CGSI มองอสังหาฯ ปี 69 presales ฟื้น นำโดยคอนโด

#ทันหุ้น – กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คาดปี 69 ยอด presales ฟื้นตัวเล็กน้อย นำโดยคอนโดมิเนียม มองตลาดคอนโดมิเนียมผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส 2/68 จากเหตุแผ่นดินไหว

ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ โดยประมาณการว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษา ได้แก่ AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ORI และ SC จะมี presales รวม 4.946 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 4/68 ลดลง 6.1% qoq และ 4.0% yoy เนื่องจาก presales คอนโดมิเนียมลดลง 13.3% qoq และ -10.8% yoy ผลจากยอดขายสต็อกลดลงและยอดยกเลิกการจองเพิ่มขึ้น ส่วน presales ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงเพียง 0.7% qoq แต่เพิ่มขึ้น 1.0% yoy เป็น 2.996 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ยอด presales ของผู้ประกอบการแต่ละรายมีทิศทางแตกต่างกันในไตรมาส 4/68 โดย AP, LH, ORI และ SC มี presales เพิ่มขึ้น qoq แต่ LPN, PSH, QH, SPALI และ SIRI มี presales ลดลง qoq

สำหรับยอด presales รวมในปี 68 น่าจะลดลง 10.9% yoy มาอยู่ที่ 1.986 แสนล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าประมาณการของฝ่ายวิเคราะห์ 4.3% และต่ำกว่าเป้าหมายรวมของบริษัท 20.8% เนื่องจาก presales ของทั้งกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง -6.6% yoy และคอนโดมิเนียมลดลง 17.1% yoy เท่ากับว่ากลุ่มอสังหาฯจะมี presales ลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สาม โดยสาเหตุมาจากอุปสงค์ที่อ่อนตัว, ยอดยกเลิกการจองเพิ่มขึ้น และอัตราการปฏิเสธให้สินเชื่อที่สูงขึ้น รวมถึงเหตุแผ่นดินไหวช่วงปลายเดือนมี.ค.68 ซึ่งกระทบต่อ presales คอนโดมิเนียม

ทั้งนี้บริษัทในกลุ่มที่ศึกษา คาดว่า SIRI และ AP จะมี presales เติบโตสูงที่สุดคือ 2.1% yoy และ 0.2% yoy ในปี 68 ตามลำดับ เนื่องจาก SIRI มี presales คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 37.7% yoy จากเสียงตอบรับที่ดีต่อโครงการใหม่ ส่วน AP ได้แรงหนุนจากการเติบโตที่แข็งแกร่งของ presales ที่อยู่อาศัยแนวราบที่เพิ่มขึ้น 25.5% yoy

ฝ่ายวิเคราะห์ฯ ประมาณการว่า ยอด presales โดยรวมของบริษัทพัฒนาอสังหาฯจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 3.5% ในปี 69 นำโดยการฟื้นตัวของ presales คอนโดมิเนียมที่คาดเพิ่มขึ้น 6.7% yoy ทั้งนี้เชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมของไทย ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส 2/68 โดยพบว่าหลังผ่านเหตุการณ์แผ่นดินไหว ยอด presales คอนโดมิเนียมกลับมาฟื้นตัวในครี่งปีหลัง 68 และโมเมนตัมน่าจะต่อเนื่องมาจนถึงปี 69 จากฐานที่ต่ำ

อีกทั้ง ลูกค้าต่างชาติและนักลงทุนระยะยาวยังให้ความสนใจกับคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ย่านใจกลางกรุงเทพฯและแหล่งท่องเที่ยว ขณะที่มีอุปทานใหม่น้อยลงจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯขนาดเล็กที่มีหนี้สินสูง โดยฝ่ายวิเคราะห์ฯคาดว่าอุปทานใหม่จะลดลงต่อเนื่องในปีนี้ เนื่องจากผู้ประกอบการยังเน้นขายโครงการที่มีอยู่และคุมสต็อก

ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ CGSI ยังแนะนำ Neutral กลุ่มพัฒนาอสังหาฯ เนื่องจาก presales และอัตราการเติบโตของกำไรปกติในปี 69 น่าจะอ่อนตัว แต่การประเมินมูลค่าที่ P/E 6.9 เท่าในปี 69 (-1.5SD จากค่าเฉลี่ยห้าปี) ยังน่าสนใจ นอกจากนี้คาดว่ากลุ่มอสังหาฯจะมีอัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูงที่ 7.2-7.4% ในปี 68-69 โดยเลือก AP และ SPALI เป็นหุ้น Top pick เนื่องจากทั้งสองบริษัทน่าจะมีกำไรสุทธิกลับมาเติบโตแข็งแกร่งในปี 69

ทั้งนี้กลุ่มอสังหาฯจะมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนสูงขึ้นจากอัตราการเติบโตของ GDP ที่ชะลอตัวและมาตรการภาษีของสหรัฐ รวมถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่ำกว่าคาด ส่วน upside risk จะมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในครึ่งปีแรก 69 และการขยายสิทธิการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติเป็น 99 ปี ซึ่งอาจทำให้ลูกค้าต่างชาติสนใจซื้อที่อยู่อาศัยระดับไฮ-เอนด์มากขึ้น