能穩定居住的房屋，同時也能避免房屋流入市場炒作買賣。 這當然是挑戰了台灣人傳統的「 權狀 」觀念，但這樣的模式在歐洲，特別是德語系國家非常流行，約有超過10％的人參與。

Ｑ：這的確與台灣傳統觀念衝突，有與台灣狀況相似的案例嗎？

有的，我最喜歡講的是西班牙。南歐國家在歐洲有最高的住宅自有率，民眾觀念偏向必須買房，特別是西班牙的社會住宅也很少，與台灣有許多共通點。

但他們有一種社會產權住宅，邏輯類似台灣過去的國宅，不同的是，住宅轉賣有嚴格管制。

首先是一定期間內不可轉賣，第二是轉賣對象僅限首購族，第三最狠，轉賣價格與市場價格無關，而是有特定公式會考量通膨、銀行利率、裝潢等等。

這 等於是建構完全封閉的市場，房子只會在首購族中流動，因此社會產權住宅能夠始終保持在可負擔的價格，也能避免投機客炒房……

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