ปล่อยเช่าคอนโดทั้งที คัดเลือกผู้เช่าอย่างไร ไม่ให้เจ็บใจทีหลัง

          การคัดเลือกผู้เช่านั้นถือว่ามีความสำคัญเป็นอย่างมากสำหรับการปล่อยเช่าคอนโด เพราะแน่นอนว่าเมื่อมีการลงทุนด้วยการปล่อยเช่าคอนโดแล้ว ผู้ปล่อยเช่าก็จะต้องหวังได้เห็นกำไรหรือข้อดีต่าง ๆ จากการลงทุนนี้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการเพิ่มช่องทางรายได้อีกหนึ่งช่องทาง หรือต้องการผลตอบแทนที่สูงกว่าการนำเงินไปฝากธนาคาร แต่สำหรับใครที่ปล่อยเช่าคอนโดแล้วและไม่มีการคัดเลือกผู้เช่าให้ดีก็เชื่อได้เลยว่าจะส่งผลให้ต้องเจ็บหนักทั้งด้านการเงินและจิตใจอย่างแน่นอน 

          ซึ่งสำหรับนักลงทุนบางคนแล้ว อาจมองว่าการคัดเลือกผู้เช่านั้นเป็นสิ่งที่ทำได้ยากหรือไม่สามารถทำได้ เนื่องจากผู้เช่ามีจำนวนมากมาย อีกทั้งยังมาจากหลากหลายช่วงวัย อาชีพ และไลฟ์สไตล์ ดังนั้นในวันนี้ CondoNewb จะพาทุกคนไปรู้จักกับแนวทางการคัดเลือกผู้เช่าที่ดีว่าจะต้องทำอย่างไรกันบ้าง

วิธีคัดเลือกผู้เช่าที่ดีสำหรับนักลงทุน

          การคัดเลือกผู้เช่านั้นมีหลากหลายวิธีด้วยกัน ซึ่งแต่ละวิธีนั้นอาจจะไม่สามารถยืนยันได้แน่นอนว่าเราจะได้ผู้เช่าที่ดีแบบ 100% แต่ก็แน่นอนว่าจะช่วยลดโอกาสในการเจอผู้เช่าแย่ ๆ ได้เป็นอย่างมากเลยทีเดียว

การตั้งราคาค่าเช่า

          ถือเป็นวิธีการคัดเลือกผู้เช่าที่สามารถทำได้ง่ายที่สุดและถือได้ว่าได้ผลดีอยู่ไม่น้อย ซึ่งการตั้งราคาค่าเช่าให้ไม่ต่ำกว่าราคาตลาดทั่วไปนั้น จะทำให้เราเจอกับผู้เช่าที่เหมาะสม อย่างไรก็ตามการตั้งราคาค่าเช่าที่เหมาะสมเพียงอย่างเดียวก็อาจคัดเลือกตัวผู้เช่าที่ดีได้ไม่ 100% เพราะหลาย ๆ คนที่มีกำลังทรัพย์ ก็มีลักษณะนิสัยหรือไลฟ์สไตล์ในการอยู่อาศัยที่แตกต่างกันออกไปด้วย

          โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 แบบนี้ ที่ทำให้ความต้องการและกำลังของผู้เช่าหลาย ๆ คนลดลง ดังนั้นผู้ปล่อยเช่าจึงหันมาลดราคาเพื่อตัดราคาผู้ปล่อยเช่าด้วยกันเอง โดยหวังจะช่วงชิงผู้เช่าห้องมาเท่านั้น โดยไม่ได้มองไปถึงการคัดเลือกตัวผู้เช่าด้วยว่า ผู้เช่าที่เข้ามาจะเป็นอย่างไร ดังนั้นแล้วแม้จะอยู่ในช่วงที่ต้องมีการลดราคาแบบนี้ ก็ควรจะลดราคาลงอย่างสมเหตุสมผลและไม่ต่ำมากจนเกินไป เพราะไม่อย่างนั้นแล้วอาจได้ผู้เช่าแย่ ๆ เข้ามา และทำให้การเงินของเราต้องเจ็บหนักมากกว่าเดิม

