ลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลคอนโดทำอะไรได้บ้าง

ในการอยู่อาศัยร่วมกันในคอนโดหรืออาคารชุด หน้าที่อย่างหนึ่งของผู้ที่ซื้อคอนโดหรือเจ้าของร่วมมีก็คือการจ่ายค่าส่วนกลาง เพื่อให้นิติบุคคลนำไปบริหารจัดการค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นกับอาคารชุด ซ่อมแซมให้อยู่สภาพดี เพื่อให้อาคารชุดมีสภาพที่ดีอยู่เสมอ ไม่เสื่อมมูลค่าลง

แต่ก็มักมีกรณีที่เจ้าของร่วมบางรายไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ปัญหาจึงเกิดขึ้นเสมอ ๆ ว่า นิติบุคคลคอนโดหรือนิติบุคคลอาคารชุดจะดำเนินการอย่างไรเจ้าของร่วมดังกล่าวได้บ้าง ในบทความนี้ เราจะมาพูดคุยกันเรื่องนี้ครับ

ศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับค่าส่วนกลาง

ก่อนอื่น ผมขอให้ท่านผู้อ่านได้ศึกษา มาตรา 18/1 วรรคแรก และวรรคสองของพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ซึ่งบัญญัติไว้ดังนี้ครับ

“มาตรา 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ

เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่……….”

จากกฎหมายข้างต้น จะเห็นว่า กฎหมายให้สิทธินิติบุคคลเก็บเงินเพิ่มได้ร้อยละ 12 ต่อปี หรือหากค้างชำระเกิน 6 เดือนก็เรียกเก็บเงินเพิ่มได้ร้อยละ 20 ต่อปี แต่ทั้งนี้ ข้อบังคับต้องระบุไว้ด้วยว่า หากข้อบังคับไม่ได้กำหนดไว้ ก็จะไม่สามารถเรียกเก็บเงินเพิ่มดังกล่าวได้

นอกจากเงินเพิ่มแล้ว เจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนก็จะไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ตามมาตรา 18/1 วรรคสองด้วย

ในมาตรา 18/1 วรรคสองยังกำหนดด้วยว่า เจ้าของร่วมอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับได้อีกด้วย ซึ่งส่วนนี้เองที่อาจเป็นมาตรการของนิติบุคคลเพื่อกดดันให้เจ้าของร่วมยอมชำระค่าส่วนกลางโดยที่ยังไม่ต้องฟ้องคดีต่อศาล แต่จะมีขอบเขตในการทำได้แค่ไหน เราต้องไปดูคำพิพากษาศาลฎีกากัน โดยจะเริ่มจากกรณีที่ทำไม่ได้ก่อนครับ

– คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8512/2553 โจทก์ (ลูกบ้าน) ไม่ชำระค่าส่วนกลางฟ้องเรียกให้จำเลยที่ 1 (นิติบุคคลอาคารชุด) ชำระค่าเสียหายจากการที่ขัดขวางไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้โจทก์

ศาลฎีกาตัดสินว่า จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงดำเนินคดีกับโจทก์ให้ชำระค่าส่วนกลางคงค้างเท่านั้น ไม่สามารถออกระเบียบเพื่อไม่ส่งมอบบัตรผ่านให้แก่โจทก์ ซึ่งเป็นการบังคับชำระหนี้โดยหลีกเลี่ยงการฟ้องบังคับคดีตามกฎหมาย และเป็นการรบกวนสิทธิในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลคือห้องชุดของตนเอง ถือว่าจำเลยที่ 1 ทำละเมิดต่อโจทก์

– คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553 โจทก์ (ลูกบ้าน) ฟ้องจำเลย (นิติบุคคลอาคารชุด) ให้ชำระค่าเสียหายเนื่องจากไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูอัตโนมัติ บัตรผ่านติดรถยนต์ และระงับการจ่ายน้ำประปาแก่โจทก์ เนื่องจากโจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

