รฟท.เคาะพื้นที่เชิงพาณิชย์บางซื่อ เอกชนบริหาร20ปีแลก8พันล้าน

อัพเดต 16 มิ.ย. เวลา 22.12 น. • เผยแพร่ 17 มิ.ย. เวลา 05.10 น.

ได้ดำเนินการศึกษาออกแบบส่วนของพื้นที่แปลง A ซึ่งอยู่ติดกับสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ และมีศักยภาพในการพัฒนา โดยศึกษาจะนำมาพัฒนาภายใต้คอนเซปต์ Smart Business Complex บนพื้นที่ประมาณ 51 ไร่ ซึ่งจะประกอบด้วย A1.1 อาคารที่ทำการการรถไฟแห่งประเทศไทย เป็นตึกสูง 35 ชั้น และรองรับร้านค้าพื้นที่เชิงพาณิชย์ต่างๆ เป็นอาคารสำนักงานเกรด A อาคารประหยัดพลังงาน ออกแบบตามมาตรฐาน LEED GOLD มีทางเดินลอยฟ้าเชื่อมต่อระหว่างอาคารด้านบน โดยประเมินพื้นที่ใช้สอย และทางเดินรวมประมาณ 140,000 ตารางเมตร ,A1.2 Midscale Hotel โรงแรมระดับ 4 ดาว มีความสูงประมาณ 25 ชั้น รองรับห้องพักรวม 300 ห้อง รวมไปถึงร้านค้ารีเทล และร้านอาหาร มีทางเดินลอยฟ้าเชื่อมโยงภายในอาคาร และทางเดินใต้ดินที่สามารถเชื่อมต่อกับอุโมงค์ใต้ดินของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ และสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินบางซื่อ

A2 สถานีขนส่งผู้โดยสาร (Bus Terminal)ที่เป็นอาคารสำนักงาน จุดจำหน่ายตั๋ว รวมไปถึงการพัฒนาพื้นที่ร้านค้า และร้านอาหาร เพื่อรองรับบริการผู้โดยสาร ,A3 พื้นที่ใต้โครงสร้างทางรถไฟยกระดับ,A4 ที่จอดรถบัส,A5 พื้นที่อื่นๆ

โดยความคืบหน้าการบริหารจัดการล่าสุด เมื่อวันที่ 16 มิ.ย. 2568 ที่ประชุมคณะกรรมการรถไฟแห่งประเทศไทย หรือ บอร์ด รฟท. มีมติอนุมัติผลการคัดเลือกผู้บริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์ในสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ตามที่การรถไฟแห่งประเทศไทย มีประกาศเชิญชวนยื่นข้อเสนอผลตอบแทนการใช้ประโยชน์ฯ โดยให้สิทธิแก่กิจการร่วมลงทุน PGWR ซึ่งประกอบด้วย บริษัท เปรม กรุ๊ป เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด และบริษัท วราพัฒนาทรัพย์ จำกัด เป็นผู้ได้รับสิทธิการใช้ประโยชน์พื้นที่เพื่อดำเนินกิจการเชิงพาณิชย์ภายในสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ รวมพื้นที่ 47,675 ตารางเมตร เป็นระยะเวลา 20 ปี เพื่อเพิ่มความสะดวกสบายแก่ผู้โดยสาร ยกระดับให้สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ เป็น Lifestyle Destination แห่งใหม่ใจกลางกรุงเทพมหานคร มุ่งเน้นพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางค้าปลีก ร้านอาหาร พื้นที่พักผ่อน และบริการที่ครบวงจร เพื่อสร้างรายได้อย่างยั่งยืนแก่การรถไฟฯ

สำหรับแผนการส่งมอบพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้แก่ผู้ได้รับสิทธิ์จะแบ่งเป็นระยะๆ ได้แก่ ปีที่ 1 ส่งมอบพื้นที่ประมาณ 10,687 ตารางเมตร ปีที่ 2 ส่งมอบพื้นที่เพิ่มเติมอีกประมาณ 7,694 ตารางเมตร ปีที่ 3 ส่งมอบพื้นที่เพิ่มเติมอีกประมาณ 7,694 ตารางเมตร ส่วนที่เหลือประมาณ 21,600 ตารางเมตร คาดว่าจะส่งมอบภายในปีที่ 5 นับจากวันลงนามในสัญญา ซึ่งสอดคล้องกับกำหนดการเปิดให้บริการรถไฟความเร็วสูงสายกรุงเทพฯ – นครราชสีมา และรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน

ทั้งนี้ กิจการร่วมลงทุน PGWR เสนอผลประโยชน์ตอบแทนขั้นต่ำ (Minimum Guarantee) สำหรับปีแรกให้แก่ การรถไฟฯ เป็นจำนวนเงิน 79,906,463 บาท ซึ่งเป็นส่วนที่ได้รับเพิ่มจากค่าตอบแทนการใช้ประโยชน์พื้นที่ให้สิทธิ (ค่าเช่า) และค่าส่วนกลาง ทำให้ในปีแรก การรถไฟฯ จะได้รับผลตอบแทนรวมทั้งหมดเป็นเงิน 158,585,063 บาท ถือเป็นผลตอบแทนที่สูงกว่าสัญญาเช่าอื่น ๆ ของการรถไฟฯ ในพื้นที่ใกล้เคียง

