不買房是笨蛋？大家嘴裡不衝不行的「新青安」，你是心驚還是心安？

新青安推出後就像野火燎原，因為政策看見買房希望的年輕人，是抓住了機會、還是讓自己背負更大的風險？

2023年8月頒布「新」青年成家安心購屋貸款，短短不到一年時間（2023/8 - 2024/5），總貸款額度增加了4,000多億、超過5萬戶申貸，占從2010年原政策出台至今的22%以上，相當於短短10個月時間，就超越了原本3年才能達到的買房貸款金額，這也間接證明了，新青安確實刺激更多人去買房。

從一開始的熱絡到現在的「限貸令」，這些現象背後更重要的議題是，因為政策而買房的人，是抓住了機會、還是讓自己背負更大的風險？

說穿了，個人買房的決策依據就只有兩類，一是消費、二是投資。由此出發，請先把握一個心態：永遠讓政策、市場為自己所用，而不是成為大環境下的炮灰。

買房自住，只要滿足兩種「體驗」

1. 心理體驗：

在台灣傳統「有土斯有財」的觀念之下，許多人對買房有不容質疑的信念，這樣的觀點沒有對錯，重要的是如何看待這樣的信念、並為此做準備。

若你懷抱這樣的出發點，對你而言，買房就是一個「消費」決策，而消費的原則是要與其他開銷取得平衡。從理性的消費角度而言，在兼顧能有家庭、有時間、有自由、不會「為了房貸再痛苦也不敢離職」的前提之下，買個預算內的房子，相信人生依然寬闊。

2. 實際體驗：

愈來愈多年輕世代，追求的是居住品質的實際體驗，而不是擁有自己的房子，也因此「居住品質性價比」被搬上檯面來。

在台北及某些特定城市，同樣一間房子，貸款買以及租屋的每月開銷有很大的差別；即便有新青安，貸款1,000萬、40年期、5年寬限期買的房子，前兩年每個月支出月1萬5,000元，第3～5年約1萬9,000元，開始攤還本金時則約是3萬5,000元，以3萬5,000元來看，對一個在台北工作的上班族而言，拿來租房，按照筆者撰文時查詢租屋行情，已能租到在信義區、大安區以及許多捷運站附近總價超過2,000萬以上的房子了。

許多人喜歡說，付租金不如自己繳房貸，這樣的視角有兩個很重要的前提需要考慮：

第一，你買的是「住房的時光與生活品質」，還是「房子」？如果是前者，那麼一樣的每月支出，能住到更好、離公司更近、甚至環境機能更方便的住處，不是更好嗎？ 而如果是後者，那麼就單純用購買資產的角度來看吧！

而這也是我們要探討的第二大點，以買房當投資時，又該考慮什麼？

「炒房」與「投資」房地產最大的不同

當我們談到了投資，分析視角就是評估：將錢投入到房地產是否合理？我們要什麼回報？有沒有更好的投資標的？

將錢投入到房地產是否合理？因人而異，或準確來說，因你的資產規模與風險獲利策略而異。

舉個簡單例子，從基本的配置概念來說，投資應該以「組合」存在，才能有效降低風險，例如不只投一家公司、而是根據知識圈來考慮同時投入其他公司，以及進攻防守策略來實現穩健的資產增長，而第一步就是：單一標的比例不能太高——投資房地產沒問題，但是如果你只投資在一間房子，你的風險就相對高很多。

問題在於，大多人的資產結構，買了一間房子，基本上就傾盡所有了，很難再有餘裕去對衝風險，唯一的期望就是房價能漲上去、盡快脫手。

這就來到了第二個值得深思的問題：投資房子的回報應該是什麼？

在台灣，投資房地產已經與炒房劃上等號了，但這兩者完全不是同一件事。在上一段提到的，愈是單一標的、我們愈容易希望它帶來超額報酬、而且愈短時間愈好，而這成了台灣房市的亂象——投資房子就是為了賺價差，而整個房市也受炒房影響，年輕人買房難度飆升。

另一方面，二手房的價差並沒有創造任何工作機會，吸引更多資金進入、卻非投入到新創或實業，這也間接加劇了貧富差距，這些都是我們不樂見的、卻也都是目前最活生生、血淋淋的現況。

那何謂房地產投資？ 投資房地產包含了一開始的土地開發、基礎建設、到蓋房、成屋販售等環節，而所謂的「賺價差」，正常來說只存在於前面開發、基礎建設的階段，因為確實有價值累積、有創造工作機會、也有實質的產出與運用，到了成屋的販售，成熟市場的買房收益，就不再以價差為主，而是房租收入；在新加坡、澳洲、英國、美國等地，租金收益年化可以有4～5%以上，甚至某些地區可以來到8～10%。

如果一個地區租金收益無法達到這樣的水準，只有可能是租金太低或是房價太高；而台灣顯而易見的，是後者，這也讓台灣成為了租屋相對友善、划算的市場，年輕人可以趁現在利用這一點，用更低開銷、住更好的房子，然後把頭期款、每月多的盈餘，拿來做更有效的運用。

這樣一來，可能生活品質上升、降低單一標的的風險、還能創造更高的收益；從這個角度出發，單一政策的跟風，是不是顯得特別危險呢？

政府能決定的永遠是人民的下限，而非人民的上限；也因此我始終相信，在抱怨政策導致自己生活不好之前，我們還大有可為；當路人都在説「我不管三七二十一先買、五年寬限期到了就賣」的時候，我們也可以選擇專注自己的成長、累積資產，等待5年後的機會——壓力大的人用便宜的價格拋售優質的資產；希望到時候無論是消費還是投資，你都有足夠的預算與配置，滿足你的人生所需。

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