ระบุเงื่อนไขการเช่าและข้อสัญญาต่าง ๆ ให้ชัดเจน

          ซึ่งแนวทางการคัดเลือกผู้เช่าข้อนี้ถือว่ามีความสำคัญเป็นอย่างมาก เพราะจะเป็นการคัดเลือกตัวผู้เช่าให้เหมาะสมกับความต้องการของเรา ไม่ว่าจะเป็นการระบุข้อห้าม เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์หรือห้ามนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาภายในห้อง ห้ามทำการเจาะหรือต่อเติมบริเวณผนังซึ่งจะส่งผลกระทบต่อตัวโครงสร้าง นอกจากนี้แล้วยังต้องระบุไปถึงเงื่อนไขที่ผู้เช่าควรทราบ ไม่ว่าจะเป็น การหักเงินมัดจำหากมีการทำข้าวของภายในห้องเสียหาย การเรียกเก็บเงินเพิ่มหากเงินมัดจำไม่เพียงพอต่อการซ่อมแซมห้องหรือเฟอร์นิเจอร์ และการเรียกเก็บค่าทำความสะอาดห้อง เป็นต้น

          ซึ่งข้อห้ามหรือเงื่อนไขต่าง ๆ เหล่านี้นอกจากจะต้องระบุไว้ในสัญญาโดยเขียนไว้อย่างชัดเจนและครบถ้วนทุกข้อแล้ว การบอกให้ผู้ที่สนใจเช่าทราบตั้งแต่แรกก็จะเป็นผลดีต่อตัวเราอีกด้วย เพราะหากผู้เช่าไม่ยินยอมต่อข้อห้ามหรือเงื่อนไขเหล่านี้ ตัวผู้ปล่อยเช่าเองก็จะได้หาลูกค้ารายอื่นที่พร้อมยอมรับต่อข้อห้ามและเงื่อนไขเหล่านี้ต่อไป ดังนั้นแล้วสำหรับใครที่กำลังอยู่ระหว่างการคัดเลือกผู้เช่าก็อย่าลืมที่จะบอกเงื่อนไขในการเช่าที่ได้ระบุไว้ในสัญญาให้กับผู้ที่สนใจได้ทราบตั้งแต่แรก

ค่อย ๆ พิจารณาผู้เช่า

          เชื่อได้เลยว่าผู้ปล่อยเช่าหลาย ๆ คนนั้น มักจะรีบเร่งอยากให้มีผู้เช่าเร็ว ๆ และมักจะหลงลืมเกี่ยวกับการพิจารณาและคัดเลือกผู้เช่าไป โดยเน้นความสำคัญเรื่องการทำสัญญาหรือรีบให้ผู้เช่าเข้ามาอยู่เท่านั้น ซึ่งการกระทำแบบนี้อาจส่งผลให้เราต้องเจอผู้เช่าแย่ ๆ เนื่องจากเราไม่ได้พิจารณาข้อมูลของตัวผู้เช่าเลยแม้แต่น้อย ซึ่งการพิจารณาตัวผู้เช่านี้จะต้องทำอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยเริ่มตั้งแต่ที่ผู้สนใจต้องการเช่าห้องของเรา โทรหรือส่งข้อความเข้ามาว่าสนใจอยากที่จะดูห้อง ซึ่งผู้ปล่อยเช่าอย่างเราจะต้องเริ่มพิจารณาแล้วว่า ผู้ที่สนใจเช่าห้องคนนี้สามารถคุยหรือสื่อสารได้อย่างรู้เรื่องหรือไม่ ใจเย็นหรือใจร้อน ใช้ถ้อยคำอย่างไร 