การรถไฟฯ ยังคาดการณ์ว่า สำหรับผลตอบแทนที่จะได้รับในปีที่ 2 จะอยู่ที่ประมาณ 222 ล้านบาท ปีที่ 3 ประมาณ 288 ล้านบาท และในปีที่ 5 คาดว่าจะเพิ่มเป็นประมาณ 487 ล้านบาท ซึ่งประเมินจากจำนวนพื้นที่ที่ส่งมอบ รวมทั้งอัตราค่าเช่า และผลประโยชน์ตอบแทนขั้นต่ำ (Minimum Guarantee) ที่จะปรับตามอัตราเงินเฟ้อ

ทั้งนี้ผลตอบแทนดังกล่าวได้รวมค่าส่วนกลางที่การรถไฟฯ ปรับขึ้น 10% ทุกๆ 3 ปี ทำให้ตลอดอายุสัญญา 20 ปี คาดว่าการรถไฟฯ จะได้รับผลตอบแทนสะสมประมาณ 8,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ เพื่อบริหารความเสี่ยงของโครงการผู้ได้รับสิทธิต้องวางเงินหลักประกันสัญญาให้แก่การรถไฟฯ เพื่อคุ้มครองความเสียหายจากการผิดเงื่อนไขตามข้อกำหนดในสัญญา และจะคงไว้ตลอดอายุสัญญาจนกว่าจะสิ้นสุดภาระผูกพัน

“ขณะเดียวกัน บอร์ด รฟท. ยังมอบหมายให้การรถไฟฯ แต่งตั้งคณะทำงานเพื่อกำกับและบริหารสัญญาให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของโครงการอย่างเคร่งครัดด้วย ทั้งนี้ นับเป็นอีกหนึ่งก้าวสำคัญของการรถไฟฯ ในการบริหารจัดการทรัพย์สินให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อยกระดับสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ สู่การเป็นศูนย์กลางการเดินทาง และศูนย์กลางเศรษฐกิจเชิงพาณิชย์แห่งใหม่ของประเทศอย่างแท้จริง”

ข้อมูลจาก บริษัท ทีม กรุ๊ป ระบุว่า โครงการศึกษาความเหมาะสมด้านธุรกิจและการลงทุนโครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อจัดตั้งขึ้นเพื่อบริหารจัดการพื้นที่ 3 แปลงรอบสถานีกลางบางซื่อรวม 218 ไร่ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพิ่มมูลค่ารฟท, และส่งเสริมการพัฒนาด้านเศรษฐกิจและสังคม โดยยกระดับการให้บริการสถานีกลางบางซื่อเพื่อเป็นศูนย์กลางการเดินรถไฟของประเทศไทย ใช้แนวคิด Transit Oriented Development หรือ TOD ซึ่งจะทำให้สถานีกลางบางซื่อเป็นศูนย์กลางการเดินรถไฟของประเทศ โครงการนี้ศึกษาแนวทางการบริหารจัดการที่เหมาะสมและใช้รูปแบบ Public Private Partnership (PPP) รวมถึงมีการจัดทำรายงานการศึกษาและวิเคราะห์โครงการตามวิธีการที่สอดคล้องกับพระราชบัญญัติให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐพ.ศ.2556

รายงานข่าวจากรฟท. ระบุว่า สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์โดยรอบสถานีกลางบางซื่อที่มีความพร้อมพัฒนาแล้วทั้ง 5 แปลง รวมพื้นที่กว่า 570 ไร่ ประกอบด้วย แปลง A พื้นที่ 32 ไร่ ที่ ร.ฟ.ท.เคยเปิดประมูลไปแล้ว แต่ไม่มีเอกชนยื่นข้อเสนอ มูลค่าพื้นที่ราว 1.1 หมื่นล้านบาท ตามแผนจะพัฒนาในลักษณะมิกซ์ยูส มีทั้งห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม ขณะที่แปลง B พื้นที่ประมาณ 73 ไร่ อยู่ติดกับสถานีกลางบางซื่อ และเป็นพื้นที่แปลงใหญ่ มีศักยภาพในการพัฒนาผสมผสานหลากหลายรูปแบบ

แปลง D พื้นที่ราว 32 ไร่ อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีเขียว ติดบริเวณย่านพาณิชยกรรมริมถนนพหลโยธินและตลาดนัดจตุจักร ปัจจุบันมีสัญญาเช่าอยู่กับโครงการ JJ Mall ซึ่งพื้นที่ส่วนนี้ถือว่ามีศักยภาพสูง สามารถดึงดูดนักท่องเที่ยวต่อยอดการพัฒนาแบบมิกซ์ยูสได้อย่างดี ส่วนแปลง E มีพื้นที่ราว 79 ไร่ ร.ฟ.ท.เคยทำการศึกษาจะนำมาเปิดประมูลพร้อมกับแปลง A เพื่อดึงดูดนักลงทุน ประเมินมูลค่าที่ดินไม่ต่ำกว่า 3 หมื่นล้าน โดยพื้นที่ส่วนนี้อยู่ติดกับสถานีกลางบางซื่อ รองรับการพัฒนามิกซ์ยูส

และแปลง G เป็นแปลงใหญ่ที่มีพื้นที่มากที่สุด เนื่องจากเป็นบ้านพักพนักงานบริเวณย่าน กม.11 ขนาดพื้นที่ 359 ไร่ ศักยภาพในการพัฒนาแตกต่างกันออกไป โดยด้านตะวันตกและตะวันออกของพื้นที่ มีระยะเดินเท้าที่สามารถเดินถึงรถไฟฟ้าสายสีแดง สายสีน้ำเงินและสายสีเขียว ส่วนพื้นที่ตอนกลางสามารถพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสได้ แต่จำเป็นต้องเพิ่มระบบขนส่งมวลชนรองเพื่อเชื่อมต่อการเดินทาง