ศาลฎีกาพิพากษาว่า จำเลยไม่มีอำนาจระงับการให้บัตรผ่านประตูอัตโนมัติ บัตรผ่านติดรถยนต์ เนื่องจากทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และเมื่อโจทก์ไม่ได้ค้างชำระค่าน้ำประปา จำเลยก็ไม่มีสิทธิระงับการจ่ายน้ำประปาเช่นกัน ถือว่าจำเลยทำละเมิดต่อโจทก์

– คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550 จำเลย (นิติบุคคลอาคารชุด) กีดขวางไม่ให้โจทก์ (ลูกบ้าน) เข้าใช้ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล (กรณีนี้คือโจทก์ซื้อห้องชุดพร้อมที่จอดรถ ระบุอยู่ในหนังสือกรรมสิทธิ์เลยครับ) โดยการไม่ให้สติกเกอร์ผ่านเข้าที่จอดรถ ถือเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์

สรุปจากคำพิพากษาศาลฎีกาข้างต้น จะเห็นได้ว่า นิติบุคคลไม่สามารถดำเนินการใด ๆ ให้สิทธิในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมถูกขัดขวางหรือลดน้อยถอยลง เช่น ไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตู หรือขัดขวางไม่ให้เข้าใช้ที่จอดรถ (ส่วนตัว) และก็ไม่สามารถระงับการให้บริการสาธารณูปโภค เช่น น้ำประปา ได้ครับ

หมายเหตุ แต่ในทางกลับกัน เจ้าของร่วมจะอ้างเหตุที่มิได้ระบุไว้ในกฎหมายมาเพื่อไม่จ่ายค่าส่วนกลางก็ไม่ได้เช่นกัน เช่น เจ้าของร่วมอ้างว่านิติบุคคลอาคารชุดนำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการจึงไม่จ่ายค่าส่วนกลางก็ไม่ได้เช่นกัน เจ้าของร่วมต้องดำเนินคดีตามกฎหมายแยกต่างหากอีกเรื่องหนึ่ง (คำพิพากษาฎีกาที่ 10230/2553) หรือ เจ้าของร่วมอ้างว่านิติบุคคลอาคารชุดไม่จัดที่จอดรถให้จึงไม่จ่ายค่าส่วนกลางก็ไม่ได้เช่นกัน (คำพิพากษาฎีกาที่ 10059/2555)

แล้วนิติบุคคลคอนโดทำอะไรได้บ้าง

จากการสืบค้นของผู้เขียน ยังไม่พบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ตีความอย่างชัดเจนว่า มาตรการใดบ้างที่นิติบุคคลอาคารชุดสามารถใช้กับเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง จึงต้องดูตามตัวบทของมาตรา 18/1 วรรคสอง ส่วนที่ว่า “…..อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง…..”

โดยพิจารณาควบคู่ไปกับคำพิพากษาศาลฎีกาข้างต้น ว่ากรณีใดบ้างที่ทำไม่ได้ และก็อาจสรุปได้ว่า นิติบุคคลอาคารชุดสามารถระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางแก่เจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้เท่าที่ไม่ขัดขวางสิทธิในการใช้ประโยชน์ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมนั้น เช่น ห้ามเข้าใช้สระว่ายน้ำหรือฟิตเนส หรือห้องประชุม หรือทรัพย์สินส่วนกลาง

นอกจากมาตรการข้างต้นแล้ว นิติบุคคลมีหนทางที่จะบังคับเอากับเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้เมื่อเจ้าของร่วมรายดังกล่าวจะโอนขายห้องชุด เนื่องจากมาตรา 29 วรรคสองของพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ กำหนดว่าเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงด้วย

“มาตรา 29 ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง……….”

ตัวอย่างหนังสือรับรองการปลอดหนี้สามารถดาวน์โหลดได้ที่นี่

ทั้งนี้ บทความนี้กล่าวถึงเฉพาะกรณีนิติบุคคลอาคารชุด ไม่ได้รวมถึงนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วยนะครับ เนื่องจากตัวกฎหมายมีรายละเอียดต่างกันอยู่บ้าง แต่โดยหลักการแล้วก็จะมีเนื้อหาใกล้เคียงกัน

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co