          นอกจากนี้แล้วหากมีการนัดดูห้อง เราก็จะต้องพิจารณาไปถึงว่าผู้ที่สนใจเช่าห้องคนนี้มีบุคลิกเป็นอย่างไร หรืออาจสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมไปถึงเรื่องอายุ อาชีพ สูบบุหรี่หรือไม่ หรือมีบุตรที่อายุน้อยหรือไม่ ซึ่งคำตอบของคำถามเหล่านี้ก็จะทำให้เราสามารถคัดเลือกผู้เช่าที่เราคิดว่าเหมาะสมและเป็นผู้เช่าคอนโดที่ดีต่อห้องของเราได้ เช่น หากเป็นผู้ที่สูบบุหรี่ เป็นคนใจร้อน หรือใช้ถ้อยคำหยาบคายไม่เหมาะสม เราก็จะได้ปฏิเสธการให้เช่าห้องไป เพื่อที่จะได้ตัดปัญหาต่าง ๆ ที่อาจตามมาได้ในอนาคต อย่างผู้เช่าที่สูบบุหรี่ นอกจากจะสร้างความรบกวนให้กับผู้อาศัยคนอื่น ๆ แล้ว ก็ยังจะทำให้กลิ่นบุหรี่นั้นฝังลึกเข้าไปที่เฟอร์นิเจอร์ภายในห้องของเรา และที่สำคัญคราบเขม่าสีดำของบุหรี่ก็อาจติดไปยังผนังซึ่งเสียหายอย่างมากและต้องใช้เงินจำนวนไม่น้อยในการซ่อมแซมอีกด้วย หรือถ้าผู้เช่าที่สูบบุหรี่ได้ย้ายออกไปแล้วและเราต้องการหาผู้เช่าใหม่ แต่เมื่อนัดดูห้องแล้วยังมีกลิ่นบุหรี่หลงเหลืออยู่ ก็จะส่งผลทำให้หาผู้เช่ารายต่อไป ๆ ได้ยากมากยิ่งขึ้นนั่นเอง ดังนั้นแล้วการค่อย ๆ พิจารณาผู้เช่าจึงถือเป็นการคัดเลือกผู้เช่าได้อย่างดีที่สุด

          โดยนอกจากการค่อย ๆ พิจารณาผู้เช่าจะทำให้เราได้ผู้เช่าที่ดีแล้ว ยังส่งผลดีต่อตัวผู้ปล่อยเช่าเองในระยะยาวอีกด้วย เช่น หากทราบอาชีพของผู้ที่สนใจเช่า เราก็จะสามารถพิจารณาได้ว่าผู้เช่ารายนี้มีสถานะทางการเงินเป็นอย่างไร หรือจะเช่าในระยะยาวเท่าไหร่ เช่น หากมีอาชีพเป็นนักศึกษาจะมีระยะเวลาเช่าอยู่ที่ประมาณ 1 - 6 ปี ตามปีการศึกษาในมหาวิทยาลัย หรือหากเป็นกลุ่มอาชีพที่เป็นพนักงานเประจำก็จะสามารถจ่ายค่าเช่าได้อย่างสม่ำเสมอ แต่หากเป็นกลุ่มฟรีแลนซ์หรือพนักงานไม่ประจำ ก็มีความเสี่ยงในเรื่องของการค้างจ่ายค่าเช่าหรือจ่ายค่าเช่าช้ากว่ากำหนดได้

          และที่สำคัญอย่าลืมที่จะสอบถามเหตุผลในการเข้ามาเช่า ซึ่งถือเป็นวิธีคัดเลือกผู้เช่าอย่างหนึ่งที่น่าสนใจเป็นอย่างมาก เพราะแม้ว่าผู้เช่าจะสามารถโกหกในการตอบคำถามเราได้ แต่เราก็สามารถสังเกตได้ถึงท่าที ลักษณะแววตา และความสมเหตุสมผลในการตอบคำถามได้เช่นเดียวกัน เช่น หากผู้เช่าตอบว่าย้ายเข้ามาเพราะต้องเข้ามาทำงานในเมือง แต่เมื่อสอบถามว่าที่ทำงานอยู่ตรงไหน ก็ไม่สามารถตอบได้อย่างชัดเจนหรือตอบสถานที่ที่ไม่ได้อยู่ใกล้เคียงกับทำเลคอนโดแห่งนี้เลยแม้แต่น้อย เราก็อาจจะต้องพิจารณาแล้วว่าผู้ที่สนใจเข้ามาเช่าห้องคนนี้มีเหตุผลบางอย่างที่ต้องปิดบังและโกหกเรานั่นเอง

โพสต์หาผู้เช่าในแหล่งที่มีความน่าเชื่อถือ

          ผู้ปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมหลาย ๆ คนอาจเริ่มโพสต์หาผู้เช่าง่าย ๆ จากช่องทางที่ตนเองถนัด ไม่ว่าจะเป็น เฟสบุ๊ค อินสตาร์แกรม หรือทวิตเตอร์ ซึ่งบอกได้เลยว่าแหล่งโซเชียลต่าง ๆ เหล่านี้นั้นแม้จะมีผู้ที่เรารู้จักอยู่บ้าง แต่ก็ไม่ใช่ทั้งหมด อีกทั้งยังมีผู้ที่มักจะใช้แอคเค้าท์ที่ไม่เปิดเผยตัวตนจริง ซึ่งอาจทำให้เกิดปัญหาต่าง ๆ ตามมาได้ในภายหลัง

          ดังนั้นวิธีหนึ่งของการคัดเลือกผู้เช่านั่นก็คือ การโพสต์หาผู้เช่าในแหล่งที่มีความน่าเชื่อถือนั่นเอง ไม่ว่าจะเป็นเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ กลุ่มเฟสบุ๊คที่มีการตั้งขึ้นมาเพื่อหาผู้เช่าโดยเฉพาะ ซึ่งเมื่อเราโพสต์หาผู้เช่าในแหล่งที่มีความน่าเชื่อถือและเฉพาะเจาะจงเหล่านี้ ก็จะเป็นการคัดเลือกผู้เช่าได้อีกหนึ่งระดับนั่นเอง เพราะส่วนใหญ่ผู้ที่เข้าไปยังเว็บไซต์อสังหาฯ หรือกลุ่มหาผู้เช่าก็มักจะเป็นผู้ที่สนใจในการเช่าคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะอยู่แล้ว 

ปล่อยเช่าผ่านเอเจนต์

          การปล่อยเช่าผ่านเอเจนต์หรือนายหน้าแม้จะมีข้อเสียตรงที่ว่าเราจะต้องเสียเงินค่าจ้างให้กับเอเจนต์เหล่านั้น แต่ก็ยังมีข้อดีต่าง ๆ อีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของความสะดวกสบายที่เอเจนต์จะเป็นผู้ที่คอยช่วยจัดการทั้งหมด ตั้งแต่การหาผู้เช่า การเจรจาต่อรองราคา การนัดดูห้อง การทำสัญญาต่าง ๆ รวมไปถึงดูแลหาผู้เช่าใหม่ในกรณีที่ผู้เช่าเดิมย้ายออก ซึ่งต้องบอกได้เลยว่าช่วยลดความวุ่นวายจากการปล่อยเช่าด้วยตัวเองเป็นอย่างมาก

          นอกจากนี้แล้วการปล่อยเช่าผ่านเอเจนต์ที่น่าเชื่อถือก็ยังมีส่วนในการคัดเลือกผู้เช่าให้กับเราได้อีกด้วย เพราะทางเอเจนต์นั้นมักจะมีข้อมูลของกลุ่มลูกค้าที่ต้องการเข้ามาเช่าคอนโดมิเนียมอยู่แล้ว และลูกค้ากลุ่มดังกล่าวส่วนใหญ่มักจะเป็นกลุ่มที่ต้องการเช่าห้องจริง ๆ ไม่มีวัตถุประสงค์อื่นแอบแฝง ดังนั้นเราจึงมั่นใจได้ว่าการปล่อยเช่าผ่านเอเจนต์นั้นจะช่วยให้เราสามารถคัดเลือกผู้เช่าได้ในระดับหนึ่งเลยทีเดียว และยังเป็นเทคนิคการหาผู้เช่าคอนโดที่เร็วด้วย

ข้อดีของการคัดเลือกผู้เช่า

          หลังจากที่เราได้รู้แนวทางในการคัดเลือกผู้เช่ากันไปแล้ว เชื่อได้เลยว่าผู้ปล่อยเช่าหลาย ๆ คนน่าจะเริ่มมองว่าเรื่องนี้เป็นเรื่องที่ยุ่งยาก เพราะต้องใช้การพิจารณาและขั้นตอนต่าง ๆ อยู่พอสมควร ดังนั้นสำหรับใครที่กำลังลังเลใจว่าจะใช้แนวทางเหล่านี้ในการคัดเลือกผู้เช่าดีหรือไม่ ลองมาดูข้อดีของการคัดเลือกผู้เช่ากันก่อน

1. ไม่ต้องเสียเงินจำนวนมากไปกับการปรับปรุงห้อง

          เพราะแน่นอนว่าหากเราได้ผู้เช่าแย่ ๆ มา ก็ย่อมส่งผลร้ายต่อห้องของเรา ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของความเสียหายของเฟอร์นิเจอร์ ผนัง พื้น หรือแม้แต่เครื่องใช้ไฟฟ้า ซึ่งอาจเกิดจากการที่ผู้เช่าละเลยหรือไม่ได้สนใจในสัญญาหรือข้อตกลง รวมไปถึงอาจเกิดจากความไม่ตั้งใจ เช่น ผู้เช่าที่มีบุตรที่อายุยังน้อยมักชอบขีดเขียนหรือติดสติ๊กเกอร์ต่าง ๆ บริเวณผนังและพื้น ที่บอกได้เลยว่าในการซ่อมแซมครั้งหนึ่งหนึ่งนั้นจะต้องเสียเงินเป็นจำนวนไม่น้อยเลยทีเดียว และถึงแม้ผู้ให้เช่าอย่างเราจะมีการทำสัญญาไว้อย่างรัดกุม ว่าหากมีข้าวของต่าง ๆ ในห้องเสียหาย ผู้เช่าจะต้องชำระเงินเพิ่ม แต่ในความเป็นจริงแล้วนั้น เมื่อผู้เช่าย้ายออกไปก็มักจะไม่หันมาสนใจที่จะชำระเงินในส่วนนี้ ซึ่งทางตัวผู้ปล่อยเช่าเองก็จะไม่สามารถเรียกร้องอะไรได้ ยกเว้นแต่จะมีการฟ้องร้องให้เป็นคดีความทางกฎหมายต่อไป ซึ่งแน่นอนว่าก็ย่อมจะเสียทั้งเวลาและเงินมากยิ่งขึ้นไปอีก ดังนั้นแล้วจึงควรคัดเลือกผู้เช่าให้ดีถ้าไม่อยากจะต้องเสียเงินจำนวนมากไป

2. สามารถปล่อยเช่าห้องต่อได้ทันที

          ถือเป็นข้อดีอีกอย่างหนึ่งที่น่าสนใจเป็นอย่างมาก เพราะหากเราคัดเลือกผู้เช่ามาอย่างดีแล้ว ห้องของเราก็จะไม่ต้องปรับปรุงหรือซ่อมแซมอะไรให้มาก เพียงแค่ทำความสะอาดก็พร้อมสำหรับให้ผู้เช่ารายต่อไปเข้าอยู่ได้ในทันที ซึ่งในทางกลับกันหากเราไม่ทำการคัดเลือกผู้ที่เข้ามาเช่าเลยแม้แต่น้อย นอกจากจะต้องเสียเงินจำนวนมากในการซ่อมแซมห้องอย่างที่ได้กล่าวไปในข้อแรกแล้ว ก็จะทำให้เราเสียเวลาอย่างมากอีกด้วย ซึ่งทำให้ต้องเสียโอกาสในการปล่อยเช่าเป็นระยะเวลานานหลายสัปดาห์หรืออาจจะเป็นเดือนเลยทีเดียว

3. ไม่ต้องคอยรับโทรศัพท์บ่อย ๆ

          เพราะแน่นอนว่าหากเราไม่ทำการคัดเลือกผู้ที่จะเข้ามาเช่าให้ดี ผู้เช่าก็จะคอยสร้างปัญหาให้กับเราเรื่อย ๆ เช่น ทำกระจกแตก ก๊อกน้ำพัง หรือเฟอร์นิเจอร์ชำรุด ซึ่งก็จะต้องโทรเข้ามาบ่อย ๆ ให้เราคอยจัดการหรือหาช่างที่จะเข้าไปซ่อมแซม นอกจากนี้แล้วหากได้ผู้เช่าที่ไม่มีความเกรงใจก็จะโทรมาบ่อย ๆ หรือโทรมาในเวลากลางคืน หรืออาจจะหนักถึงขั้นโทรเข้ามาโวยวายหลาย ๆ ครั้งเลยก็ว่าได้

4. ไม่ต้องกังวลเรื่องค่าเช่า

          อย่างที่ทราบกันดีว่าแม้จะมีการทำสัญญาเกี่ยวกับเรื่องการจ่ายค่าเช่าเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ไม่ว่าจะเป็นการกำหนดเวลาในการชำระ หรือจำนวนค่าปรับหากมีการชำระไม่ตรงเวลา แต่ก็เชื่อได้เลยว่าจะมีผู้เช่าหลาย ๆ คนที่ขาดความเกรงใจผู้ปล่อยเช่าไป โดยอาจละเลยการชำระค่าเช่าห้องให้ตรงเวลา หรือมีการค้างชำระโดยใช้ข้ออ้างต่าง ๆ ซึ่งแน่นอนตัวผู้ปล่อยเช่าเองก็จะไม่กล้าที่จะจัดการเรื่องนี้อย่างเด็ดขาด ทำให้เกิดปัญหาเกี่ยวกับเรื่องการเงินลุกลามต่อไป โดยในบางกรณีผู้เช่าอาจมีการย้ายหนีออกไปหลังจากมีการค้างชำระค่าเช่ามาเป็นเวลานานก็เป็นได้ 

5. ไม่ต้องคอยกังวลว่าจะมีปัญหากวนใจตามมา

          ดังนั้นแล้วเมื่อเราทำตามแนวทางต่าง ๆ เหล่านี้ทั้งหมด และได้ผู้เช่าที่ดีก็จะทำให้เราไม่จำเป็นที่จะต้องกังวลใจเรื่องอะไรเลย ทั้งเรื่องสภาพห้องหรือเรื่องการเงิน นอกจากนี้ยังช่วยให้เราไม่รู้สึกวุ่นวายจิตใจหรือต้องหงุดหงิดบ่อย ๆ ในการจัดการปัญหาต่าง ๆ ให้กับผู้เช่าอีกด้วย ดังนั้นแล้วสำหรับใครที่กำลังมองหาผู้เช่าแต่ไม่คัดเลือกผู้เช่าให้ดีก็จะต้องมาคอยกังวลกับปัญหาต่าง ๆ ในภายหลังต่อไป

          และทั้งหมดนี้ก็คือแนวทางในการคัดเลือกผู้เช่า ว่าจะคัดเลือกอย่างไรให้ดีและไม่มีปัญหาตามมาในภายหลัง ที่เรียกได้ว่าเหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าห้องคอนโดมิเนียมเป็นอย่างมาก เพราะแน่นอนว่าไม่ใช่เพียงจะต้องดูแลและจัดการคอนโดมิเนียมเพียงห้องเดียว แต่สำหรับใครที่ปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในจำนวนหลาย ๆ ห้องก็จะต้องคอยดูแลและรับผิดชอบการกระทำต่าง ๆ ของผู้เช่ามากขึ้นไปด้วย ดังนั้นแล้วจึงถือได้ว่าการคัดเลือกผู้เช่านี้ นอกจากจะช่วยให้เราสบายใจมากยิ่งขึ้นแล้ว ยังทำให้การลงทุนในการปล่อยเช่าคอนโดนี้ประสบความสำเร็จมากยิ่งขึ้นอีกด้วย และนี่ก็เป็นบทความ Talk จาก CondoNewb เว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโด ส่วนเนื้อหาครั้งหน้าจะเป็นเรื่องไหน ติดตามกันนะ